今天的冬至，经过一年中最长的夜晚，白昼会越来越长。 最黑暗的***过去，最美的春天终将到来。 到那里怎么走？先设置后破，为未来指明方向。
12月21日至22日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开（下文附后），总结过去，明确未来。 “下大功夫”、“新赛道”、“加强执行力”、“行动要快，行动才会成功”，从这些话中，让我们一起感受一下明年房地产行业的任务氛围。 下面就来听听业内人士对2024年房地产的解读和建议吧。 
国海** 夏磊：2024年影响需求的核心变量有两个：一是城中村等三大项目建设;二是不断优化全市政策措施，确保需求平稳释放。 在上述利好因素的作用下，预计2024年房地产销售将逐步企稳，全年商品房销售面积为11个9亿平方米，同比增长02%。影响2024年需求的两大变量的核心受益者是一二线城市，尤其是35个城市，其中常住人口超过500万的21个特大城市和常住人口3.005亿的14个特大城市。 35个城市常住人口总数达4亿，2024年商品房销售面积、土地出让费GDP总量占全国总量。3%。未来，35个城市将成为房地产销售的主要支撑力量。 其他人口外流出城市、中小城市，形成房地产市场的“长尾”。
广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳：明年，选择一些城市和企业进行试点，并把握一批好房子样板，不同**下有不同的好房子。 好房子就是要找出居民当前住房需求的新特点、新变化，并通过供给侧改革来满足。 路径是，在当地房屋规划和每块土地进行开发，以找出盘活存量时的需求特征。 目前，这种**路径尚未形成然后继续过去的简单模型，只要有**。随着优质住房新模式的出现，亟需探索一条贯穿企业和城市的可行、可扩展的路径。
中金公司：12月22日，五大银行集体宣布，自当日起调整人民币存款挂牌利率。 据中金公司测算，以约150万亿元定期存款计算，降息15个基点，每年将为银行节省利息支出2250亿元（年化）这与现有个人住房贷款利率下调的影响相当。据估计，定期存款为银行的息差贡献了6个基点。 此举有望为**经济工作会议提出的“积极审慎化解房地产风险”提供足够的操作空间。 11月以来，主要监管部门加快引导金融机构贯彻落实首届金融工作会议精神，加大对房地产企业信贷、债券、股权等重点融资渠道的支持力度。
中金公司：对于城中村改造可能带来的一些问题，政策可能需要提前预留方案。 主要有三个问题需要考虑：第一，在移民方式的选择上，是否采用更多的实物移民从长期来看，可能会造成库存和空置问题;如果多用货币或房票安置，就要把握需求进入市场的速度，配合城市目前的容量，避免房价的变化。 其次，城中村改造释放的土地资源利用需要在项目资金有效循环和城市全面健康发展两个目标之间取得平衡，即一部分用于商品住宅用途，兼顾资金收益和财务平衡，另一部分用于多种用途， 考虑到城市发展和新房库存。第三，城中村以前是作为超级特大城市的租金“缓冲区”而存在的而改造可能释放出租金支付能力较弱的租户等于甚至略高于被拆迁业主，而首卷、定价和准入标准保障性租赁住房难以完全承接这部分群体，如何兼顾其生活成本和交通成本是重要的新命题。
GF** 团队从长远来看房地产企业的核心价值是帮助其实现资源变现，而城中村改造其实就是增加核心土地储备在这个过程中，杠杆利用效率更高、资金成本更低的房地产企业将更具优势。 中期来看，经过2-3年的“去库存调结构”，优质资源平均占比4%而随着新品占比的不断提升，资产质量的提升也逐渐显现，经营ROE的提升有望带动估值修复。短期来看，11月23日以来，深圳新政和银行“三个不低于”正在打破原有的政策框架，突破原有的限制。
华安**分析师杨光：最近，一些城市试图用新模式提供经济适用房比如，上海开通了单一租赁住房模式，目前已在14个街道试点，想要改善城区居住环境的老年人可以将自己的老房子交给**统一管理，装修后将保障性住房纳入“人才公寓”出租，老年人可以搬到郊区环境更好的新房收取城租，享受城租优惠。太仓市实行“以旧换新”商品房，市民可将符合条件的二手房赠送给国企，再由国企制定的新房置换，购入的旧房可改造成人才公寓、保障性住房。
开源分析师 Qi Dong：从城中村现有的政策方向来看，国企用地模式和一流仓储模式很有可能成为未来市场的主流。 可以兼顾拆除效率、工程完工情况、整体可控性未来城中村改造，将能够与保障性住房和“平时应急”设施形成有效联动。
中国手指研究院市场研究总监陈文静：整体来看，本次会议进一步明确了2024年房地产政策的方向，我国住房发展进入“好不好”阶段，会议强调要“着力建好房子，开创住房领域新赛道”。“好房子”供应量的增加也意味着对改善住房的更多需求将进入市场未来，改善住房需求的释放空间还很大。 经过两年多的市场超调2024年，在供需两端政策协同发力下，房地产行业有望逐步企稳，“利好因素”不断增多。
诸葛数据研究中心首席分析师王晓昌：12月22日，北京市住房和城乡建设委员会新修订了《北京市商品房预售资金监督管理办法》，向社会公开征求意见，明确商品房预售资金监管机构由商业银行调整为**。 由于国内新房期房制度的实施，如果开发商后期出现资金流转问题，房屋将无法按时交付，甚至会出现未完工的项目这将影响买方的合法权益。近年来，为加强企业流动性，提前违规使用预售资金的案件屡见不鲜，未完成的项目也层出不穷。 商品房预售资金监管主体由商业银行调整为***，有效防止房地产企业提前使用预售资金，避免房地产企业前期挪用预售资金，督促购房者将住房资金用于项目建设，减少延迟交付，防止建筑项目烂尾现象的发生， 更好地维护购房者合法权益和社会民生稳定。同时，近年来的交付风险也影响了购房者购房的信心将购房需求转向二手房预售基金监管机构的变更，也将有利于新房市场的去中心化。
住房和城乡建设部会议要点记录：明年，我们将重点抓好四大领域的18个方面工作。 - 住房和房地产行业要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。 稳定房地产市场，坚持城市针对性政策、逐城政策、精准政策，满足刚性改善住房需求，优化并积极推进城市更新行动并做扎实细致的城市体检。研究建立城市设计体系，改造一批老旧城区小区，重点解决平铺楼层安装电梯进屋、停车难等问题，建设一批完整小区，弥补老少少等设施短板，加强无障碍环境建设和适龄改造， 打造一批儿童友好空间建设样板，大力推进城市地下管网改造，实施城市排水防洪能力提升工程，深入推进城市生命线安全工程建设，推进城市生活垃圾分类提质增效并继续推广“口袋公园”。城市绿道建设探索在中小学、幼儿园周边建设公园、公厕、候车区等，为接送孩子的家长提供便利。进一步提高城市管理水平，深化改革，理顺体制，加强城市管理统筹协调，推动建立地级以上城市“一委一办一平台”工作体系，推进城市运行“一网统管”，推动城市管理融入基层社会治理体系。 建设宜居宜业的美丽村镇，借鉴和借鉴“千万工程”经验，推进县、镇、村建设遴选一批县城，在体检的基础上开展补齐设施建设短板的行动，推进小城镇建设，继续实施农村建设行动，做好农村危房改造和农村房屋抗震改造。继续加强城乡历史文化保护与传承，完善法律法规体系，加强对历史文化名城、名镇、名村、历史文化街区、历史建筑、传统村落的整体保护，坚决制止建设性破坏现象，促进振兴利用加强传统村落保护利用。-- 建筑业深化建筑业供给侧结构性改革，持续推进工业化、数字化、绿色转型，努力为全社会提供优质建筑产品，打造“中国建造”升级版。 大力发展新型建筑方式，稳步推进城乡建设领域碳达峰工作，做好智能建设城市试点，稳步发展装配式建筑。 优化建设市场环境，加强市场监管，为行业内企业开展高质量债务清偿工作。 加强工程质量和既有房屋安全监管启动住房质量问题频发整治行动，做好住房体检、养老保险制度试点，开展住房市政工程领域安全生产根源攻关三年行动。加强建设项目消防检查管理，充实消防检查技术队伍，完善国家工程建设消防技术标准体系，组织开展消防检查违规专项治理，严厉打击使用假冒伪劣建筑消防材料、设施设备和技术服务， 规范市场秩序。-- 基本支撑板为了适应从解决“有无”向解决“有不好”转变的要求大力加强基础工作，为推动住房城乡建设高质量发展奠定坚实基础。夯实法治基础，实施全面依法治国战略部署，进一步提升住房城乡建设法治水平。 提高工程建设标准，着力建好房子，出台住宅项目规范，从建筑层高、电梯、隔音、绿色、智能、无障碍等入手，提高住宅建设标准，结合国外“一带一路”沿线工程项目需求，推动工程建设标准“走出去”。 加强科技驱动，研究面向未来的好房建技术组织筹建新一批重点实验室和工程技术创新中心等科技创新平台，加快实施“数字住建”。完善建设统计，研究建立住房城乡建设基础统计数据库和综合统计平台，加强数据分析应用。 管理好城市建设档案，完善工程建设档案管理制度，建立城市建设档案移送履约信用监管机制，推进城市建设档案数字化。 打造坚实的人才支撑，实施“打造人才”培养计划让有抱负的年轻人在事业发展中施展才华。我们将扩大对外交流，深化与联合国人居署的合作，继续做好全球可持续发展城市奖（上海奖）评选工作，在中国举办世界城市日主赛事，深化首届中国—东盟建设部长圆桌会议成果，积极拓展国际伙伴关系，推动双边和多边机制开展住房和城乡建设领域务实合作。加强宣传，始终把政治放在首位，加强正面宣传，精准解读政策，支持扩大部委管理，充分发挥“住建智库”专家引导作用，推动线上线下融合，提升新产品生产能力提高新闻宣传效率。