此次对非国有房企融资支持设置了量化指标，覆盖企业规模大幅扩大。
薛宇文. 继三部门联合举办金融机构座谈会后，近期多家银行与房地产企业召开会议，就企业融资需求、项目对接、债券承销、投资等方面交换意见。 一方面，银企座谈会是落实以往监管要求;另一方面，就是摸清各房企情况，为后续融资支持做准备。
由于此次非国有房企融资扶持量化指标要求较大，覆盖企业规模大幅扩大，未来仍需关注政策的具体落实情况和市场信息和需求的恢复情况。
融资宽松力度加大
近日，房企融资再度备受关注。 10月底召开的第一次金融工作会议强调，要完善房地产企业主体监管体系和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁地满足不同所有制房地产企业合理融资需求，根据市政府政策用好政策工具箱， 更好支持刚性改善住房需求，加快推进保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产开发新模式。
11月17日，中国人民银行、国家金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，探讨多项房地产金融宽松政策。 监管部门要求各金融机构一视同仁地满足不同所有制下房地产企业的合理融资需求，在正常经营中不惜向房地产企业放贷、提取贷款、解除贷款继续用好“第二支箭”，支持民营房地产企业发行债券、融资，支持房地产企业通过资本市场募集合理股权。 在具体方面，会议提出“三个不低于”：各银行本身房地产贷款增速不得低于银行业房地产贷款平均增速;企业对非国有房地产企业贷款增速不得低于地方房地产增速;非国有房地产企业个人按揭增速不得低于本行按揭增速。
2024年下半年以来，“三支箭”和16项金融法规相继出台，但目前房企资金改善情况仍不理想，资金流向非国有房企相对有限。 2024年1-10月，房地产开发资金总额**同比减少138%，跌幅较前几个月进一步扩大，绝对值跌至2024年同期左右水平，发展资金大幅下降1-10月，房地产资金到位累计同比增加**142%，也大幅下降。 此外，据华泰**数据显示，2024年前三季度，国内房地产债券发行规模同比下降8%，净偿还128亿元，其中中国央企占国内债券发行规模的91%，较2024年全年增长33个百分点， 实现净融资975亿元，广义民营企业（包括民营、外资、公营、集体企业等）净偿还1103亿元。
本次会议“三个不低于”在具体指标层面对房地产企业特别是非国有房地产企业的融资支持力度提出了明确要求。 此前，《财政十六条》曾提出，国有企业和民营企业等各类房地产企业开发贷款要一视同仁在此基础上，对非国有房地产企业提供的信贷支持进行量化，旨在避免贷款过度向国有房地产企业倾斜，对非国有房地产企业融资难问题具有较强的导向性。
根据中评委的解释，“先不低于”旨在营造行业竞争氛围，从被动借贷到主动求贷，缓解房地产企业流动性不足和信用问题;第二条“不低于”针对非国有房企融资难的问题，因为该类房企是债务违约的核心区域，规定有助于化解此类房企的债务风险;“三不低于”是从需求侧入手，保障非国有房企销售回款预期，通过加大个人按揭贷款投放力度，实现非国有房企经营状况持续改善。
天丰**指出，《金融16条》出台后，部分房企信贷规模有所提升，但仍有提升空间，会议在具体指标层面规定了银行对民营企业融资支持下限，金融机构将率先弱化信用资质倾向， 或是在居民打破“对国企的信任”、缓解违约担忧的前提下，民营企业的销售恢复也可能起到主导作用。“三不低于”可能意味着该行整体房地产业务增速可能较过去有所提升，该行将避免“滞后”。 中国银行**认为，放宽融资政策必须有实际落地，才是对房企最有力的支撑，银行从自身风险管理的角度来看，很可能仍会放宽融资，但从信号意义来看，已经为市场注入了一定的信心， 部分缓解了民营房企、投保房企的连环信贷恐慌。
据第一条消息，截至12月4日，六大国有银行均召开座谈会，与房企面对面交流，倾听房企融资需求。
后续工作需要关注政策的具体落实情况。 随着后续融资的实施，民营房企资金流动压力将得到缓解，行业信用风险有望止步蔓延。
哪些被列入白名单？
除“三不低于”外，市场人士称，50家大型房企或被列入房企“白名单”，将获得信贷、债权、股权融资等多方面的支持。 消息称，白名单将覆盖新城发展、万科、龙湖集团等，甚至包括脱离保险的房企，与年初优质房企相比，覆盖面将有所扩大。
2024年以来，房企金融支持名单不断扩大，据机构统计，2024年以来共有13家民营企业受益于“第二支箭”。 白名单企业数量扩大到50家，意味着更多的非国有房企可能获得资金支持。
对于入选的房地产企业，《中国房地产报》称，从形式上看，白名单可由金融机构自行拟定，先由央行进行窗口指导，最后50家上市企业由各商业银行申报方案;在范围上，还是根据销售榜单前50名进行初步筛选。 在需求端复苏势头疲软的背景下，政策核心目标是缓解近期销售疲软的影响，大型优质房企现金流压力加剧，行业信用风险再度扩大。 尚未脱风险的优质非国有企业入选白名单的概率很高，这是本次调整的重点，比如万科、龙湖、新城等获得第二支箭支持的民营企业，比如本次会议提到的美的、卓越等同时，不排除对已经脱离危险但仍稳中有成，肩负着保障楼宇交付任务的房地产企业，如碧桂园、融创中国等销量前50名的房企，有加大融资支持力度的可能性。
此前公布的2024年中国房地产百强企业榜单中，有39家违约（含退市），50强房企中有26家违约。 如果白名单的遴选标准是以销售规模作为重要参考，是不是意味着违约的房企也可以获得资金支持？
有业内人士指出，虽然政策要求各类房企融资不得歧视，但对于三条红线以内的房企，银行仍应将风险控制作为最低标准，审慎考虑融资后的还款能力。
Kerry还表示，如果白名单消息属实，对于脱险的房企来说无疑是一大利好，但对于商业银行来说，如何在实践中控制风险将是一大难点，银行对这类贷款可能仍保持相对谨慎的态度。
有待实施的政策
中国指数研究院发布的房地产公司销售数据显示，11月度销售额同比下降29%2%，下降 06%；前11个月房企百强销售额合计57329亿元，同比减少14家7%，较上月减少16个百分点。 1-11月，前10家房地产公司平均销量为2523家7亿元，同比减少93%；TOP11-30房地产企业平均销量为779家2亿元，同比减少146%；TOP31-50房地产企业平均销售额为3795亿元，同比减少177%；TOP51-100房地产企业平均销售额为1794亿元，同比减少251%。
虽然整体市场有所下滑，但仍有销售业绩较好的房地产企业，基本属于央企和国企。
据中国指数研究院数据显示，2024年1-11月，中海、华润、建发、越秀、华发、联发等企业销售额同比增长超过10%。
东兴**追踪的40家主流房企统计数据显示，2024年央企和国企（10家）商品房累计销售同比增长-132%，而非央企和国企（30家）同比增速为-4927%；2024年央企、国企商品房累计销售量（10户）同比增长10户05%，而非央企和国企（30家）的同比增速为-3107%。
东兴**认为，在民营房企大规模信用危机的背景下，央企和国企在销售和融资方面都获得了明显的信用优势，这是央企整体领导的主要原因之一。
从需求端来看，当前行业销售恢复相对缓慢，东莞**指出，这主要是由于居民对后期房价、经济前景和对未来个人收入的预期仍持谨慎态度，需求端难以有效释放，因此前期持续政策出台的效果仍为平均水平。 另一方面，当前房企整体负债率有所下降，发展资金持续，这与房企主动缩水、招收土地、开发投资有关，也与金融机构不愿向房地产行业放贷有一定关系。 监管部门此次对银行提出量化“三不低于”要求，有望有效提升银行对房企贷款和个人按揭金额，从而有效提振行业资本，改善行业供需疲软的局面。
后续房地产优化和刺激政策有望进一步加大力度，有助于行业走出本轮周期的底部。
后续实施“三个不低于”，将有利于非国有房地产企业融资稳健经营和业绩提升。
目前，行业供给侧政策逐步加大，非国有房企融资有望带来经营改善，为市场注入信心。