95后“北漂”石艺把行李都装得满满当当，连一辆小型货车都装不满。 近日，她在朝阳区保障性租赁住房项目“七彩家园”中选择租了一套“过渡性公寓”，只住了八天，一直没来得及多买户，也没有遇到合同上写的“紧急征用”情况。
今年11月初入住时，石屹注意到《多彩家居工程知情同意书》上有一则特别提醒：项目建设初期为朝阳区疫情集中隔离观察室，万一疫情、不可抗力等因素， 项目可能被紧急征用，乙方承租人租用的房屋应无条件配合空置情况。
面对未来居住的不确定性，石屹并不慌张。 “对于我这样的北漂者来说，房子只是一个睡觉的地方，我以前经常换过，如果真的急着，我能找到新房子。 “时宜搬进出租屋，也是紧急举动。
七彩家园位于北京市东五环外，远离闹市区，位置偏僻，白天格外安静，头顶不时有飞机飞过。 距离最近的地铁站至少8公里，东边不远处就是著名的农民工村。
金盏花七彩之家建于2024年，在完成“隔离点”任务后，于今年9月27日被认定为“保障性出租房”，正式出租。
在建立色彩缤纷的房屋之初，计划将其建造为公寓和紧急情况的两用设施。 朝阳区住房和城乡建设委员会相关负责人曾表示，“应急”可以快速转化为应急场所，提升城市应对重大突发公共事件的能力，“平常”可以作为出租房，缓解新市民和年轻人的住房困难。
不仅是北京，浙江等地今年也纷纷对防疫隔离点、卫生站等闲置资源进行再利用，打造“平时应急”的租赁住房模式。
两用是“三大工程”之一，租赁住房是保障性住房制度的亮点，但在一些地方，各种条件恰到好处，两者相交。 但是，隔离点改造为租赁住房存在客观限制，改建和保险比例注定偏低，此类项目的示范意义更加明显。 58安居科研究院院长张波告诉《中国新闻周刊》。
北京市朝阳区，多彩家园内路。 本期由记者李明梓拍摄。
北漂流的中转站
在住七彩之家之前，时宜已经搬了三次家，在北京才一年多。
我打算租一个便宜的房子来过渡。 “石雕艺术具有明显的吸引力。 她最后一套房子租在东四环边的一栋高层小区，因为她和朋友小琳做电商生意，经常收货送货，需要合租带电梯的住宅，也离**美术学院很近，方便石屹准备读研。
最大的问题是，对于今年刚本科毕业的学生来说，“城里的房子”还是太贵了。
小林刷“小红书”时，看到房子转租信息，“18平米单卫单间，可以随包搬进去”，于是就交给了石屹。 **床、沙发、衣帽间、电视、空调一应俱全。 时宜当即与“二房东”阿玉约好看房，聊了不到10分钟，决定立即搬家。
这里的配置可以满足最基本的生活需求，不需要额外的家庭使用。 “频繁的搬家，迫使石屹开始了极简主义的生活，不切实际的锅碗瓢盆和自行车一次次被抛弃。
以我们目前的条件，我们无法满足对家的渴望。 “七彩之家的青年公寓让时宜特别满意，房间里还配备了晾衣架和小米电视。 独自一人在家时，时宜会打开电视的声音，就像中学放学回家一样，熟悉的感觉让她感到安心。
彩宅南侧正门、西侧小门有保安把守，从大门到十一租住的G组步行5分钟即可到达。 该组团由两排六栋建筑组成，建筑之间由走廊连接，建筑内部由连接南北两侧房间的走廊连接，整体结构如鱼骨，排列有序。
每个房间都是一个单独的容器，非常私密，只是不隔音。 “时宜说。 白天，每隔几分钟就能听到飞机从头顶飞过，晚上可以听到邻居搬椅子和放屁的声音。 当有人走过走廊时，整个房间都感到明显的颤抖。 当空调有规律地移动时，房间里会发出低频的隆隆声，就像火车在地下行驶一样。
从空中看，至少有9个这样的组，编号为A、B、C、E、F、G、H、K、L，从东到西，屋顶被涂成红色、橙色、黄色、白色、绿色和蓝色，因此得名五颜六色的家。 小区的严谨安排和管理，让时宜觉得新奇，在公园住完后，她自己调到了住房资料，才知道这里曾经是新冠隔离点。
据时宜介绍，“二房东”阿宇刚满18岁，已经北漂多年了。 阿宇前一天刚和公园物业签约，就不得不马上搬出去，她一天也没住过七彩家园。 阿玉转租止损，没有再多收任何房租，却没有告知她房子以前用过的情况。
00后“任伟在附近找了个五颜六色的家，换了工作，10月底搬进新家没多久，又换了工作。 按照他签订合同时的优惠政策，如果打赌一付一，承包一年以上将获得一个月的租约，如果一年支付三租，则承包一年以上将获得两个月的租约。 再想一想，任伟还是只签了半年的租约，“没想到再过半年我就会**”。
租房中介老吴是最早搬进租房的租客之一。 据他介绍，目前该物业为直接出租，承租人直接与北京市朝阳区保障性住房开发项目签订合同，线下签订合同，在线APP付款。 租金每月1200元，免收中介费和管理费。 目前，对入住申请没有限制，只规定了每个房间的最大入住人数。
10月最繁忙的周末，老吴一天要走十几波，还要提前预约看房。 “朝南的房间早就被抢劫了。 “老吴每租一个房间，按照合同期限长短，可以向项目公司收取30万600元的人工费。 他还把自己朝南的房间让给了房客，搬到了阴凉处，还买了一条电热毯，“住在集装箱里，总比群租或者住在黑暗的房间里要好得多。
过这个冬天，老吴可能也要搬出去了。 两年多来，老吴一直在搬出租房项目。 时宜也很快离开了这块“集装箱”，每次进城办事，都要坐一个多小时的公交车，而且她太忙了，没时间出行，所以很快就搬到了地铁站附近。
据官方消息，截至11月底，已有500多人入驻七彩家园。 老吴接触的房客大多是20多岁的年轻工人，和他年龄相仿的中年房客并不多。 在他签约的60多人中，男女比例约为2：1。 “A组不对外开放，主要供园区员工生活和办公，目前只有G、K两个组出租。 “老吴说。
此外，据《朝阳日报》报道，根据租赁住房运营标准，项目承办方北京市朝阳区房地产运营开发公司（以下简称“朝凯公司”），将按照每组500间客房配置8组，其中5组用于长期租赁，为朝阳区新市民提供服务， 青少年、城市运维人员、企业客户，2组用于月租组，1组预留用于朝阳区应急备份。
为了增加环境的宜居性，除了配备自动售货机、直饮饮水机、充电桩等设施外，潮凯公司很快开设了便利超市，正在建设中的理发店和咖啡厅也在如期进行中。
多彩家居单人间18平方米，设有独立卫浴，房间内配有沙发、床、空调、衣柜、电视等基本家具和电器。
并非所有避难所都可以改造成经济适用房
经过适当改造，达到标准后，会纳入出租房屋，比新建更具性价比，可以看作是对现有资源的集约利用。 张波分析道。
不仅是北京，今年1月，济南高新区将隔离庇护所升级为“技术人才公寓”。 针对高端制造企业向高新东区等特色园区集中，园区员工周转住宿紧缺，保障“水平转应急”。
经过对原健康站的调研，温州市还将条件较好、配套齐全的健康站改造成出租房。 据统计，目前，温州市已建成募集“级应急两用”出租房13套，**8742套（间），可惠及新市民和青少年260,000人。
为确保资产社会效益最大化，温州市在“平裕两用”项目设计阶段就考虑了双重功能。 温州市住房和城乡建设局相关负责人曾就**《卫生站设计统一技术办法》详细介绍了功能设置、疫情转换、安全标准、配套设施等相关要求。
温州市乐清市城东街道保障性租赁住房项目（一期），在建成初期也曾作为疫情防控卫生站，现按照乐清市人才和新居民租赁住房标准进行改造。 据《乐清**》报道，该项目预计明年4月建成，届时将提供1100套保障性租赁住房。 房间家具齐全，可提包搬入，同时，社区还将配备食堂、健身房、儿童游乐场等配套设施。
避难所隔离点等建筑是一种特殊的“住房”，具有建设成本低、居住便利性强等优点。 易居房地产研究院研究总监闫跃进对《中国新闻周刊》表示，从功能属性来看，改造政策能否落实到位、后续配套建设、住房政策等都会影响最终的租房效果。
在改造方面，温州卫生站在规划阶段就考虑到了后续的改造。 独创的“三区两通道”设计符合防疫要求，同时公共空间按大开间布局，采用轻质隔断材料，交通疏散、房间大小、电梯尺寸按高标准设置，便于改造成不同的功能。 同时，房屋预留了燃气设备、家用电表、水表的安装位置，并设置了相应的智能管理系统，方便不同模式的调整和转换。
在配套建设方面，北京七彩家居项目运营方潮凯公司经理齐天磊在**上介绍，公司针对不同客户群体进行了问卷调查，最终“解决了很多年轻人不做饭的问题，以及园区离地铁站较远的事实， 通勤不便，生活设施不完善”。
缤纷之家A2餐厅**一日三餐，早餐基本在7元左右，午餐和晚餐“一荤一素”价格为15元。 除了主餐**外，餐厅还增加了安徽盘面、麻辣汤等特色小吃。
针对上班族上班不便的问题，超凯公司开通了通勤班车，每天早晚接送居民从七彩之家到最近的地铁站。 据潮凯公司公开介绍，缤纷家居还将新增快递站、外卖柜等配套设施，以及书店等活动交流空间。
从国家的角度来看，将避难所隔离点成功改造成出租住房的可能性仍然相对较小。 张波分析，由于防疫要求，隔离点一般远离人口密集区，多为不方便，这与“布局在工业园区及周边地区、靠近轨道交通站点和城市建设重点区域，引导产业融合”的政策建议相悖。 城市与人，人、土地与住房的联系”。相反，如果检疫点交通便利，地价高，直接转为租赁住房项目就不是最佳选择，转售到商品房市场会更划算。
一些避难所或隔离点不是永久性建筑，不适合长期居住项目，但未处于拆除报废阶段。 张波说。
此外，有业内人士表示，将闲置隔离点改造为租赁住房仍是正在探索的新模式，此类房屋的质量研究评估、改造维护和定价租赁等细则有待加强。
济南高新区的“技术人才公寓”吸引了居民。 （*截图）。
探索“非居民保险”之路。
在北京公布的第七批租赁房屋项目中，除了备受瞩目的万寿菊缤纷家园外，还有6个项目已经从库存中重建，主要集中在朝阳区。 据**报告，到今年年底，朝阳区将建成募集保障性租赁住房1.5万套，安置房600套，建成各类保障性住房（房）1.2万套。
北京市住建委公开披露的数据**显示，自2024年5月北京发布首批《关于认定保障性租赁住房项目的公告》以来，截至2024年9月27日，北京市累计筹募租赁住房项目75个，提供约11个190,000 间（客房）**
不仅在北京，今年在全国各地，租赁住房的筹集和建设都在加快推进。 9月12日，住房和城乡建设部表示，2024年全国拟兴建租赁住房204万套（房），完成72项任务。 近两年共建成兴建租赁住房508万套（间），投资5200多亿元，可解决近1500万新市民和青年的住房困难。
不过，按照“十四五”期间全国规划的租赁住房约900万套的测算，与目标相比仍有约400万套的差距。 除新建外，住建部规划未来继续鼓励利用闲置商业写字楼建设租赁住房，并采取多重措施扩大租赁住房供给。
这些非住宅存量房被改造成经济适用房，通常被称为“非住宅房到保险”。 2024年《办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》发布后，上海、长沙、海南、北京、深圳、漳州、厦门等省市相继出台了关于存量住房改造为保障性租赁住房的指导意见或通知，为“非住改保”给予政策支持。
主要是因为非住宅类别多，空置率高。 例如，张波表示，资质稍差的乙级、丙级写字楼很难出租，大量工厂闲置。 “消化余存量，盘活存量”，通过对“老房子”进行系统改造升级，提升空间属性，“既拓展了租赁住房存量渠道，又提高了资产使用效率”。
今年7月1日，深圳首个“非居民保险”项目在南山区正式投产。 改造项目前身为南山水务大厦办公楼，历时9个月完成，周边交通便利，10分钟即可到达南山科技园、软件园片区。 投产后可提供204套**，全部为一房一房和一房单人间，面积35 56m2。
据官方介绍，该项目由深圳市环境水务集团积极探索，通过公开招标投标，联合万科长租公寓品牌“博宇”，将办公楼改造成租赁住房。 欢水集团快速响应深圳“非住改保”工作部署，从可行性研究、立项到决策建设仅用了3个月时间，博宇团队提供了全流程的准备和运营服务。
项目围绕“青年才俊”的居住与社交需求，在房屋设计上采用极致的储物空间和智能家居模块，在服务保障方面提供24小时专业物业管理、专属管家服务、全年社区活动及线上线下生活增值服务，公共区域设置共享书吧， 多功能视听、健身房等配套功能区。
根据“七普”数据，2024年深圳常住人口达到1756人01万人，2024年“六浦”数据（104240万人），增加68人46，年均增长率为535，是全国增长率最高的城市之一。
值得注意的是，深圳15至59岁的人口比例已达到7953％。虽然这一人口比重比“六次人口普查”有所下降，但仍比全国高出16个18个百分点。 深圳明代人口还很“年轻”，仍处于“人口红利”期。
广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳在《深圳'非住'改革的现实需求与难点与突破》一文中指出，“过去，占深圳实际管理人口近70%的城中村，已不能成为新人安居生活的理想选择。 面对高房价，95、00后出生的年轻人和新市民需要体面、体验式、低成本的租赁住房作为扎根深圳的第一站，甚至是长期居住的选择。 这是深圳大力发展保障性租赁住房的顺理成章的起点。
然而，在现实中，“非住宅保险”远没有想象的那么容易。 在《办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》中，对“非住宅改保”设置了一系列前提条件，要求在“符合规划原则、权属不变、符合安全要求、尊重群众意愿”的前提下，才允许改造。
在实施过程中，从审批、验收到运营等各个环节都存在许多细节问题。 张波举例说，非住宅转住宅本身就面临几十个审批程序，比如将办公区改造成多个带独立卫生间的单间，每一次改动都要经过审批，很多城市需要一两年的时间才能完成“非住转险”项目。
现在，从**到很多地方城市，“非住改保险”的扶持政策已经到位，“盘活存量增加租赁住房**是大势所趋，但各地非住房原有比例存在较大差异，实施过程中也会面临不同的问题。 张波分析，“非住宅改革保险”的推广，一方面与城市管理效率息息相关，另一方面，从现有案例来看，“国有企事业单位主导存量土地开发结合民营企业经营的模式，将更有利于推动非住宅改革和保险的顺利推进”。
2024年发行12.25.《中国新闻周刊》第1122期。
杂志标题：当小屋被改造成出租屋时。
记者：李明梓.
编辑：闵杰。