**：网易财经智库。
由中国企业改革与发展研究会、网易财经、网易财经智库联合主办的2024网易经济学家年会于11月在北京召开。
在著名经济学家马光远看来，房地产作为支柱产业的地位不会改变，人们对更好生活条件的需求也不会改变。 房地产当前正进入“新周期”，宏观政策需要耐心解决当前问题，探索新模式。
马光远还指出，在建立房地产新模式的过程中，我们必须清醒地认识到，过去几年房地产的问题不是市场化，而是缺乏市场化，比如土地不足导致土地过高、土地过高、房价高企。 如今，很多人都在谈论中国房地产的模式，说他们想向新加坡学习，但这并不切实际。 世界上那么多国家，住房制度完全不同，每个国家都有自己的国情和方法，中国不可能向新加坡学习。
以下为演讲实录：
房地产是一个大行业，衣食住行是一个人最基本的需求之一，所以我认为发展房地产业没有错。
我想谈谈近年来房地产政策的变化和行业的变化，包括房地产现在面临的风险，什么是经济学什么是经济政策？我应该怎么做才能防范风险？
到目前为止，经济学真的不能称为科学，因为经济学不能做很多事情，而且每个人都有很多意见，这是一团糟，经济学家我认为它可能是所有学科中最没有共识的，你问的10个经济学家，几乎有10多个观点，尤其是在房地产问题上。
我认为第一个共识是，经济本身需要循环利用。 循环尤为重要，就是经济周期的链条不能随便打断，一旦打断，就会出现问题，这就是所谓的经济周期，每次发生重大的全球金融危机，央行为什么要果断投入流动性呢？就是打断这个循环，我们现在看看房地产的问题
第二，对经济发展要有长远的预期。 研究长期预期的经济学家都曾获得过诺贝尔经济学奖，长期预期非常重要，对于行业来说，对于一个国家的经济发展来说，没有长期预期就没有长期投资，没有长期投资就没有长期发展，这是基本常识。
第三，要有耐心。 我们做任何事情都要有耐心，在中国经济的长远发展中，大家都能看到，有耐心就没有大问题。
在解决房地产的过程中，我们的耐心已经走到了**。我想问一下，房地产市场已经入市20多年了，当然积累了很多问题，解决这些问题需要时间我认为耐心有问题，我将谈谈我对这三个问题的看法。
首先，回到一个基本的常识，房地产是一个行业，和制造业一样，我不认为这个行业有什么高道德和低道德，不要在道德层面评价一个行业，做制造业是不是很有道德？做房地产低吗？不。
回到行业本身，我们再来看看房地产和中国经济的关系到底是什么。 它确实是一个晴雨表，它离不开它，无论我们的关系是好是坏，至少在今天，它很重要。
我的第一个结论是，稳住房地产很重要，房地产可以说是全方位的情绪，反映出一定的长期预期，比如消费，消费要上升，如果你去看，我们靠什么来刺激消费？我认为批量消费很重要，我们需要从每次做对和做错事的经验和教训中吸取教训。
今年房地产市场将如何发展？经济发展要有长远的期待，工业发展要有长远的期待，而现在房地产最大的问题在世界范围内没有长远的期望，这个行业的长远发展是第一位的这需要明确。
第二，什么是新周期？按照房地产的周期，房地产的正常周期是18-20年，我们从2024年到2024年都有市场化改革，其实大周期已经基本到来了，如果2024年这么说吧？尽管如此，房地产市场的供求关系还是发生了重大变化，这种变化意味着：（1）过去存在结构性房屋短缺;（2）没有人投资房地产;（3）从数量到质量;（4）告别单方面**;5）不用买房，我们租房卖了好几年了，现在市场推动这个，比如很多年轻人没有房子，过去是被迫买房的，几代人的钱都买了一块， 现在没必要了，我租一辈子的房子也许是性价比最高的，这是市场化的结果。
这个新周期是什么样子的？我觉得是方方面面的，如果说房地产新周期，也就意味着房地产本身的高质量发展，这种高质量发展是如何推动的呢？这完全是市场驱动的，我会提出一些误解。
首先，房地产天花板确实已经到来，房地产市场的供求关系发生了重大变化这是行业本身的天花板，天花板是什么？2024年，我提出了一个概念，叫做“两个18”，这是什么意思？我认为中国房地产市场的天花板是每年销售18亿平方米的房子，销售额为18万亿元他们认为中国的城市化还没有完成，未来增长可能会慢一些，但会继续增长，而且我觉得是有天花板的，这个天花板会在2024年到来，再看2024年，销售面积将接近18亿平方米，销售额将达到18万亿元， 到 2022 年，这一数字甚至会更低。
这也和我的计算一致，我几年前讲过，我说为什么你觉得有18亿？我做了一个计算，我认为到2024年，我们的年需求量将下降到10亿以下，而市场的天花板实际上已经到来，这也意味着房地产财富创造的时代已经结束。
从数据来看，我们还需要发展房地产吗？让我们看一下结构，结构在哪里表现出来？我们的人均建筑面积，2024年，我们是36平米多一点，加上农村地区的41平米多一点，如果去掉公众份额，不到30平米，意味着什么？它没有到达食衣行，食衣行差不多有45平方米，这意味着还有空间，但这个空间是结构性的。
第二，结构在哪里表现出来？很多房子都是老房子，2024年以前，为什么我说2024年以前？因为2024年的第一批市场化房屋，早在2024年后，三分之二的房子在2024年以前基本都是老旧破旧，这些老旧破旧的房子有的要拆除，有的可以升级改造，但有相当一部分因为内部隐蔽的项目而没有拆除， 水电工程等，你不觉得安装电梯好像已经是新事物了，还有其他无法解决的隐患，这意味着如果三分之二的房子被拆除，房子就供不应求了。
这几年我也做过一件事，算出中国有多少套房子，用两种方法，第一种是根据每年的竣工面积和套数，2000-2024年119亿套，2024年之前是多少，是257亿个单位，有多少小产权，差不多7000万到7500万个单位，451亿套，这意味着如果以3个人的平均家庭规模来计算，房屋的城市化水平肯定是足够的，但大家还记得我说过三分之二，多少？2.57亿套都是老房子，这个算法和我走遍了每个省份，根据每个省份的数据来计算，虽然有差距，但结论几乎是一样的，所以我们要说中国的好房子太少了，房子的智能化水平在世界上是很低的， 家具的智能化水平也很低，就算是门窗，现在我们说“双碳”，我国很多建筑能耗通过什么都没了？穿过门窗。
我提个建议，换个门窗就可以做一件大事，把普通的门窗变成节能的门窗，大家就看节能了多少这样可以做到，房地产新周期并不意味着房地产无所事事，我得出三个结论：1、房地产作为支柱产业的地位不会改变，美国仍然是支柱产业，美国的一个重要宏观经济指标就是每年建销房屋数量， 而房地产仍位居美国单一行业前三名;2、老百姓对房地产的投资在短期内未必会改变，毕竟还是投资的;3. 对更好生活条件的需求不会改变。
最后，我想谈谈新模型在建立新模式的过程中，我们必须清醒地认识到，过去几年房地产的问题不是市场化，而是市场化的缺失比如土地，土地不足，导致土地太高，土地太高，房价必然高，这是基本规律，这是没有办法的，所以这个制度的建设一定不能以市场为导向。
对于房地产行业的未来发展，新模式的房地产首先意味着宏观调控政策的退出，房地产调控必须全面退出，不要犹豫，现在很多地方搞限购都没有必要，应该迅速转向制度建设。
最后一个建议，要有耐心，不要急于解决房地产问题。
如何解决房地产问题，我们有40多年的市场经济，其实我觉得我们在处理企业风险和行业风险方面还需要补课，我们还没有学会如何应对风险。
补课的第一步是什么？要有耐心，宏观经济政策最重要的是耐心，耐心是大智慧，经济发展需要耐心，化解风险需要耐心，我们只需要耐心。 我想告诉你，我计算了美国经济，从2024年开始，在200年的时间里，平均每年增长率为33%，美国经济200年的平均年增长率仅为33%，今天它已成为世界上最大的大国。 所以，我们没必要这么快，我觉得只要中国保持风险，坚持市场化的大方向，在政策层面给大家长期的期待，中国经济还不错，我觉得不用担心，以房地产为例，总结一下宏观政策的得失， 目前哪个更重要。