近日，多家机构发布房地产公司前11个月土地收购数据。 据中国指数统计，前11个月，前100家房地产企业收购土地总金额为10855亿元，同比减少66%，跌幅连续第二个月收窄。 CRIC数据还显示，前11个月，房地产公司收购的土地数量同比下降13%降幅再度收缩1个百分点投资已经开始触底。
CRIC数据显示，11月土地市场总体走势呈现成交量平价下降趋势，处于触底阶段。
各梯队门槛值与去年同期持平，前10名门槛跌幅最小，同比下降13%，前50强同比降幅最大，同比下降32%; 前 100 个阈值为 595亿元，比10月底增加3个8亿元，同比下降22%。
一个积极的迹象是，虽然门槛同比有所下降，但与上月末相比跌幅略有收窄。
业内人士表示，尽管行业面临资金压力，但在一些热点城市恢复“高价get”、降低征地门槛、加快土地供应步伐等方面，房地产企业的实力仍在积极调配，在一定程度上，规模化了征地规模， 因此，同比降幅有所收窄。
审评委数据显示，截至11月底，新增价值前10大房企占比64%。这一数据在2024年前11个月为50%，这意味着2024年前10大房企的集中度将进一步提升。 相应地，TOP10之外的其他梯队新增价值占比也相应下降，各梯队新增价值占比基本保持在5%以内，仅TOP51-100梯队新增价值占比下降了12%。 此外，截至11月底，在销售额排名前100位的房地产公司中，仍有近一半的公司没有入地。
CRIC数据显示，前11个月，房地产企业投资模式以央企为主，房地产企业百强中有21家土地金额过千亿元的房企，其中央企14家，民营企业5家， 以及2家混合型房地产企业。其中，建发和中海不仅收购了更高的土地数量，而且投资金额也比2024年同期更大，同比增长%。
销售额超百亿元的前5家民营企业分别为绿城、滨江集团、龙湖、大佳置业、伟星置业，除绿城同比增长17%外，其余4家民营企业前11个月购地量较2024年同期均有不同程度下降。
未来市场格局将继续分化：受售回款、融资等多方面压力所困，多数民营房企和多数中小房企资金流动性相对不足，购地有限，未来购地规模或将逐步缩小， 同时央企、国企、金融稳健的房地产企业优势凸显，将继续成为土地投资的主力军。
从各城市群取得的土地数量来看，长三角地区仍居全国首位。 据中国指数统计，1-11月，长三角十强企业购置土地2680亿元，位居四大城市群之首。 其中，绿城收购土地440亿元，位居长三角企业土地征用金额第一; 京津冀十强企业购地972亿元，超越粤港澳大湾区，位居第二; 粤港澳大湾区十强企业收购土地939亿元，排名第三。
据统计，截至目前，广州、成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳、郑州等18个城市已在22个城市取消了地价限制。 目前，只有北京、上海、深圳和宁波四个城市尚未明确取消地价上限。 虽然宁波仍在实施“限地抽签”的方式，但新挂牌出售的两块地块的溢价率已调整为30%，大幅放宽了**限额。
回归“出价最高者”后，重点城市首批地方拍卖出现一些变化，呈现出斑点高热、分化加剧的现象。
目前，由于大型房地产企业以精准投资为主的征地策略，在热点城市，尤其是核心区，地块一般以抽签方式拍卖，房地产企业获得地块的概率相等，但在取消地价上限后， 房地产公司凭借自身的资金实力收购土地，对区位条件优越、价值优越、利润预期高、对未来分权速度有一定保障的优质地块的抢夺愈演愈烈，因此，局部地块存在高热现象。
10月30日，济南取消限价后的首次土地拍卖开始，在已售出的10个地块中，历城区2个地块分别经历了241轮和236轮竞价成交，溢价率超过50%。 不过，其余6箱均以底价出售。
11月2日，合肥也迎来了取消限价抽签、恢复“最高价中奖”后的首次本地拍卖。 其中，滨湖金融板块05号地块吸引了多家房企激烈竞争，最终溢价率达到4489%，刷新了合肥土地拍卖最高单价纪录。 然而，其余3个以低溢价或底价出售。
11月15日，成都市交易的7宗地块中，1宗地块的溢价率达到30%，1宗地的溢价率达到17%，其余地块按多重底价成交。 其中，位于成都青阳市蔡桥街道的万家湾地块，溢价率为30%，经过多达46轮竞拍，最终华润中标18轮总价4亿元拿下土地，底价高达20800元，刷新成都市底价TOP2，仅次于2024年第三轮集中土地竞价成交的高新区桂溪街道桐牌村地块，地块底价高达2.25万元。
11月18日，福州市11宗土地交易中，有4宗地块溢价率超过20%，其中41号平溪地块溢价率达到41%，其余7宗为低溢价或底价成交。
11月29日，苏州市8批集中供地中，仅园区奥运运动地块溢价率达到30%，其他周边地块均按底价成交。
此外，南京、青岛、武汉、重庆、郑州、厦门、天津等地11月份也进行了土地拍卖，但总体上是按底价成交。
整体来看，区位条件和价值优越、利润预期高、未来去中心化速度有一定保障的地块在土地竞价中升温，但非核心地块以多重底价成交，未来各城市土地竞价市场将进一步分化。
多位业内人士指出，未来房地产投资的分化仍将围绕两个维度展开，一是涨跌停后，不同城市和地区的地块热度分化将加剧，二是率先获得融资支持的房企， 稳定的销售，更稳定的现金流仍将是收购土地的主力军。
本文首发于钛**app，作者：王健）。
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