一人借了10010000，消费挥霍一空，另一个人，借了100婉，买了房子。 谁更可靠，更有偿付能力？答案一目了然。
我先告诉你一段：
一位知名的房地产大亨在公司年会上讲了一个关于中国房地产行业的笑话，大意是这样的：
我花了30亿元买了一块地，向银行要了贷款，找了个建筑商盖房子，辛辛苦苦盖房子卖掉了。 一共卖出了60亿，扣除各种成本后赚了10亿。 看起来是一笔不错的利润。 然后业务必须继续下去。 然后去拿地。 一眼望去，我又拿了那年价值30亿的地，把卖房子得到的60亿全部砸进去，却一手也拿不到。 我只是不明白。 首先，你认为我是赚钱还是赔钱？第二，我辛辛苦苦干的，最后什么都没做，没有盖房子直接囤地，反而赚了更多的钱。 ”
中国的房地产大亨都是白手起家的鲁莽英雄，在这方面还不够老。 在房价飞涨的**时代，盖房卖房确实比囤地要好。
香港的李超人李嘉诚对此深有体会。
2024年，李嘉诚以数十亿美元的价格出售了上海的一栋办公楼。 该建筑于2024年由李嘉诚购买。 计划建造一栋办公楼，2024年出售时尚未开放。 上海的另一个项目于2024年收购，2024年出售，但尚未完工。 最强大的是北京的一块土地，这块土地是2024年收购的，至今尚未开工。
国内房地产开发商追求高周转率，比李超人囤积土地十几年要好。
当然，房地产开发商的引进是盖房子，他们讨厌囤积土地。 后来**也学会了听话，在拿地的时候，规定长期不开发，就要强行收回。 李超人的囤积，也就是早年的欺负**，之前并不了解，只是被超人的气场迷惑了。
房地产大亨就像赌桌上的赌徒。 获胜筹码翻倍以继续投注。 如果你不离开桌子，筹码的堆叠会越来越高，只是桌子上的财富，你随时可能把它们输回来。 但也有一些雄心勃勃的大佬愿意离开闪闪发光的桌子。
只有少数人能下定决心离开谈判桌。
房地产开发商总觉得，地价的红利都是通过卖地给当地政府赚来的。 实际上，这并不完全是。
放置**，其实也是放在桌子上，放置**，离开这张桌子比较困难。
中国的地方财政非常独特，有两套财政制度。 一个是轻资产，另一个是重资产。
轻资产是税收的征收。 苹果应用商店，每个人都付钱，苹果拿走30%，这被称为苹果税。 税收是轻资产的，依靠生态来征税。 我开了这座山，我种了这棵树，如果你想经过这里，就留下钱买路。 苹果税是买路的钱。 没有必要重资产来征税。
2024年，有一堆人说防疫引发了一场金融危机。 这句话三分对，七分错。 轻资产部分，其实不是危机，基本正常。
2024年1月至11月，一般公共预算收入为1855万亿元，年初预算为8826%，支出为8521%。
收入确实落后于计划，1-11月，全国一般公共预算收入同比下降3%。 但这是因为2024年第二季度，上海疫情期间，为了促进经济，以额外退税的形式向企业提供了无息金融支持。 退税直接从收入中扣除。 到11月底，这个金额是23万亿元。 除去21岁和22岁的额外退税，还有近17万亿元。 1-11月累计增幅为61%，这是一个不错的增长率。 扣除退税后，截至11月底，年度预算已完成96%。
按月计算，4月份，由于退税，当月一般公共预算收入同比增长40%。 但是，退税不是减税，只是未来提前支付给企业的退税，相当于无息贷款，企业后期再补。8月以来，一般公共预算收入开始恢复正增长，10月同比增长16%，11月同比增长25%。
事实上，轻资产部分和以税收为主的一般公共预算收入是没有问题的。 一般公共预算支出，**也在努力控制，在12月22日，它不应该像12月21日那样，**全力花钱。
哪里出了问题？它是中国独有的另一套地方财政制度，属于重资产部分。 所谓的“商业城市”。
这个帐户是****。 性别的主要部分是土地出让费，以及与土地出让收入相关的费用。
2024年，全年赤字为16万亿。 2024年上半年，赤字为27万亿，截至11月底，赤字为355万亿。
地方收入的主要部分是土地出让费。 2024年，94万亿总收入，85万亿是土地出让费。 今年1-11月，只有5个1万亿。 据估计，全年超过30%，不到3万亿。
那更麻烦。
这种重资产的地方财政体系是房地产行业的上游，与房地产行业类似。
房地产开发商征地、建房、装修、卖房。
地方**征地、拆迁补偿、七通一平、基础设施建设、路桥修缮、交通运输，提高土地价值，最终成为成熟土地。 竞价、拍卖和上市。
房地产开发商建房卖房，地方**征地基础设施卖地。 房地产开发商卖掉了房子，继续收购土地。 当地政府卖掉了土地，并继续征用和拆除土地进行建设。 出售旧土地的钱继续投入新土地。
房地产开发商在账面上赚钱，但他们实际上并没有赚钱，利润是会计利润。
从数字上看，第一次卖地似乎没有赚到什么钱，卖地赚到的钱继续投入到新地的开发中。 当然，当地的**本来就不应该赚钱，卖地后，就要继续“办城”，发展经济。
你从谁那里得到了出售土地的钱？2024年后，财政部不再公布土地出让费相关支出明细。 2024年，超过50%的补偿金用于拆迁，加上杂项等，直接土地成本占70-80%。
事实证明，拆迁占据了房地产经济的最大份额。 难怪世界上总有“拆二代”的传说。 当然，这部分收入也会进入货币周期。 最终，它成为经济发展的一个组成部分。 拆迁支出也与房价挂钩，当房价上涨时，拆迁成本也必然上升。
大量投资资产需要太多资金，而且没有钱。 房地产开发商没钱，当地**没钱。 谁没有钱去找？查找银行。
房地产开发商没有钱用于开发、银行贷款、预售资金和项目预付款。 最终，产生了40万亿的房地产开发商债务。 没有那么多的有息负债，约16万亿，合同负债约16万亿，票据负债和应付账款8万亿。
当地没有钱，而且当地**也不能自由借钱，**各种限制。 你借债，我承担责任，这行不通。 中国不像美国。 美国本地**可以自行破产。 联邦**瞥了一眼，说了些关于我的事情。 债主们只能回自己的家去找自己的母亲。 后来，会有官司，债权人如果赔钱，会认为自己不走运。
中国不允许地方政府随意借钱，但政策下有反制措施，借款不是自由的，企业借款。 于是，当地的**做了一个叫成头的东西。 成投借钱开发建设用地，当地政府把地卖掉，把钱交给成投还债。
搞砸了，做了一个 60数万亿城投债。
在**房地产时代，每个人都在大进步。 房价总是在上涨，鼓声和鲜花声不停。 **经营城市，不断开发土地，房地产商挥舞着支票簿，在拍卖中创造了一个又一个土地之王。 **铃声响起，舞动不停。 2024年的疫情也没有中断。 在那些日子里，房地产大亨是最富有的人和闪亮的企业明星名单上的常客。
然而，在 2022 年，** 一下子停止了。 跳舞的房地产开发商不知所措，率先进入寒冬。
普通人不再买房了。 资金流动不动，现金流无法转移。 但债务必须偿还。 有些合同负债是没有利息的，有息负债可不是开玩笑的。 如果您晚卖一年，您将多获得一年的利息。 对于房地产公司来说，利息不是一笔小钱，恒大一年的利息支出远高于其一年的利润。
房地产开发商，其实有资产，就算是恒大，账面也没有资不抵债，24万亿资产，2万亿负债。 但是没有现金流，也无法周转。
房地产开发商已经进入了寒冷的冬天。 没有钱买地。
作为房地产开发商的上游，当地**“经营城市”的重资产业务自然进入了寒冬。
2024年，我国地方**的财政问题不是税收的轻资产部分，而是土地征用和卖地的重资产部分。 防疫对财务状况的影响是有的，但幅度不大，完全可以活下来。
真正的问题是，房地产行业打不起鼓花，地方才是最好的”。经营城市”。它也在苦苦挣扎。
房地产寒冬导致了土地融资的问题，任何有眼光的人都可以看出这一点。 必须承认问题并找到解决问题的方法。 但互联网上的另一群人却开始歪歪扭扭地讲，唱着债务压倒一切的中国