12月18日，国联**发布房地产行业研究报告。
行业事件：12月14日，北京市住房和城乡建设委员会等五部门联合发布《关于调整优化全市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，调整北京市首二套住房首付比例，首套首付比例降至30%。 同日，上海市住建委等部门发布《关于调整全市普通住房标准的通知》。
北京：优化购房政策，首套住房首付比例降至3%。
北京市住建委等五部门联合印发《关于调整优化全市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，明确调整首房和二房首付比例，首房首付比例降至30%， 二房最低首付比例为40%，并将个人住房贷款期限由之前的25年延长至30年，以更好地满足刚性、改善性住房需求。此外，《通知》还调整了普通房屋的认定标准，应满足普通房屋的新条件：居住小区建筑容积率为10（含）以上，单套建筑面积在144平方米（含）以下，同时取消总价限制，以实际平均成交价格确定新**标准，认定标准调整后，二手房交易也将享受更多增值税优惠。 同时，北京的房贷利率也将同步调整，低至42%，进一步减轻利息负担。
上海：将第二套住房最低首付比例调整为不低于50%。
14日，上海市住房保障和住房管理局发布《关于调整全市普通住房标准的通知》，将首套住房最低首付比例调整为不低于30%，第二套住房最低首付比例调整为不低于50%（部分地区为40%），进一步优化差异化住房信贷政策。 在普通住房标准认定方面，取消了此前的总价限制（230万、310万、450万元），进一步放宽了普通住房认定标准，扩大了普通住房优惠覆盖面。 上海的房贷利率也同步下调，第一套最低利率下调至LPR-10BP，第二套下调至LPR+30BP，此次降息促进住房需求进一步释放改善，有利于上海房地产市场进一步稳定和复苏。
刚性、改善需求或将进一步释放，市场将加速企稳。
购房政策的优化，有助于释放刚性需求，促进房地产市场平稳发展。 京沪两地购房政策优化延续了深圳市住建局11月22日优化普通住房标准、下调二手房首付政策的主要目的，旨在释放刚性、改善需求。 随着购房优化政策的实施，预计北京和上海将进一步扩大普通住房优惠范围，改善和刚性需求有望进一步释放，这将有助于提高购房者的预期，促进市场稳定发展。
投资建议。 国联**认为，随着购房政策的不断优化，消费者对市场的预期将得到提升，有利于房地产市场的持续复苏。 随着行业优化政策的陆续落地，销售和企业预期行业将进一步反弹。 国联**建议重点关注资金实力雄厚、土地储备较优质充裕的国有企业，以及在本轮行业清关中率先完成信用修复的优质民营企业。 此外，核心城市二手房市场正在复苏，预期好转，建议关注存量房龙头企业。
风险提示：政策实施不及预期，行情超预期下跌。
*：乐居金融。
作者：李丽。
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文章**： 乐居财经