随着我国工业园区规模的不断扩大，园区规模也越来越饱和。 园区主导产业不断更新变化，园区前期规划设计与后期招商运营管理不匹配，园区运营能力价值日益凸显。 本文结合跨境电商项目的实际情况，通过对园区招商运营策略的研究，对园区运营管理能力提升进行简单分析，实现园区经济效益和社会效益的双重提升。
一、工业园区实战案例
1.跨境电商项目背景。
项目位于长沙，净用地面积57084m2;土地的性质是工业用地;容积率为2，总建筑规模为121,773m2，其中地上建筑面积为106,817m2，地下建筑面积为14,956m2。 项目产品分为高层写字楼和仓库两大类，其中办公楼面积为55812m2，仓储面积为50010m2。 项目总投资499亿元，按地上容量面积计算，项目单方造价为4678元m2。 项目租金：项目平均起租25元m2个月。 项目投资期**为30年。
跨境电商产业园的定位是以保税备货、跨境首链服务为主营业务的综合性跨境电商产业园项目，由商贸区和保税物流区两部分组成，以电商+实体仓储为核心模式和特色，投资建设“两心一基地”： 保税物流中心、会展中心、跨境**特色商务城市综合体、跨境电商企业及外贸企业总部基地。
2.项目问题分析。
通过对长沙跨境电商项目前期定位、投资、租金等情况的分析发现，跨境电商项目前期规划仓库规模在5万元左右，后期因政策变化导致园区定位调整，无法继续由当地管委会作为保税仓库回租， 导致项目无法按项目规划计划进行租赁。如果作为普通仓库使用，项目投资周期大大延长，甚至需要30年。 项目后期的定位调整方案，由于政策变化，没有很快调整，定位调整只是在项目完工后才进行，项目设计方案无法变更。 项目规划与投资运营严重脱节，给产业园区投资运营带来很大难度。
二、产业园投资运营策略
产业园投资运营模式主要包括：**运营模式、投资运营模式、服务运营模式和产业运营模式。 通过实地调研发现，无论采用何种运营模式，大多面临招商难、投资企业与原定位偏差较大、租户企业水平和实际收租情况远不及预期等现实问题。
1.细化产业园区发展战略。
工业园区不能盲目追求高大上的设计原则，应充分考虑落地工业的实用性和经济性，办公楼、工业厂房、仓库对应客户应慎重划分，在前期规划过程中必须划分为标准、分级规划。 园区的定位必须符合当地市场的需求，必须满足市场的接受度。 同时，要结合我国产业地产的发展特点。
现阶段，要根据投资情况细化《产业园区发展战略实施方案》，包括初期规划、中期规划和长期规划，将产业园区发展战略落实到各个关键环节和功能板块。资金等资源倾斜，出台一系列创新、可实施的管理措施，推动经营管理战略落地。
2.合理降低企业准入成本。
根据上海对外经贸大学张涛、复旦大学沈洋在《企业进入、税收与集聚外部性——基于产业联动的实证研究》中的研究成果，产业集聚的正向效应对企业的区位决策具有重要影响，产业内关联企业聚集产生的外部性（马歇尔外部性）和关联企业在产业间聚集产生的外部性（Jacob externalities）已成为企业区位决策的重要决定因素，可以有效抵消区域税收过高带来的成本。其中，中西部地区关联企业集聚的溢出效应在选址中更为重要，东部地区关联企业集聚的溢出效应在企业选址中更为重要。
本研究对产业园优化投资策略、提升竞争力具有重要启示：一方面，跨境电商产业园作为中部地区的产业园区，应充分利用管委会给予的税收优惠政策，同时合理利用低租金政策;同时，园区应着力完善投资结构和方向，提高行业内相关企业的集聚水平，通过产业集聚产生的外部性吸引企业入驻，避免税收优惠政策和低租金策略对入驻企业吸引力的失效。 减少企业损失。另一方面，在园区发展初期，应更加重视相关企业对行业的投入，在园区发展的中后期，应加大相关企业在产业间的投入，以增强园区的产业集聚效应。
1）确定差异化投资策略。
针对当前产业园区投资总额小、招商水平低的问题，应根据园区发展阶段确定差异化招商策略。 初期，重点是完善链条，吸引行业内相关企业入驻，形成聚焦效应。 在成熟阶段，重点是增强核心竞争力，聚焦上下游相关优势企业，提升产业水平和发展质量，提升园区整体发展水平。
初始投资策略。
在园区发展初期，为尽快完善园区产业发展要素，完善产业链，应扩大投资范围。 以增加园区企业总数为目标，聚焦支柱产业相关领域企业，适度扩大投资范围，主动对接上海、苏州、武汉等有产业转移意向的产业园区，通过加税、厂房租金优惠等方式吸引龙头企业， 以市场换产业，发挥引领作用对骨干企业，通过加强产业合作、科研、金融扶持等方式，吸引入驻，培养骨干;对于中小企业，通过产业链的吸附和产业生态的吸引，吸引和完善产业链，力争引进1 2头企业总部入驻。
中长期投资策略。
在园区发展中后期，应建立园区企业梯度转移机制，将技术含量低、领导力较弱的企业有序转移至长沙周边地区的产业园区，腾出更多发展空间， 加大在支柱产业上下游产业的研发中心、企业总部、区域总部企业的引进力度。通过善用产业扶持、创投、科研合作、公关等手段，培育行业领军企业、骨干企业和上市公司。 如世界500强企业、国内外相关领域重点高校和科研院所，提升园区产业整体竞争力，培育大中型企业1 2家。
2）通过多渠道降低园区企业成本。
根据产业集聚理论和生产要素理论，企业集聚的内在因素是通过公共基础设施、科技等生产要素资源的聚合和共享，有效降低生产和交易过程中的信息和物流成本，形成有效的市场化竞争力。 根据访谈和调查，园区内企业关注园区土地、资金、人才等传统生产要素的成本，同时也越来越关注技术、数据等新型生产要素的成本。 根据产业园区发展实际，梳理租户关注的成本因素，提出提升竞争力的措施。
初始焦点。
园区发展初期，生产要素的成本竞争力主要基于现有条件和优惠政策，发挥管委会的行政协调和协调作用，整合各种资源。 着力突出产业园优势，同时补齐科技、人才等短板。 其中，在税收优惠层面，根据高新区最新优惠政策，对符合条件的企业给予相应退税，实施工厂差别租金优惠政策在科技、人才、资本要素等方面，充分依托管委会行政资源，通过出台高层次人才优惠政策、加大与金融机构的协调力度等方式，完善相关配套要素条件，补短板，增强竞争力。
中长期重点工作。
随着园区的发展和成熟，以及入驻企业的聚集，我们将充分发挥市场机制，依托企业主力，合理降低各项生产要素成本。 通过一流开发、空间共享等方式，建立多元化供应模式，降低入园成本;在科技、人才、信息等生产要素供给方面，充分发挥园区企业主体作用，通过上下游企业合作机制，建立市场化要素供给机制建立产业引导基金、创业投资基金、融资担保机构等，建立市场化投融资协调机制;全面引入市场机制，全面提升园区生产要素竞争力。
3.构建多元化的商业模式。
随着产业园区的发展，以服务园区企业为基础的产业服务活动已成为园区经营管理的基础活动，是园区的主要收入来源。 因此，要提高产业园区的盈利能力，就必须聚焦园区运营产业价值链的基础环节，深耕产业服务领域，建立以产业服务为基础的多元化盈利模式。
1）聚焦产业服务业，完善商业模式。
聚焦产业服务核心业务活动，借鉴国内外知名产业园区发展经验，整合园区运营业务活动，建立物业管理、产业运营服务、创新服务三大服务板块，构建市场化服务模式，提升园区企业服务水平， 深挖相关领域的盈利点，建立良性商业模式，解决产业园区盈利模式。
一是盈利能力薄弱等问题。
园区发展初期，园区经营结构相对简单，主要为入驻企业提供厂房和生产生活设施，这一时期的物业经营收入为主要利润。 这一时期商业模式建设的重点是实现运营公司现金流的平衡。
随着园区的发展壮大，产业经营服务和多元化业务逐步拓展，增值服务项目、产业投资等多元化效益成为重要盈利点。 在此期间，商业模式建设的重点变成了实现持续稳定的利润。
2）建立多元化的盈利模式。
以提供优质、全方位的产业运营服务解决方案为核心，聚焦园区企业产业集聚的难点、痛点和阻塞点，完善业务链条，打造物业管理、产业运营服务、创新业务三大产业板块。 提升园区产业服务能力，建立市场化企业服务模式，在园区物业管理、增值服务、管理产出、产业投资等领域深耕，建立稳定可持续的盈利模式。
物业管理部门。
依托现有厂房、车位及商业配套设施，通过物业租赁、物业管理、经营管理等方式实现物业价值。 其中，在物业租赁方面，按照市场化标准确定厂房、写字楼、宿舍等租金标准，在物业管理方面，通过收取企业管理费和增值服务费，提高物业管理质量。
工业经营服务业。
满足园区企业生产经营需要，提供生产服务、生活服务和产业管理服务，提高园区生产要素的配套水平和竞争力。 其中，生产服务板块主要是满足园区企业正常生产经营需要，结合园区不同行业的生产需求，提供多元化的产业服务体系，获取效益。 在生活服务方面，根据租户和人员的需求，提供有偿的商业配套生活服务，如餐饮、娱乐、家政、教育、托儿等生活服务，满足多样化的生活需求。 在产业管理服务领域，为园区内企业的投融资和资本运作提供服务，通过参股、持股集团公司的方式，对成长性较好的企业进行投资，发起或参股入股、参与产业，建立项目退出机制，获取收益。
4.构建“3+X”配套服务体系。
现代商业社会是一个以服务为导向的逻辑时代，在商业活动中，产品提供者和客户都处于资源共享和价值共创的生态系统中。 提升园区经营管理水平，要按照“构建产业新生态”的战略导向，聚焦园区企业经营管理的多层次、全方位需求，深入挖掘痛点、难点和阻塞点，坚持需求导向， 引入智慧园区建设理念，完善园区运营管理智能化体系，挖掘服务价值。形成以基础服务、增值服务、智能服务为基础的“3+X”协同服务体系，构建地方管委会、建设单位、园区企业及相关利益相关方之间的良性合作关系。
在基础服务、增值服务和“智慧”服务的框架下，通过整合园区内各种资源，引入社会资本，形成覆盖园区企业入驻和企业生产经营各个环节的系统化服务体系。 通过提供专业服务，提高生产要素的便利性，降低要素成本，建立符合产业集聚导向、满足园区企业多层次需求的服务体系，培育良性产业生态同时，挖掘企业利润点，完善盈利模式。
1）完善基础服务体系。
突出生态、宜居、低碳理念，满足园区内企业和管理者的生产、生活和经营服务需求。 生产性服务以保障园区企业生产经营为基础，提供水、电、气、污水处理等配套服务;为园区内企业提供物流、通用加工、包装、印刷等辅助生产服务。 在生活服务领域，按照绿色低碳的理念，提供公寓、宿舍、餐厅、娱乐等基础服务完善内部低碳出行道路网络和公共交通，实现工作与生活的精准融合，融合人际交往元素和文化元素，打造生态宜居园区在商业服务领域，依托园区物业，为园区企业总部提供办公、购物、娱乐、休闲等服务整合周边地块，开展商业开发，促进产城融合。
2）提升增值服务水平。
在园区基础服务体系的基础上，根据企业对人才、技术、资本、大数据等生产要素的需求，根据产业园区的产业集聚定位，在产业推广服务、科技推广五大服务领域建立服务平台， 金融服务、企业服务和政府服务。通过行业论坛、行业协会、行业联盟等形式，促进内外部交流，创造贸易合作机会，促进合作，提供产业服务，促进产业发展。 通过引进科研院所、高校、第三方研发机构等，为企业的基础、通用、专业技术需求提供服务，解决园区企业科技研发需求，完善科技服务。 以拓宽融资渠道、降低融资成本为目的，提供融资、担保、咨询等金融服务为园区企业提供人力资源、法律、咨询、财税、营销、知识产权等专业服务，提升企业服务能力帮助园区企业与最优秀的管理部门协调公关，协助企业推进行政审批，争取优惠政策，提升政务服务水平。
3）构建“智能+”服务体系。
结合物联网最新成果，通过对园区运营的动态感知、园区运营中大数据的运用与挖掘、园区安全运营的预警与干预、园区电子商务平台建设等，实现园区内信息交流互联、园区内信息资源整合共享， 从而更好地服务于入园企业，降低园区运营成本，挖掘服务价值，促进节能环保，实现美好生活、经济效益和生态效益，形成“智慧+”园区服务体系。搭建智慧园区物联网平台，有效整合园区停车系统、速通门禁系统、园区一号、能耗监控系统、节能控制系统等一系列智能化系统，通过园区云平台通过集约化的设备管控实现各系统全面集成，实现园区从智能化到智能化的升级。 建设大数据中控驾驶舱，通过大数据大屏的显示，实现可视化综合管控，形成园区核心智能能力，展示园区智能化管理形象，解决园区物业管理、安全管理、能耗管理及日常巡检等问题， 解放人力，实现园区的智能化、自动化基础管理，降低园区能耗，实现节能、环保、安全、高效控制。搭建企业展示和营销平台，利用VR、BIM等技术建立统一的商业展示和营销平台，为园区企业的产品展示销售、园区招商、园区企业形象展示提供统一的推广平台，实现企业的线上营销和推广。
三、结语
本文在分析长沙跨境电商项目的基础上，结合现阶段我国产业园区招商引资模式，研究产业园区发展战略，降低企业入园成本，构建多元化商业模式，构建“3+X”配套服务体系，提出未来产业园区运营的可行方案， 并为类似项目提供参考。（作者：唐飞）。
研究院起源于产业竞争情报监测，在产业规划咨询中发展壮大，在全国新城新区规划全链条咨询领域声名鹊起。 专注于大数据、咨询、规划、设计、招商引资、产业及产业园区运营托管。