**：封财新闻。
12月21日，Phoenix.com、Phoenix.com 地产、风财讯联合各机构，推出第四届 Phoenix.com 风财讯超级金融周。 多位行业专家和企业代表围绕房地产、商业、代理建设、城市更新、REITs等新模式、行业转型出路等话题进行了云对话。
在以“REITS再扩，房地产融资新窗口”为主题的圆桌讨论中，中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云与戴德梁行北京分会负责人胡峰就中国版REITs发展历程等话题进行了详细深入的交流， 如何筛选、评估和运营REITs的底层资产，REITs扩张对商业地产的影响，以及REITs的前景和挑战。
蔡云指出，中国版REITs经历了一段相当艰难的历程。 商业地产的闭环运营，仅从原有的租金收入难以覆盖商场等消费项目的运营。
一个企业要想发展壮大，不断更新，就必须通过资产资本运作，把不动产变成动产，实现权益的再分配。 如果没有房地产投资信托基金，依赖一些外部融资（例如经营贷款）将不可持续。
REITs的扩张为开发公司指明了方向
最近批准了三只消费基础设施房地产投资信托基金，包括前租赁住房和工业厂房，这给了商业地产业主希望，可以说为开发商指明了方向。
首先，要提高收入，降低运营成本，及时调整经营策略。 未来，要保持和增加资产价值，实行管理和退出，这确实对行业提出了非常新的要求。
蔡云表示，从目前消费型REITs来看，收益率在7 7左右5.出租房屋为6 65、产业园区8分以上，这些底层资产能达到这样的回报率，这在商业领域是非常困难的。 目前，按照全国平均规模，达到5级已经很不错了，而且还在下降，对资产或标的物的要求还是很高的。
从REITs本身来看，它不是高收益，它是一种持续稳定的收益，对于投资者来说，它的要求没有**那么大，收益是持续稳定的。
企业的高质量发展，在于提升坪区效益
谈及如何高质量发展商业地产，蔡云表示，高质量发展包括六个方面，理念的推进、增长的稳定、社会的公平、供给体系的丰富性、市场生态的连续性、动能的创新。 要把商业地产融入到全国发展的基本方式中，就要考虑如何发展高质量发展。
比如，首先要对商业地产进行自我评估，剥离一些不赚钱的东西，让ping效率更高，挖掘自己的潜力和价值。
其次，现金流供应多样，资产丰富多彩，也是高质量发展。
开发企业遇到消费型REITs时，要回归本质，或者说如何让资产更高，让收益率更高，在新旧动能转换中体现自身价值，这才是高质量发展。
盘活存量是促进市场积极运行的重要方面
对于REITs的前景，蔡云认为，REITs与整个中国房地产的前景是一致的，中国房地产经历了多年的快速发展，在商业领域有大量的资本沉淀，拥有9000多个购物中心，不包括写字楼和工业园区，社会存量非常大。
盘活存量，是我们当前推动整个经济发展、促进市场积极运行的最重要方面之一。
股票本身并不产生效益，同时消耗了我们的社会成本。 面对如此庞大的存量，需要通过正确的引导、合理的操作、资本资产的运作来推动整个市场的发展。 对于未来的市场来说，这是非常有希望的。