公寓，本质上属于商业地产，虽然也有居住属性，但需要用投资的底层逻辑来看待。
现在市面上的户型都非常耀眼，有的是阁楼，有的是仿大户，有的是住宅，但只要其脚下的土地使用性质属于商业，是40年的使用权，那么再花哨的户型，依然是商业地产， 与商业写字楼、写字楼、商铺、外立面属于同一性质。
例如，公寓如果用于居住，则远不如普通房屋户型小，阶梯户比较低，无法安顿，人、业态复杂，经营水电复杂居住舒适度不如住宅，但其可注册居住的商业和住宅物业非常独特，这也是投资型房地产的一大特色。
由于这是一项投资，因此需要关注以下几个因素：
资产的增值往往源于资产的稀缺性和不可替代性，而此时的公寓往往不如一些小房子或豪宅，因为类似的项目太多了，也就是同一栋公寓楼，同一楼层，差不多的户型有七八种以上，根本就没有稀缺性。
更重要的是，公寓可以绑定到城市的资源非常有限，最多一个交通便利，商业繁华等而对于更深层次的资源，比如学区、户籍等，都无法与住房相提并论，所以公寓的不可替代性远不如住房。
要找到与该区域相似的学区和户籍并不容易，而要找到与该公寓相似的地铁站交通枢纽和商业商圈板块的公寓也相对容易。
因此，公寓在资产增值方面往往表现逊于住宅物业。
该公寓的持有成本主要为：物业费和商业水电费有些公寓会有煤气，但这并不重要。
值得注意的是，由于公寓的设计和人们的开放性，其公用设备（例如电梯）的消耗率，往往比普通住宅区高得多，因此，就相当于业主需要投入比住宅更多的公共维护和维修费用，而大修可能使用得更早。
这一切都隐藏在公寓的长期持有成本中，小型公寓的持有成本甚至可以与大型住宅公寓相提并论。
在资产流动性方面，商业地产也有类似的尴尬局面，别墅属于难缠兄弟的类型。
一方面，它起源于商业地产贷款条件相对更严格有的银行要求首付5%，有的银行甚至停止接受商业项目的抵押贷款，只能全额支付。
另一方面，愿意接手商业地产的投资买家数量也远少于只需要购买住宅物业的买家数量观众区较小。
此外，公寓作为商业项目，交割过程中的交易成本（如税率）也普遍高于住宅区，加之各种原因，导致商业地产流动性低，包括公寓、别墅等。
因此，无论是从资产增值、持有成本还是流动性的角度来看，目前公寓都不是一个好的投资标的，与其支付类似的首付，不如用更大的杠杆来撬动大面积的居住，投资回报率可能会更高。