温乐居 财务 邓 如飞
“学区客户更加观望。 北京的一位代理商说。
持续了整整一年的救助政策在12月发布了大结局。 这一次，似乎没有取得立竿见影的效果，比如北京9月份实施的“认房不认贷”政策。
就在上周，北京和上海在同一天发布了新政策，调整了首付比例、贷款利率和普通住房标准。 截至目前，北京、上海、广州、深圳四大一线城市对楼市调控政策进行了调整和优化。
那么，政策实施后，市场会如何反应呢？
12月16日上午，北京中建九月公馆正式开业。 当天11点50分左右，已经有230组顾客选房。 现场有一半的人仍在等待候选人室。 该项目的销售人员表示，大约有600组客户参与选房。
此外，通州片区万科东路项目已于11月18日启动。 14日新政出台当晚，项目共售出七八套房屋。 那天晚上，普通人可以看到七八个顾客，而前两周只有四个。 12月16日，该项目又售出了15套房屋。
虽然新房项目销售业绩较好，但有中介机构表示，新政策对“老小”不友好，学区房客较多观望。 新政出台三天后，看新大新房的顾客多了，但“又老又小”的房子并不多。
不少店铺的中介普遍认为，这两天成交没有明显变化，还有政策消化的过程，大家还在观望。
对于造成这种情况的原因，和硕机构首席分析师郭毅表示，宽松政策看似调整了首付和月供，但实际上，对于首付来说，在9月份“认房不贷”之后，现阶段对购房家庭改善的拉动已经释放出来， 而贷款利率的下调还没有完全到位，至少目前，北京还在实行全国最高的利率水平。一方面，这让大家认为未来可能还有进一步下调的空间和机会，另一方面;对于减轻每个人每月的支付负担没有明显的驱动力，因此新政对市场交易的拉动可能是一个渐进而缓慢的过程，不会立即产生效果。
相较于北京的冷热分区，上海新房成交量反弹更为明显。
据诸葛数据研究中心数据显示，过去一周上海日均商品房成交量为540套。 12月15日，单日成交量为736个单位，高于过去一周平均36个单位3%。
二手房方面，11月上海共有1套二手房成交410,000 个单位，日均交易量约为 470 个单位。 据此计算，12月15日上海二手房成交量为662宗，较11月日均高出约40%。
不过，与北京类似，不少房企仍认为，虽然上海楼市新政会释放部分需求，但目前购房者的观望情绪也比较强烈，政策效果如何还有待观察。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣学表示，构建房地产开发新模式的紧迫性加大。 目前，加强保障性住房建设、城中村改造、推进既有房试点销售、房地产企业融资水平监管等，都是为了推动探索向新模式转型。 “先建立后打破”的总体要求可能成为一种新的建设原则，即先建立清晰合理的长效机制，然后逐步打破不再适合当前房地产开发现状的“旧”模式。
作为房地产市场的核心区域，一线城市的市场表现和政策趋势在整个楼市发展中凸显，新政策对整个房地产市场信心的重塑和巩固具有积极作用。
关荣学表示，当前房地产市场整体信心处于缓慢复苏阶段，住房消费需求释放疲软，预计2024年楼市政策将继续宽松。
*：乐居金融。
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文章**： 乐居财经