大家好，我是苏贝哥！风雪交加的夜晚，今早的南京满是银光，仿佛瞬间回到了金陵古城！听说第一场雪会带来好运，今天要迎风雪发布一些新项目！
如果你问，今天开放的纯新房地产是哪个？是的作者通過： Poly Boya，南方新城的新提升！这也是保利入驻南部新城8年来的第8个住宅楼盘。
南京地产圈一直流传着一个笑话“万科承包小银行，保利承包大园区”。自2024年保利唐月项目出现以来，保利先后在大交场开发了金云台、云锦四季、琥珀云台、保利文华、保利招商文景、宋等项目。 尤其是2024年，大交场创新街区概念推出后，保利是该领域市场占有率最高的房企，无人问津！
但出人意料的是，今年下半年，大学校场的关注度有所下降，825日土地拍卖时，大交场G41地块被南部新城会展中心TD占用;9.30 一度沸腾的大学校操场限高问题，最终没有得到解决;11.27日首次无限制土地拍卖，大交场地块再冷，G77地块再次被南方新城会展中心TD拿下。
短短半年时间，大校场已经慢慢退出了目光从昔日顶流和河西宇宙之心的接班人身上聚焦的舞台，边缘甚至被雨芯和小星所掩盖！**说到大学校，似乎已经不再和主城四大顶尖班并列了！那么今天的新保利博雅，以及这本书对大校的首次亮相，又有什么意义呢？它能否完成重振大学昔日威严的使命？
目前，保利在大交场的最后一个项目与之前的保利项目有“三分不同”
说真的，今年上半年，学校场太犀利了，南京楼市超过一半的现象都发生在这里，今年到目前为止，35个抽奖楼盘，校场占据了7个，开奖号码数量已经达到了13倍，仅次于大河西。
与此同时，云商紫薇于5月19日开盘，8%的中标率创造了今年南京楼市最低的中标率此外，还有5月26日现场售罄的金鸡鑫瑞月公馆107套，以及伟星御景公馆的“四开三抽”;保利招商文景、宋首次以23%的中奖率中奖。 无论哪一个出来，都是今年南京楼市当之无愧的大IP。
但这个激动人心的楼市**，在6月26日秦淮金茂公馆首次发售后，居然戛然而止！
经常看米色文章的粉丝一定知道，秦淮金茂大厦只有首座B1，在售的两栋B2楼是22-23F，剩下的6栋楼都是30F以上。 这导致了大学校场地建筑高度限制问题的发酵！
原定于今年9月30日解决的涂山机场搬迁，打破了大交场最大建筑高度不超过82米的限制，但随着时间节点的过去，问题仍未解决，重点项目金陵中心限高**、秦淮金茂大厦30F以上后续建筑均未成功上线。
虽然南京通用尚未公开报道此事，但“水下”的影响非常巨大。 在某种程度上，甚至影响了大交场的土地出让。
在板块楼市风光的背后，今年大角场的推地量其实已经缩水了！今年以来，大交场仅推出4块地块，一是3月17日保利中标的大交场G02，如今是保利招商文景、宋;另一个是保利拿下的大校场G13，也就是今天文章的主角，保利博雅，作者;第三个是 825 土壤拍卖是 TD 的大型学校场地 G41;第四个是 1125 土壤拍卖出学校场地 G77。
以下是保利博雅与之前的保利大学校园项目的第一个区别：土地是最贵的
今年5月10日，保利经过25轮竞拍，以24的总价拿下了大交场G13地块1亿元，成交底价34383元。
该地块位于大角场创新街区东南，距机场跑道中轴线约280米，地块东侧被南外中学总部隔开，南侧地块是大交场折扣最重的楼盘，华润润虹大厦， 地块北侧为底价出售的G77地块。G13地块的面积为28万。
从区位和地块面积上看，保利博雅和书所在的G13地块，只能算是创新街区中“极为普通”的住宅用地。
不过，其地价高达34383元，比今年售出的其他三块土地高出2000+元。 毫不夸张地说，这不仅是保利进入大学以来拿下的最贵的一块土地，也是保利在这一带拿下的最后一块土地。
下半年，保利不再在大交场“出手”，而是在2天前的土地拍卖中拿下了江河的4块土地，这不禁让人怀疑，大交场极高的地价和高处限制，是否抑制了央企保利在大交场进一步发展的愿望
既然是那块最贵的地，这保利博雅和鸿自然要做出一些改进，不然怎么找回原来的样子呢？贝格今天来到项目现场，感觉确实和之前的保利大学校园项目不一样。
保利博雅和真实场景。
保利博雅与社区输液位于东侧，外面朝南！大门设计大跨度55米，净高3米，整个门体采用金属材质，辅以石材铺装。
更有特色的是，在正门旁边增加了类似的“橱窗”设计，不像金鸡、伟星的重门，更时尚。
进门，像往常一样，是镜面水景，一簇簇黑树矗立着**！但由于小区规模较小，入口水景只能起到轻微的过渡作用。
售楼处以灰白色石材作为背景色，打造接待区、沙盘区等功能空间，拱形、弧形的建筑造型细节随处可见。
据楼盘顾问介绍，保利博雅和朱是江苏保利的首款“和”系列产品，而之前的保利大学校园楼盘属于保利“和”系列产品，自然是档次更高，这种随处可见的弧形设计，其实是保利宫式最早使用。
接下来，我想说的是，保利博雅与上一个项目的第二个区别：理工大学唯一拥有会所的项目
众所周知，保利虽然在大交场拥有不少楼盘，但大部分都没有会所，无论是琥珀云台、保利文华，还是保利招商文景、宋，都处于销售旺盛期，都没有建过会所。
然而，作为一流的改良板块，没有会所的房产可不容易卖出去！你看卫星御景府、金鸡新瑞月府、秦淮金茂府没有会所。 虽然会所真的没用，但离不开它。
胳膊扭不住大腿，谁让保利玩这次价格高达560,000？如果你想卖**高，你必须建一个会所。保利博雅的会所也是下沉式设计，采用“两箱两局”（邻里包厢+学习箱+积木聚集+活力聚集）的设计手法，地面上的邻里包厢其实就是一个简单的茶歇区，通过螺旋楼梯进入B1层的会所区。
保利博雅及会所面积达到1700个，在校园内的众多项目中是比较大的。
保利博雅及地下会所平面图。
会所由四个多功能空间组成，南侧的学习箱、儿童自习室、图书馆和简单的咖啡厅。
除了正规的健身房和瑜伽馆外，还设计了一个比较有特色的“壁球场”，听说这个壁球场是南部新城所有楼盘中唯一的一个。
健身馆真实场景。
瑜伽馆的真实场景。
北侧社交聚会厅设有数百平方米的会议室和多功能棋牌室。
会议室。 会所为露天下沉庭院，堪称大树采集场！
大树聚集地。 景观中庭种植了一丛10年以上的树木，配上少许流水和园林绿化植物，虽然简单了一点，但总比没有好。
接下来，保利博雅与书本的第三个区别：不再建170左右的大面积改良户型，整个区域以143以下的小户型为主
众所周知，大角场受建筑高度限制，受限于创新街区规划的制约，这里的房地产规划大致相同，地块面积在3万元左右，西式住宅为小高层，或“4+6”，或“3+7”。
保利博雅和左也不例外，小区共规划住宅10栋，其中7-9楼住宅4栋，18楼小高层6栋。
不过，与以往的保利大学校园项目不同，此次保利博雅将不再建造超过170套的大型改善户型，单位面积上限仅为143套。
保利博雅和朱的布局如下：143 4间卧室均分布在东侧的4栋平房中130 间 3 间卧室分布在中间的三栋小型高层建筑中;113 3 间客房位于西侧的三栋小型高层建筑中。
平房专为1个梯子和2个家庭设计;小型高层建筑专为2个梯子和2个家庭设计！
保利文华的上限是176家，保利商家文景、宋家最大的单位达到180家，这种大房子成了大交场最难吃的产品。
这一次，保利博雅，最大的单位只有143个，而且配备了会所，显然是打算用的“低总价，高配置”。吸引购房者。 显然，保利在大学校场上的姿态越来越低了！
第一次开风 560,000，所有3种类型的公寓都已推出，预计将于12月20日左右开放
保利博雅和书走得很快！据房产顾问介绍，今天开盘，预计下周三开盘，也就是12月20日左右，首开**基本确定，56万左右，总价区间在630万到800万左右。
第一栋楼也基本确定，为项目最南端的1号楼（西式房），中间一排的小高层楼（其中5号楼为楼王，**高）。
5号楼有两种户型，西侧为113间3房，其余为130间3房。
第一栋建筑的示意图。
保利博雅及立面，西式房屋采用铝板，小型高层1-3F为铝板，建筑南侧采用三玻两腔落地玻璃窗。 建筑的**立面也有一些红砖形状，类似于南方的外国建筑。
小型高层建筑入口与风雨走廊相连，入口大厅设计天花板高度约5米。
如今，保利博雅已分别开设了130间和143间样板间。 其中，130个三房单位为软装样板间;143个四居室单位是已交付的标准模型单位。
Unit 130 设计有 3 卧室， 2 客厅 和 2 卫生间内部有朝南的横厅、朝南的阳台、主卧套房设计等。 该单元位于第5栋楼和两个中间单元的东侧。
玄关采用钢木复合门，玄关处设有多功能玄关柜，配备除臭精灵。
入口左侧为朝南横厅，横厅宽6全长约3米，横厅空间约30米。
大厅的一角。 朝南的阳台，视野开阔，脸宽也是63米，130个单位，室内层高298米，客厅的顶部配备了一个没有主灯的浮动天花板。
玄关右侧为朝南的次卧，配有飘窗和独立衣帽间，视觉空间面积约12个，还是比较宽敞的。
主卧室设计为套房，约有15个休闲空间，设有宽大的凸窗和朝南的侧壁龛。
主浴室配有单面盆、镜柜、智能马桶和淋浴空间，其中洗脸盆和马桶均配备唯宝 （Villeroy & Boch）品牌;水龙头和淋浴都是德国的高仪。
这里值得一提的是，保利博雅及主次卫都配备了智能马桶。
143单元设计有4房2厅2卫，两房朝南，两房朝北，客厅和餐厅一体化空间设计，主卧室套房，设有阳台，机房南侧视野开阔。 此外，这类房屋为西式房屋，房价和层高均高于小型高层户型。
玄关门还配备了模块化玄关柜，客厅空间在右手边。 据介绍，该综合空间面积超过40个，统一宽度为5个4米，室内天花板高度为305米。
客厅的一角。
厨房的一角。 朝南设计采用双阳台设计，连接客厅和厨房，阳台总长9约4米，朝南全落地，三玻璃两腔玻璃窗。
阳台真实景观。 主卧室为套房式，主浴室配有浴缸。 该单元的北侧配有书房和儿童房。 平房的EFF率约为80%。
113单元采用三房两厅两卫设计，样板间尚未开放。
三开间朝南，主卧套房设计，卧室+浴室均配备凸窗，提升物业，饱满。 内置玄关、阳台家政柜、朝南的主卧和次卧都有衣柜空间。
言论：
保利博雅、竹威柳恒科技公寓，目前项目厨房品牌和科技品牌尚未出口，采用卫浴品牌唯宝 （Villeroy & Boch）智能马桶、洗脸盆;高仪。 淋浴、水龙头、五金。
在各种配套设施上
运输周边规划了三条地铁，地面交通包括卡兹门立交桥、G42环城高速等。
商：周边有金地中心（在建）、华润万象商业（在建）、国际路社区中心（在建）
环境：机场跑道公园（在建）、神济英文化园（在建）、明外国高桥门公园、七桥骨灰盒生态湿地公园、油库公园（规划）、空港河风光带等生态资源。
教育：南京市第一幼儿园（筹划中）、南外明园小学、南京外国汉语学校等十大名校。
医疗： 南方新城医疗中心，**南京市中医院;南部新城健康产业园（规划中）。
项目优点和缺点
优点：：央企保利开发项目，柳恒科技住宅，社区配备下沉式会所1700套。
缺点：：单价过高，目前风560000元，比附近的保利招商文景、宋高出3000+元;小型高层建筑的住房效率不高，只有75%。
主编简介：苏北哥，男，11年金融工作经验，8000元白手起家，连续6次跨行业创业成功，实现了基层逆袭。 2024年是他人生的第一套房子，2024年，他专注于资产配置，拥有28年的房地产实战经验，深耕南京市场。 是业内的房地产从业者！如果你对房地产、创业和投资三件事感兴趣，欢迎你和志同道合的朋友交流。