2024年，房地产形势将越来越严峻，不仅是民营房企，就连国企都会感受到经营压力。 据中国指数研究院统计，前11个月累计业绩同比下降的企业数量超过60%。 其中，千亿房企数量从2024年的40多家减少到16家，百亿房地产企业数量从2024年的166家减少到108家。 此前，很多被业内标榜为黑马的房企，在这一刻被打回了原型。 好在面对行业下行压力，仍有多家房企成功通过极端压力测试，业务韧性较强。 其中，既有国企，也有一些名气不大的小丽得的房地产公司。 在其中，房地产人不仅可以了解行业寒冬下的生存法则，还可以一窥房地产的未来演变。
房地产第28条法则突出
国有企业业绩持续领跑。
小明曾表示，房地产行业已经进入了残酷的28法则阶段，未来做优的房企只有两类，一类是以保利、越秀、万科、绿城为代表的国有企业，还有混杂型企业。 另一类是以龙湖、滨江为代表的优质民营企业。
毋庸置疑，近年来，随着行业的衰落，不少国有企业凭借雄厚的资金优势强势崛起，持续领跑。
当然，国有企业内部也存在严重的分化，小明主要列举了今年业绩突出的几家国有企业，仅供参考。
第一个 Poly 开发项目。
早在几年前，保利发展就喊出了“保护五、争取三”的口号，很多同行并不这么认为。
然而，随着房地产行业的不断下滑，多家领先的民营房地产公司相继退出神坛，保利发展的排名也逐年抬高。
中评委数据显示，2024年前11个月，保利发展实现全口径金额3995亿元，股权金额2710亿元，两项排名均位居行业第一，稳坐“地产兄弟”宝座。
Poly Development 成功登顶有几个原因：
一是积极换岗，深耕38个核心城市。
过去一年，虽然保利收购的土地数量较往年大幅减少，但投资范围更加精准和集中。 例如，前三季度，保利在38个核心城市的扩张占比达到99%，高于去年同期的90%。
城市的深耕，可以充分体现保利的管理优势，也能最大程度的抵御市场的寒冬。 比如上半年，保利在25个城市销量排名第一，在46个城市排名前三，就是最好的证明。
二是团队稳定，结构高效。
保利的离职率，无论是普通员工还是管理团队，都非常低。 团队的稳定性，一方面可以保证公司的经营理念和战略方向能够得到坚定的贯彻落实，另一方面也有助于公司节省员工流失导致的空缺成本、招聘和培训新员工的成本等。
同时，保利发展仍是行业内为数不多的采用“总部+城市平台”两级管理架构的龙头企业之一。 这种极其扁平化的结构，不仅保证了总部对公司整体业务的敏锐市场嗅觉和掌控力，有效减少了信息不对称，提高了决策和管理效率，也保证了公司强大的执行力和对变化的快速适应能力。
第二华发股份。
前段时间，小明问某央企员工，他印象最深的是哪家房地产公司，他不假思索地回答：华发。
五六年前，华发股份的业绩还排在前50名之外，但近年来，华发股份以年均8位的速度增长，今年前11个月，华发股份的满口径金额为12115亿元，同比增长1831%，位列行业第14位。
其中，华发在上海实现股权出售28366亿元，排名第二。 珠海实现流量销售21589亿元，稳居冠军之列。
华发的强大之处：
一是大股东的大力支持。
华发股份的快速扩张，与大股东华发集团的支持关系很大，华发集团与珠海经济特区同龄，是珠海市规模最大、实力雄厚的综合性国有企业集团。
例如，2024年至2024年，华发集团向华发股份有限公司子公司海川公司增资共计300亿元。 今年10月，华发股份顺利完成51定增24亿元，其中控股股东认购285%。
二是布局核心城市，多部门联动精准征地。
为了最大程度保证项目的盈利，在土地投资前期阶段，华发的运营、营销、成本部门都参与了投资和扩建，从项目运营和销售的角度支持土地调研和判断。
在布局策略上，华发聚焦上海、深圳、广州、杭州、北京、珠海等11个核心城市。 这些城市受益于人口、产业和经济实力的优势，在购买力和支付方面表现良好。
在营销上积极创新，华发是网络营销布局中比较早的房地产公司。 而且，销售管理更加精细化，如其营销管理中心、战略运营管理中心、财务管理中心组成“三中心联审”，共同快速推进销售政策机制联审。
每半个月，各大区域还将重点销售项目按销售额、流速、利润等分为五大类，坚持“有减就补”的策略。
第三届越秀地产。
面对今年严峻的行业形势，越秀地产是为数不多的营收和利润双双增长的房地产企业之一。
2024年前11个月，越秀地产实现合同销售额约1,329笔1亿元，同比增长约29%1%，提前完成年度目标。
越秀地产为何能逆势增长？
一是土壤储量极好。
截至2024年6月底，公司总土地储备2813万平方米，其中93%分布在一二线城市，461%位于大湾区（403%），18.8%位于华东地区。
核心区位和优良的产品带动了公司平均销售价格逐年上涨，最大程度保证了利润。
2024年越秀均销价3.02万平方米，同比增长9%5%，远高于前100家房地产公司的平均销售价格为162万元。 今年上半年，越秀均销价高达3.38万平方米，同比增长229%。
二是产品功能强大。 近两年，越秀持续开拓高端市场，取得了非常亮眼的成绩，比如去年单笔销售额超过160亿，拿下了全国销量TOP4，今年也有很多项目火爆开门。
越秀一方面在产品设计上积极创新，另一方面越秀高度重视标准化体系的建设。
例如，在产品标准化方面，越秀地产构建了全周期的产品运营体系，扎实推进客户研究、产品标准化、BIM系统、设计施工一体化，持续打造产品实力。
第四个华润置地。
华润置地近几年的业绩增速也是有目共睹的，能否晋级前三，是今年的一大亮点。
今年首11个月，华润置地实现合同销售额约2,8603亿元，同比增长136%。投资物业实现的租金收入约为2309亿元，同比增长394%。
与其他房地产公司相比，华润置地的优势更加复杂和多样化。
一是多元化业务协同。
华润置地逆势增长的第一步是其独特的“3+1”一体化业务组合模式。
在三大渠道业务中，开发和销售是业绩增长的引擎，经营性房地产提供长期稳定的现金流，轻资产管理业务是业绩贡献的强势增长极。 此外，还有生态元素业务，专注于代理机构建设运营、长期租赁、电影产业、医疗保健等业务。
“3+1”业务协同，华润置地差异化竞争优势凸显，能够从容面对行业格局变化。
其次，它的财务状况良好。
依托华润集团，华润置地具有显著的融资优势。 今年上半年的加权融资成本仅为356%，创近十年来新低。
同期，华润置地总有息负债率和净有息负债率分别下降至393% 和 285%行业低点。 除限制性银行存款外，可灵活使用的现金达到127915亿元，是为数不多的现金超过1000亿元的房地产公司之一。
三是高效管理。
近两年来，华润置地一直在调整组织架构，立志打造“敏捷、高效、有能力、有活力”的组织。
例如，华润置地成立了组织变革领导小组和总部工作小组。 通过精简总部职能、区域职能、合并城市公司等方式，推进管理扁平化。