基本案情basic case details
2024年，李女士通过中介看中了黄某的房子，房子的位置和**都令人满意，她很快与黄某签订了《房屋买卖中介协议》，先后支付了127万多元购房费。 但李女士不知道的是，黄某将房子抵押给了一家小额贷款公司，100多万元的贷款收益用于偿还个人债务。 之后，由于黄某无力偿还小额贷款公司的贷款，该房屋被人民法院司法扣押，导致无法转让所有权。 李某多次与黄某协商，但黄某无法办理过户事宜，因挪用房款偿还其他个人债务和日常开支，无法归还房款。 “没钱没房子”的李女士别无选择，只好将黄某起诉到静安区人民法院。
评审结果judgment result
静安区人民法院受理房屋买卖合同纠纷案后，发现涉案房屋共涉及3起房屋买卖纠纷，诉讼标的超过200万元。 2024年10月，公诉人指控黄某犯合同诈骗罪，并向静安区人民法院提起公诉。 经审理，人民法院认定，2024年11月至2024年10月期间，被告黄某隐瞒涉案房屋被抵押查封的事实，先将涉案房屋赠与李女士，未履行权属转让，随后与6名购房人签订房地产买卖中介协议或买卖合同或购房定金合同， 并收取购货款或购房定金共计234万元。人民法院认为，黄某在签订、履行合同过程中，以非法占有为目的，骗取对方财产，数额特别巨大，已构成合同诈骗罪，依法判处黄某有期徒刑十年，并处罚金、退赔违法所得。 （以上案例**：上海高院“微信***”。
最佳视点lvkeyou point of view
近年来，随着房地产市场的蓬勃发展，买卖房屋已成为人们生活中的一项重要交易。 然而，在买卖房屋的过程中，一些不法分子利用出售抵押房屋、出售多套房等方式进行诈骗，给购房者带来巨大损失。 根据法律规定，我们将与您一起探讨抵押房屋是否可以转让、购买二手房的风险和预防措施。
一在本案中，李女士购买了一处被抵押、扣押的房产，导致：“钱和房子都是空的”，那么抵押的房子可以买卖吗？
根据《民法典》第四百零六条第一款的规定，抵押人在抵押期间可以转让抵押财产。 当事人另有约定的，从其约定。
从这个规定中我们可以看到中国不禁止抵押房地产的流通，在抵押期间，抵押人仍然可以转让抵押财产。 在房屋买卖领域，这种现象也被称为“抵押转让”，“抵押转让”是指将房屋与抵押权一起转让给下一个买受人，交易双方可以办理房屋所有权转让登记，而没有原抵押权未解除， 出卖人将抵押的房产转让给买受人，买受人同时完成抵押登记和转让登记。同时，今年3月，自然资源部、中国银保监会印发《关于房地产统筹工作的通知》《抵押转让便利企业服务通知》积极推动“按揭转让”政策的实施。 因此，抵押房屋仍可出售转让，而李女士最终未能完成转让，是因为房屋被法院扣押，可见购买抵押房屋存在一定风险。
二. 二.第二具体而言，购买抵押房屋的常见法律风险如下：
抵押权人优先清偿房屋已抵押的，抵押权人享有优先购买权。 这意味着，在房屋**之后，抵押权人有权获得优先偿还抵押贷款的权利。
产权不明确：如果存在多个抵押权人或其他财产纠纷，一房多次出售可能会导致产权不清。
通知转让的义务：根据《民法典》的规定，开发商转让已登记抵押的房屋时，应当通知抵押权人，并将房屋抵押的事实告知购买人。 如果开发商不通知银行或不通知买方，就会产生纠纷。 因此，购房者在购买抵押房屋时，需要了解房屋的抵押状况，并确保开发商已履行通知和告知的义务。
，癫痫发作风险：如果卖方有其他债务纠纷或资产状况不佳，可能会导致房屋被没收或强制执行。 购买抵押房屋时，买家需要核实卖方的债务状况，以确保房屋没有被扣押的风险。
三为了防止二手房所有权无法转让的风险，可以采取以下措施：
充分了解住房情况：在购买二手房之前，您应该充分了解房屋的所有权、质量、抵押状况等问题，以确保房屋符合您的需求和期望。 购房者可到房屋所在地的房产登记处或房产交易中心查询相应的房产信息;卖方还可能被要求提供其名下财产的明确所有权证明。
仔细阅读合同条款在签订房屋买卖合同时，要仔细审查合同条款，确保合同内容与实际情况相符。 例如，一些房屋买卖合同中出现“买受人充分了解上述抵押状况并自愿购买”等类似条款，会对未来买房者的权利保护产生不利影响，如果房屋产权未得到实际调查，应避免此类条款。 如果您有任何疑问或不确定因素，请及时咨询专业机构。
协商解除抵押贷款：在买受人与抵押权人达成协议的情况下，购房收益可用于偿还债务，抵押权可以在转让前解除。 但需要注意相关的释放程序和资金管理，以保护三方的权益。
编辑：闫立山|设计：江吉韬|评论：唐海峰。
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