大家好，我是苏贝哥！今天（12月14日）是2024年南京最后一次地方拍卖会举行的日子，也是无涨价新规实施以来最有价值的地方拍卖会，但结果是......
今天下雨，路面湿滑，车车堵得满满当当，贝哥到办公室晚了十分钟一点！说实话，每次轮到当地拍卖，贝哥就像上了发条一样，一定要在9：30准时到达办公室，观看直播，了解当地拍卖的最新情况，帮助粉丝在一线观察楼市的温度。
但万万没想到，今天的本地拍摄速度太快了，米色人还没到办公室，本地拍摄就用了“10分钟”就结束了战斗！
今天，有18个住宅用地被转让，其中纯住宅用地12个，商住混合用地6个，总用地面积约56个1公顷，总起拍价为13537亿元，最终136亿元，仅比拍卖价高出6300万。
18个地块分为河西绿博园、鼓楼滨江、城东仙鹤门、马群、栖霞山、江北核心区、浦口城南中心、六合、江宁春华9个板块。
可以说地块阵容极为强大，但土地拍卖的结果却出乎意料除鼓楼滨江G89地块外，实现6轮竞价实现 4除76%的溢价外，其余17个地块均以底价出售
如果你说 1125 9个地块的首次无限制价格土地拍卖“一环游”**让人有一种难以形容的无力感，所以今天的土地拍卖带给人们的是一种“窒息感”。
6轮竞标，4轮72%溢价率！鼓楼G89成为今日本土拍摄的“唯一亮点”！寿凯为什么要拿下这片土地？
根据昨天的文章，我认为今天的地块拍卖至少河西G88、玄武仙河门G78、鼓楼G89都能实现溢价成交，这将给沉闷已久的南京土地拍卖市场带来升温，但没想到最终能引起房企的兴趣， 但鼓楼G89只有一块地块能够实现竞拍。
在南京土地拍卖行情“不冷只冷”的氛围中，鼓楼G89似乎可以“溢价”，相关部门早已到位，将这块地块安排在了今天18块地块的“压轴位置”。
而且，今天的地块拍卖与以往不同，城郊田地没有区别，6个六合地块也是和主城区的12个地块一起出卖，而这个出场顺序，鼓楼G89依旧排在最后，可见南京GC这次对这块地块的重视。
上午9时35分，鼓楼G89地块正式亮相，从开始竞标到最终尘埃落定“待公证”，共计6轮竞价，历时4分42秒。 成交总价11亿，仅比拍卖价高出5000万。
而从竞拍方式来看，各家房企对鼓楼滨江G89地块还是非常谨慎的，每轮只有1000万的涨价，完全符合当地拍卖的最低涨价幅度，今年8月没有出现土地拍卖战。
也许是因为房企也缺钱，大家都生活拮据，想买好地又不想出门，彼此之间有默契！最终，以北京一楼29948元的价格拿下。
可以看出，在南京风云起伏多年的KFS一直没有进入南京的主流市场，对主城区地块的购买欲望依然强烈。
比如伟星，出生在浙江，在安徽长大！其实早在2024年，伟星就已经来到南京市场，等待时机筹备开发项目，当年拿下了江宁房山G52地块，邀请万科共同开发四季光年项目。 时机成熟时，他接连拿下软件谷G43、大交场G65、河西G03，不到一年时间拿下三座城市。 它表现出在南京收购土地的强烈愿望。
再比如绿城，虽然不是刚进军南京的房地产公司，但绿城这两年在南京主城市场并没有取得任何成绩。
绿城风起潮销售控制。
渴望在南京市场卷土重来的绿城，反手1027场土地拍卖以69亿总价拿下河西绿博园G55，溢价率达14%，创下南京地价历史新纪录。
寿开其实更像微星来自北京的国有企业，先后主持过北京老城改造、奥运场馆建设和冬奥场馆建设等，在北京可谓有“北京三新房，必一先开业”的美誉。
不过，南京市场已经很久没有开盘了，3年前拿下了江河南方理工大学G17地块，与万科联合研发了首款万科江岳光年，2024年，趁着江河春风，开业不到两个月就售罄， 可谓是小试！不过，当时首开只负责征地，江光年全系列的产品和物业服务都是万科的。 因此，第一在南京市场的存在感并不强。
2024年江岳光年的开场场景。
江光年之后，寿开在南京的发展受阻了！2024年9月登顶，拿下岱山G77，掀起地积率仅为1的南岸大潮2个低密度洋房项目，但难以超乎想象地分散化。
自2024年6月以来，共开房3个房源，已上线352套**，至今有167个单位未售出，移除率略高于50%，期房基本卖成既房！
南岸第一潮汐销售控制。
在北京拥有良好口碑的老牌国有房企，急需在南京楼市证明自己的实力，所以今天拿下鼓楼G89是最佳选择。
不过，G89地块确实有其优势，地块位于热河南路以东、小桃园以北，是鼓楼核心地段，也是秦淮河畔稀缺的住宅用地。
地块周边有地铁9号线在建，白云亭线站距地块不到200米，地块周边城市界面也极佳，护城河、小桃园、滨江风光带、越江楼等都在4公里范围内。
除了区位优势外，关键是今年鼓楼新房市场也相当火爆，全市35个彩票板块，鼓楼占3个，年初金基地皓悦3次开3次抽奖，全部售罄，最低中奖率仅为18%;11月，恒盛金陵湾推出66套**，中标率28%，近4人抢1套;而且，鼓楼滨江本身的新房数量非常少，几乎所有的房地产项目都需要抽签。
此外，鼓楼G89地块所在的区域仍是“一二手房价倒挂”，开发时利润可以有保障。
鼓楼G89南侧为中海桃园里，北侧为仁恒桃园世纪;今年11月，同板块仁恒金陵湾新组开业，均售价5.18万元，中海桃园最新二手房成交价仍能维持在530000元，仁恒桃园世纪二手房成交价高达60000+，所以后期G89地块的首盘开发，房子肯定不会卖出去。
需求量最大的G88地块，其实是以底价出售的河西到底怎么了？
说实话，河西地块一直是南京土地拍卖市场的“定海神针”，从去年7月全市第二次集中土地拍卖开始，河西西南部青澳湾的G29地块开始统计，河西地块一直是最高限价，抽签号码是转移的。
但所有知名的河西豪宅，无论是天琴华章、颐和天盛府，还是12月刚刚推出的长江之歌，这些项目都是在南京土地拍卖史上以天价土地建造的。
这种强势**一直持续到今年下半年，8月25日，央企在东府建设中打的22家房地产公司，到19家河西区5亿韩元的天价G42，底价43056元，位列南京土地拍卖史第五位。
9月27日，央企中海59轮拿下河西青澳湾G53地块，底价43253元，当时位居南京市第二。
10月27日，绿地一决高下，经过21轮竞价，1分14秒光速登顶，河西绿博园G55地块抽签落地绿城，底价43473元，迅速挤出中海江西南G55，位列南京土地拍卖史第二好地方。
绿城G55地块。
从此，南京本地拍卖就有了规矩！虽然市场冷淡，但只有河西热;虽然基本面乏善可陈，但至少还有一个令人兴奋的地方。 许多观众也对南京当地的拍卖会有看法看看河西就知道了
然而，今天的土地拍卖，河西的G88地块却令人失望！虽然容积率只有18、且该地块位置与绿城G55地块同经，距夹江岸线约650米G88虽然没有被地铁覆盖，但距离10号线绿博园站约370米，地块周边有保利天悦、徐汇博悦金陵等新社区，是妥妥的豪华富豪区。 但今天的河西G88没能复制绿城G55的疯狂抢劫，一轮底价“被奥体建设掏了！
有人忍不住要问，河西怎么了？很酷吗？
众所周知，今年南京豪宅市场异常火爆，据CRIC数据显示，前三季度，南京1000万-5000万豪宅总价区间为1063套，位居全国第七;总价在3000万至5000万之间的豪宅共售出13套，在全国排名第六。 超过70%的交易量来自河西。
然而，河西府邸再火爆，“经不起后续挂牌的海量”。 按照目前的测算，明年河西区大约有3700-3900套新豪宅，起价在2000万元以上。
让我们单独看一下！除天琴花章、长江之歌、颐和天盛府、中宁府外，还剩下约1000套约1000套，还有绿城G55700余套;农业研究所400套地块;中建集团G4222222222222222G42G42G42G42G42G42G42CSC G53333333333333333333333CC53G53G53G5河西公园有400多套房屋（尚未转让），河西西南部青奥湾的另一块超大地块正在平整中，预计未来将有700多套**，河西决定搬迁的台湾名城，如果后期成为住宅用地，将有500多套豪宅。
如此庞大的豪宅开发，又有多少富人有购买力去消化呢？原来河西的富人还不够！
12月8日，在10号楼收到49套**的中宁大厦，终于决定在“四开四摇”前开市，南京地产也专门为本次活动写了头条“河西府，终于不用抽奖了”。
忠宁省。 此前，中宁府10月开楼时，就有提前声明“今年是2024年底，年内不会开张”，当时外界猜测是给天琴华章、颐和天生府、卫兴长江宋“开让路”;但中宁府在说完这句话后已经2个月没有出来了，而且已经“自毁誓言”宣布12月就要上线了，没有别的原因，就是怕没有购买力，明年就很难卖房子了！
此外，河西地区也有二手房，近期出现了集中和大量销售的情况，据相关报道，万科玉滨江一夜之间挂牌60套;苏宁檀月隔夜上市34套;建发君和大厦隔夜上市;颐和博婉隔夜上市19套;5套中式房屋隔夜上市;世茂天宇隔夜上市4套;
河西挂牌豪宅数量为何集中井喷？据说是因为链家平台的入栏规则发生了变化，原本不允许上市不到三年，现在已经三年了，在备案完成前180天就可以上市。 所以这些豪宅都是“提前上市”的！
这不禁让人感到恐惧！随着时间的流逝，后续的河西新**又有多少？在新房和二手房的双向攻击下，河西豪宅还剩下多少接收者？
所以，经过反复计算，今天河西的G88地块，只能留给国企TD！
降低容积率、降低地价、限价也没用！江河土拍摄可能要另辟蹊径！
今天的本地拍卖，不能说是江河的热点，而是一个悬念！
今年以来，江河土地拍卖市场一直很冷淡，不管是9G05、G06、G07推出的沿河低密度地块25个，目前仍为10个27次土地拍卖发起的核电G13地块最终归江北新区国有企业TD所有。
为了扭转江北土地拍卖的冷淡局面，江北新区其实已经想了很多办法降低容积率，降低土地拍卖起点，但似乎效果并不好。
这一次，江河一口气拿出了5个顶级地块，而且是第一次参与不限价土地拍卖，在拍卖前给市场带来了强烈的悬念感！
今日本地拍摄结果出炉，悬念不见！剩下的就是平淡无奇！核G，连同南方理工大学的G16，一共5块地块以底价交易，无限价格的新规则没有引起一点水花江河土地拍卖市场的背后，有必要另辟蹊径！
江河的努力在土地拍卖中一直可见一斑，从今年8月开始，在ZY呼吁降低容积率限制之前，江河率先降低了出让土地的容积率。 9.27、土地拍卖出让的江河G两块地块的容积率为16、是今年南京顶流板块首批低密度地块。
不仅地块比例下降了，地块的起拍价也下降了！G06地块起拍底价为20336元，较去年成交的江河G12成交底价22776元低2440元。 但它仍然没有逃脱被TD以底价交易的命运。
要知道，今年的江河，拿出了“核心区”最优质的地块。 要么是核河边的第一排，要么是**商圈的核心。
9.27 G05-07地块位置。
10.27 个土壤芽核处于核 G13 位置。
今天的江河土拍卖会，姿态比以往地块要低，具体表现是核心区核滨江数量较多，达到4个;
容积率更低，4个地块的容积率为16；
地块起拍价较低，G起拍价仅为18-1.90,000 与 9 相比27日土地拍卖G，地价在不到3个月的时间里进一步下调，全数下调4000元;
剧情位置更好！这四个地块位于同一位置，广西公街以东，距滨江绿水湾花园直线仅450米，街对面有长江会议中心、江北新区市民中心，江北地下城和江北第一高楼也在100米以内。 这四个地块属于首排优质住宅用地，名副其实的核芯滨江。
但即便如此，G的四块地块依旧是保利扬子国投TD的“一轮游览”，因为这四块地块北面200米是保利扬子翠云台的出售，有人开玩笑说，这四块新地块未来会成为翠云台期项目。
南京工业大学G16地块也较上期项目降低了容积率和初始转移**！地块南侧为合光金堂大厦，合光金堂大厦容积率为24、而G16容积率仅为18；和光金堂公馆2024年入地**23556元;G16起步**仅售18028元，跌幅5000+元。
但即便如此，南方工业大学G16还是没能避免“一轮游”的命运，最终被北联建设卓越以垫底价拿下！
关于江河土拍的冷漠**，不管是感叹还是感叹！米格的观点是，楼市永远跟着数据走，楼企跟着数据做决策！
江河土拍卖的寒冷，直接关系到板材的后续成交量和当前价格水平。
根据目前相关统计，明年的江河共有 14 个新项目待售 + 即将上市是南京四大顶板中最多的。
除了江河市庞大的房地产库存外，今年该地区推出的土地多达15个，由城投国企和国企投资。
此外，江河后续的土壤储量非常庞大，据此前相关统计，江河地块总数约500个，其中住宅用地194个，占比39%，除已出让的住宅用地外，此前规划范围为江河4大面积（隧道口、 核芯、南方工业大学科创园）拟转让的住宅用地多达120处，转让周期预计超过10年。
所以，房地产公司面对江河土地拍卖，一点也不着急，留下了很多好地，只要不出手，江河地块的容积率和地价就不得不降价了！赤脚不怕穿鞋！
写在最后
2024年最后一次本地拍卖在如此沉闷的声音中结束！毕竟，南京已经等不及期待已久的地方拍卖大战了！据不完全统计，截至本轮土地拍卖结束时，今年南京共售出100个住宅地块，其中底价成交81个，溢价成交19个，19个地块中13个顶成交。
今年整体土地出让费接近1109亿，比去年的1308亿下降15%与2024年的2015亿相比，接近减半！
主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经验，8000元白手起家，连续6次跨行业创业成功，实现了基层逆袭。
2024年是他人生的第一套房子，2024年，他专注于资产配置，拥有28年的房地产实战经验，深耕南京市场。 是业内的房地产从业者！如果你对房地产、创业和投资三件事感兴趣，欢迎你和志同道合的朋友交流。