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1月4日，深圳市住房和城乡建设局印发《关于积极稳中推进城中村转型实现高质量发展的实施意见》草案。
《意见》的出台，标志着深圳城中村由旧版本向新版本的转变。
首先，项目负责人变了。
过去，城中村的改造由开发商主导。 开发商负责拆迁重建的全过程，从前期入驻、谈判、签订合同，到后期房屋的拆迁、施工、销售，全部由开发商主导。
*仅负责通过招标选择开发商，督促开发商完成保障性住房、学校、医院、变电站等建设标准。
在这个过程中，**不会从土地中获利。
在未来的城中村改造中，占主导地位的一方变成了**。
首先，项目实施方由一个主体转变为两个主体，即前期服务提供者和土地出让方。
前期服务提供者负责项目的规划实施、搬迁补偿、安置房建设和土地清理。
服务商的盈利模式，按照总成本加小利的原则，在核算工程成本后，按一定比例上升为服务商的利润，参照广州政策，浮动比例为8%。
敲黑板，重点来了，服务商完成城中村拆除并准备土地后，将土地收集储存，作为净地重新拍卖。
这意味着，**先收集后出售，一进一出，以赚取差异。
* 一旦市场出局，赚到买卖价差，自然会帮助前期服务商降低购地难度和成本。
原因很简单，如果确定服务提供者的利润高于成本的8%，则服务提供者的土地征用成本越低，需要花费的费用就越少。
所以，这给我们带来了第二个变化：
深圳调整了城中村改造政策，原来需要权利人同意的项目实施比例为3：4现在只需要2、3个权利人同意，并得到原农村集体经济单位的批准，开垦土地的难度变小了。
同时，将搬迁补偿和安置责任主体由开发商调整到学区，由学区统一编制搬迁补偿标准。
过去，为了鼓励村民尽快签订合同，开发商提供了各种优惠条件，例如1：14.补偿、数十万提前签约奖励、高额过渡性租金补贴等，这些在降低征地成本的前提下，未来将不再提供。
城中村改造需要配置保障性住房的有两类，一种是保障性租赁住房，另一种是符合国家14号文，即建设内部流通共有产权住房，取消可销售人才住房和安全住房。
此外，这次《实施意见》中没有提到，但很有可能被采纳的，就是最近在广州推出的房票系统。
村民可以选择搬回原址，也可以选择使用房票**换取其他地区的新房。
房票的好处是：
1、劝阻所有村民搬回，降低改造面积容积率。
2.降低过渡性租金补贴和安置成本。
3、消化深圳其他地区的新房。
这么多好处，你以前为什么不用呢？
因为以前的房都没卖出去，开发商就求村民拆迁，最重要的是拆旧建新，细节不重要。 现在不一样了，大家的时间多了，钱少了，自然有时间去锻炼和改进细节。
大城市城中村改造从近十年的疯狂质押时代，终于进入了以一流为主导的精细化运营时代。
深圳之所以推出这一版城中村拆迁改革方案，主要有两个原因。
首先，开发商躺平了，如果不出面带头，城中村的拆迁将彻底停滞不前。
二是地主家没有余粮，少肉多骨的城中村改造项目本来不愿意碰，但现在经济下行，资金压力大，城中村的旧改革也会用来增加收入。
很多人关心的一个问题：**带动城中村改造后，会不会带动深圳房价？
短期内不太可能，原因如下：
1、前期服务商不好找，拆城村就是这样硬骨头，利润只有8分，实在没有吸引力。 **要么找国企开发商合作，要么成立专业的拆迁公司。
2、拆迁成本和服务商的利润，成本已经很高了，再以此为基础进行土地拍卖，如果深圳房价继续下跌，恐怕就拿不到拍卖砸在手里了， 否则开发商将大大减少，留下利润空间。
3、央行用于棚户区改造的资金有限。
去年12月，央行推出了3500亿PSL基金，这笔资金分散在全国各地，单个城市只能分一杯羹，深圳作为富裕城市承担的比较有限，而且根据以往的经验，流入城中村改造的部分仅占PSL总量的1 5%。
仅靠自有财政资金，深圳很难启动城中村的大规模改造。
4、新政元年必然是试运行，体验探索阶段不会快速提升。
如果经验探索成功，运营顺利，明年和后年将加快转型进度。
深圳共有城中村2042个，其中建筑32万栋，房屋591万户，总建筑面积2个2亿平方米，占全市建筑总量的40%，占全市总人口的60%。
这种规模的存量不可能快速全面推进，必须有序、有步骤地开始拆除。
明确立项顺序和实施意见，优先纳入拆除范围的四类城中村。
1.位于国民经济和社会发展的重点地区;
2、临近重大民生项目;
3、在新兴制造园区和重大产业项目范围内;
4.涉及公共卫生和安全风险的领域。
总体来看，深圳城中村拆迁已经从开发商主导转变为一流化，从野性化运营转变为精细化运营，利润空间被大幅压缩，时代红利消失。
无论是新建筑还是旧装修，房地产的时代离我们很遥远。
在房地产的新时代，每个人都要被迫适应赚慢钱、赚硬钱，包括**，包括开发商，也包括我们每一个人。