大家好，我是苏贝哥！年底临近，距离2024年的到来只剩下3天了，在普世庆旺盛的时刻，城南新项目刚刚开工，却决定在1月中下旬开业，也算是南京楼市圈的跨年玩家了！
我想问这个房地产是谁？从周三开始，它陆续向各界人士公开保利莲花雨月！要说保利在南京楼市的市场份额真的没被覆盖，上周的保利博雅和校场的书刚刚披露，保利在校场连续开发了8个板块，所以“保利承包园区”。这绝对不是谣言！
12月14日，江北地区所有土地竞拍持平，在底价TD的**交易下，保利和老合伙人拿下了江河滨江G的四块地块，直接将保利在江河的持股增至5个。
转眼间，保利又来卷起了雨！7月17日，今年第三次本地拍卖，保利拿下29以总价2亿元、成交底价24475元，中标软件谷G38地块，打造保利和宇悦悦项目。
“高低”的软件谷会因为下雨而改变吗？
无处不在的保利，怎么会错过软件谷的重担？根据米色这次的探索，除了之前保利和合肥城建打造的凤起云台，加上刚刚发布的莲花雨月，保利还计划在2024年在软件谷再拿一块地，地块位置距离莲花雨月南侧仅一条街， 以及华发梅的云珠东侧。
贝哥仔细查了一下，明年要卖的市级27块地块中，确实有玉花数码城村二期DF的一块地块。
如果真的发生了，那么明年 Poly 将在软件谷狭长的路段拥有 3 个项目。 这种开发工作简直是天上掉馅饼！
你对软件谷的这个地区有什么看法？也许是因为头顶上的光环太多了，什么中国的硅谷、河西的富人溢出区、软件谷码农的专属买盘等等，乍一听总是那么厉害。
事实上，这是夹在软件大道和铁芯桥之间的一条过渡性狭窄地带。 世茂G52+、裕花客厅、紫悦广场、楚桥城等大型商业中心其实都在1公里之遥，不开车、不坐地铁简直不方便。
区域内基本没有超市、便利店、便利中心等小基站商家，依托中央商务区购买日用品并不方便。
软件谷数字大道的真实场景。
交通更加便利，作为新兴住宅区，地铁早已开通，S3号线沿数字大道设有铁心桥、京明嘉园两站，均位于软件谷住宅区。
数字大道双向6节车厢，封闭车道，东可直通火车南站和大角场，西可直通河西芦山路，甚至上五桥，直达江北，四通八达网络交通，江宁、建邺、主城区均可到达。
尽管如此，米色一直觉得软件谷是被高估的板块，新房**保持在4万+，板块内新项目的集中开发程度极高，小面积聚集了华发美云珠、中铁龙湖辰悦府、伟星时代岳峰、保利凤起云台、 和保利和禹悦悦。
而且，软件谷地产去工业化时间特别长，华发美的云楼将于2024年底开业，3年后仍有30多套**在售中铁龙湖辰悦大厦于2024年4月首次开业，目前仍有60多套**在售微星时代悦峰于去年11月首次开业，不仅目前还有212套**在售，甚至还有6号楼的高层建筑没有推出。 计算出软件谷新项目从首次开业到清算平均需要2到2年半的时间
伟星时代粤峰在门面上。
虽然软件谷新项目单价较高，但为了满足市场“低总价需求”，单位规模越来越小，第一代新潘华发美云珠，中铁龙湖辰悦公馆开工100，户型上限142;第二代伟星时代岳峰吊顶单元尺寸缩小到113个;在第三代凤起云台和和宇悦悦的单位变小了，户型直接从89开始
而为了吸引客群，软件谷更是成为了全市最狠的新房打折板块，12月，伟星时代岳峰开工104，一包固定价格**350万，比原价便宜100万。
因此，软件谷急需新的好产品来改变板块的尴尬现状，改进配置，打好产品牌可能是软件谷新盘的唯一出路，而新的保利和禹悦悦就是朝着这个方向走的。
这个圆盘的出现，能不能让软件谷逆风翻车？值得期待。
体量“大门”“花园”“会所”，保利和宇岳只需要一个小户型就可以“高大”？
从保利和宇悦悦的地理位置来看，它位于软件谷中部，东至英江路，南至数码大道，西至凤翔路，北至恒逸路。 街对面是美丽的云楼。
项目西侧200米处为S3线铁新桥站，保利和裕悦是全国第三家、江苏唯一保利“悦悦”产品。
相较于之前软件谷中众多刚需盘，视觉体验大不相同。
说实话，现在楼盘讲究的是“量产品”，首先要从量量门入手，虽然保利和宇悦也是严格意义上只需要第一节的产品，但一扇有仪式感的门是必不可少的！
小区大门向东敞开，据介绍，该大门水平跨度超过45米，高度达到6米，两边的景墙据说采用珍贵的豪华石材，入口采用中式回廊设计，强调一种古老的意境。
首先，它的深度比较长，从正门到售楼处，间距在20米左右，中间由镜面水景、古松和奇石组成。
据说，入口处的一块中国黑石与颐和园一样，重88吨，高35米，非常珍贵。 黑树和松树在水中的倒影，有着中国古韵，虽然这种风格难免“老套重”，但对于喜欢的人来说，应该特别喜爱。
另外值得一提的是保利和宇鱼月景观墙所用的材料！整个5000景观示范区采用中式园林围合社区，周围打造高高的景观墙。 景观墙上部采用大理石，下部采用蓝眼天然石材，中腰线移入亚马逊绿色豪华石材。
材料等级与大交场金鸡望岳府、卫兴御景府基本相同。 此外，和禹悦悦示范区打造了一大批宽阔的风雨廊道，特别符合10月31日发布的《南京市建设工程规划设计方案及审查办法》的相关内容。
保利和宇振月的设计手法应该能够代表明年南京新项目的设计方向
售楼处内部以“黑+白”为主，同样主打中式风格，格栅、屏风、咖啡色玻璃随处可见，试图刻画项目的高贵气质。
售楼处下方是社区会所，有约300平方米的下沉式庭院和高差5米的叠层水景墙，很好地描绘了中国诗歌。
封闭的下沉式庭院，确保您在锻炼、喝茶、会友时，都能从各个角度欣赏庭院风光。
下沉式会所，在售楼处B1层，会所面积约600，这个会所最大的特点是它的层高，达到6米，空间还是比较开阔的。
会所内部包括击剑室、亲子手工艺区、四人半学校、梦幻泡池、**房、咖啡吧、书吧、健身房、多功能区众多，会所内无游泳池。
健身房。 击剑室。
四所半学校。
梦幻泡泡池。
明年1月中下旬首次开放，双型样板间以4万元的价格开放
保利和宇悦预计明年1月中下旬开业，目前单价4万元，地产顾问透露，首开业会有相应优惠，范围尚未公布！
保利和裕悦悦共建了17-32层高层住宅10栋，总建筑面积17万平方米，总户数1000余户，算是大型住宅小区。
目前已经确定第一栋楼，就是项目西侧的楼，是31-32F的高层住宅楼，两栋楼之间的距离在40米左右，说实话有点窄。
小区采用局部人车分流设计，东侧为行人出入口，西侧、北侧为车辆出入口。 建筑外立面采用铝一体化板和油漆，朝南的窗户采用落地窗设计。
首次推出3类单元，其中89户为中间户，99户为1号楼和2号楼西侧户110单元位于2号楼东侧。
保利和禹悦月开了前两栋楼，两栋楼都设计有两层楼梯和四户。 目前，该项目已开设两类样板间。
89单元设计为三房两厅一卫，中间单元位于建筑中间，由于建筑朝北的走廊，单元朝北的采光一般。 朝南的公寓配有落地窗和双阳台。
89个展厅用于交付标准展示。
玄关门采用欧派钢木复合门，耶鲁四合一智能门锁。
玄关配备一键式智能控制面板，可调节室内空调、地暖、新风、照明等。
玄关左侧是一组简易的玄关柜，旁边是一间小餐厅，厨房岛台配有滑动磁吸插座，方便用餐和用电。
厨房采用中西结合设计，配有西式岛台和上轨推拉门，扩大操作空间，厨具采用方太三件套。
室内层高3米，客厅3米3米，面积约14米，电视背景墙采用中式水墨丹青石板砌成。
户型朝南的双阳台设计，面宽为5长约5米，落地窗设计，墙堆高度约10-15cm，阳台东侧有270度转角窗。
户型有三个朝南的房间，次卧和主卧朝南，主卧面积约12个，勉强够用。
89 主卧室真实景观。
朝北的儿童房不超过7间，如果不连接北飘窗的话，单独放床确实有点拥挤。
110单元设计为三房两厅两卫，南侧有小横厅和单阳台设计，主卧配有270度转角飘窗。
玄关大厅采用嵌入式设计，配备隐藏式鞋柜、一键式智能控制面板、镜面柜，看起来比89型玄关先进很多。
玄关右侧依旧是中西式开放式厨房，西式岛台和三叠上柜推拉门。
房屋客厅采用小型水平大厅设计，面宽5约5米，具有一定的空间感，朝南阳台的宽度与客厅的宽度相同。
朝南的第二间卧室面积约为12，并配有飘窗，这使得空间感比89的要舒适得多。
因为是侧户型，北向没有走廊，朝北的儿童房配有270度转角飘窗，空间感也OK！
主卧设计为套房，配有主卫，最显著的特点是270度转角飘窗的设计，将大大提升室内采光和观赏效果。
主浴室配有唯宝洗脸盆、内置马桶和其他设备。
99还设计了三房两厅两卫，户型与89的结构基本相似，只是99客厅的宽度达到了35米高的主卧室增加了套房设计和270度转角凸窗。
装修标准
玄关门欧派钢木复合门耶鲁4合1门锁。
厨房博洛尼柜;方太炉灶、抽油烟机、洗碗机;铂浪高水龙头，单槽。
浴室唯宝 （Villeroy & Boch）洗脸盆、厕所。
三大件日立**空调兰舍新鲜空气菲斯曼地板采暖。
各种包装
运输：地铁S3线铁新桥站距离项目约200米数字大道、软件大道、环城高速公路。
商：天龙寺商圈楚桥市世茂G52裕华厅，740,000平方米的社区中心已经封顶。
社区中心的真实景观。
社区中心设有菜市场、文化活动中心、社区卫生中心、派出所、邮局、幼儿园、商业、体育中心、酒店等，社区中心隔壁还有6800口袋公园。
教育社区街对面有一块教育用地，目前规划有8条跑道、24个班级的初中、4条跑道、24个班级的小学、幼儿园，九年一贯制据悉，南方师范学校附属中学拟落地。
医疗宇和正在建设的江苏省妇幼保健院雨花分院，规划床位1500张，预计2024年交付，是雨花区首家三甲医院。
优缺点分析
优点：保利江苏首创“悦”系列产品，社区包括5000个景观示范区，新中式风格，配备大面积水景、古松、奇石;社区还配备了一个下沉式庭院，600个会所！景观还是比较细致的。
缺点：：建筑外立面由铝板、集成板和涂料制成建筑更高，第一栋建筑达到31-32F容积率高达28、但建筑物之间的间距只有40米，下层的采光会受到影响;EFF率仅为73%。，该建筑在北方向有一条走廊;89的客厅和卧室明显更小！