北京和上海的房地产市场经历了重大调整
作者：于飞。
01|京沪联动。
12月14日，北京和上海在没有警告的情况下同时宣布放宽房地产市场限制。
首先，减少首付金额。
北京：首套住房首付比例统一下调至30%，标准房为35%，非标准房为40%。
第二组由普通家庭的60%和非普通家庭的80%调整为6个区的50%和6个非市区的40%。 全市六区包括海淀区、朝阳区、东城区、西城区、丰台区、石景山区。
上海：首套房的入场费从35%降至30%。 第二套住房的入户费由普通住宅的50%、非普通住宅的70%降低到全市六大行政区和临港新区的40%，其余各区的50%。 6个主要行政区域：嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山。
第二，调整房子线。
北京：五环成交价格上限由3.96万元〔〕提高到8.5万〜』，同比提高115次; 五环、六环成交价格上限由31680元平方米上调至6.5万元平方米，上调105次; 六环外成交价格上限由23760平方米提高到45000平方米，涨幅达89%。
上海：豪宅系列，原先要求140平方英尺以上，现在改为144平方英尺以上。 豪宅系列的总价被取消。
第三，降低利率。
北京：首次住房利率从之前的LPR +55个基点下调至LPR +10个基点（第六个城市）和LPR +10个基点（非第六个城市）。
第二套住房的利率已从6号城市的LPR+105BPS降至LPR+60BPS，6号城市以外的LPR+55BPS。
同时，贷款期限从25年延长至30年。
上海：首次住房利率从LPR +35个基点降至LPR -10个基点。
在6个行政区和临港新区，第二套方案的利率从LPR+105个基点降至LPR+20个基点，其他地区为LPR+30个基点。
02|袖手旁观。
这次京沪调整的行程与上个月深圳调整的行程完全相同，基本是深圳运营的翻版，只是在细节上有所不同。
最根本的问题是，为什么北京、上海和深圳的调整更多，而广州却没有？
广州没有参加，因为它已经放弃了。
广州不耐烦了，从8月底到11月中旬的两个半月里，连续发起了五大行动。
其中包括取消住房承销和贷款承销，率先取消限价令，降低次套住房首付比例，大幅缩小限购圈并降低限购区域门槛，以房票启动城中村改造，取消不承保公积金贷款的住房承销。
特别是广州，在大幅放宽购买限制方面是首屈一指的。
9月20日，广州大幅缩小限购圈，降低限购区购房门槛。 具体说来。
1.购买限额缩小了圈子。 过去广州只有增城、从化区，现在又增加了番禺、黄埔、花都、白云区，如江高、太和、仁和、中洛潭等。
2.降低购买限额门槛。 非家庭成员在限制区域购买住房的，五年社保期缩短为两年。
3.免征增值税已多年"5 送 2"。换句话说，一旦买了房子，就必须登记五年才能免征增值税，但现在它可以免征两年。
或者第二个问题：为什么北京、上海和深圳都在放松？
这是因为以前取消抵押贷款认购的做法是无效的。
8月31日，广州、深圳取消认购住房和贷款，9月1日，北京、上海取消认购住房和贷款。 当时，市场对这种影响感到焦虑，但最终结果让任何人都感到震惊。
从新政策的效果来看，北京的新政策才生效半个月，北京的交易量在半个月内飙升，半个月后又恢复了原来的状态，而二手房挂牌数量也有所上升。
数据显示，11月北京新签住房合同4409套，较10月减少14套835%。
9月二手房线上签名数突破1个在40,000辆之后，10月降至10,653辆，11月上升至12,454辆。
他的数据并不出色。
数据**：北京市住房和城市更新局。
就上海而言。
《21世纪经济报道》近日刊登了一篇关于上海房地产市场的文章，题为《交易低迷：上海房地产市场的刚性客户在哪里？ 介绍了上海房地产市场的现状，并披露了一些重要数据。
文章显示，上海新房和二手房数据处于低位，市场活跃度不高"走着瞧"气氛越来越浓。 据第三方机构综合数据显示，10月份上海新房成交面积约为65套59万平方米，二手房成交量约1320,000套。 11月，新屋成交量继续下降，约为6027万平方米，二手房成交量约1410,000套。
11月，上海楼市二手房成交量虽有小幅增长，但仍低于1每月 50,000 组跨度; 本月新房市场成交量甚至比淡季还要糟糕。
与此同时，上海二手房挂牌数量也创下新高。 整个市场的气氛可谓压抑，买家不知所措"走着瞧"情绪激动，等待，推迟买房计划，是此刻很多人的心理写照。
深圳也是如此。 在8月31日取消住房贷款指定后，9月和10月的数据并不令人印象深刻，仍处于底部。
仅在 12 月，在减少第二次**的付款后，第二次**稀有认购量就超过了 4,000 个单位。
由于取消按揭认购无效效果，深圳于11月下调了次房首付比例，取消了全额支付豪宅的额度。
北京、上海此次下调首付和利率，调整豪宅档次，也是因为此前取消房贷认购没有达到效果，实在坐不住了。
03|会有什么影响？
北京、上海、深圳下调了还款限额，调整了豪宅档度，北京、上海也下调了利率，会有什么影响？
首先，在短期内，它将带来数字激增，但这是不可持续的。
这是我的第一个判断。 这种趋势和取消按揭认购是一样的，短期内会推动一波交易，但长期来看会持续下去，而且在大环境的影响下，没有期待和信心，很难持续下去。
在短期内，这肯定会引发一波交易浪潮。 毕竟，认房不认贷也引发了一波热潮。
首付的减少将降低许多人的进入门槛，尤其是那些希望升级到第二套房子的人。
事实上，市场上有这样一群人，因为第二套房的首付门槛太高，一直推迟购买改善型房屋。
但这不会改变市场的基本方向。 毕竟，即使对这样的东西有很多需求，大多数人仍然会选择留在原地，除非到了他们必须购买的地步。 有些人对钱并不坏，他们只是缺乏期望和信心。
其次，这将导致更多城市降低首付比例，甚至完全取消购买限制。
首付比例的降低，是今年央行和国家金融监督管理办下发的文件所规定的。 但建议首套住房个人住房贷款最低首付比例不低于20%，第二套住房个人住房贷款最低首付比例不低于30%。
在许多城市，入场费可以降低。 北京、上海、广州、深圳等地都降低了入园比例，其他城市没有理由继续抵制。
第三，路标的重要性。
长期以来，北京、上海、深圳一直处于房地产行业监管放松的位置，也是最保守的城市。 现在，三个月内有三座城市放宽了规定，从放松的态度和节奏来看，至少释放了两个信号：
1.纾困政策将继续下去。
这是我在文章中多次强调的一点，也是我在分析前两天政治局会议和经济工作会议上关于房地产业的讲话时反复强调的一点。
在**经济工作会议的通知中，"风险"该术语出现了 8 次，其中 5 次涉及有关房地产和金融部门的陈述。 稳定"这个词出现了 21 次。
这意味着，明年房地产政策的走向仍将以底部退出为主。
同时，在行业风险防范方面，继续放宽房企融资门槛，减轻企业交割担保压力。
2）保持不间断。
从北京、上海和深圳的放松速度来看，这只是一个保持它，不要让它下降得太快的问题。 如果要扭转局面，当然有可能全面取消限购，但这三个城市从未这样做过。
从中可以看出，员工们只是想把情况拉下来，而不是压下去。 压力高的时候，稍微松开一点，压力高的时候，再松一点，一点一点地收紧牙膏。
* 他们似乎并不想逆转价格，他们只是希望价格下降得更慢，以时间换空间，摆脱对财产的依赖。
这与前两次重量级会议中提到的相同"先建造，后销毁"这个概念不谋而合。
建设是目标，打破也是目标，但必须先建立，才能打破。 或者，更确切地说，在建立之前，它不能被打破。
这里的断裂主要要打破三点：1、打破房地产导向的经济发展模式; 2、打破政府和地方政府对土地财政的依赖; 3、打破高房价的隐忧。
这是官方对房地产市场的明确态度。