2024年，围绕如何更好地满足刚性改善住房需求、如何积极稳妥化解房地产风险、如何促进房地产市场平稳健康发展三大核心问题，出台一系列提升需求侧预期、保障供给侧安全的政策。 “根据经验，从政策力度到市场效应通常有6个月到12个月的时间滞后，预计最早从2024年第三季度开始，市场会有更明显的表现。 中国民生银行首席经济学家温斌说。
提高需求侧预期。
房地产需求走势不仅关系到房地产企业的销售回款、现金流状况和风险化解情况，还关系到房地产市场能否稳健健康发展。 2024年相关政策将从降低门槛、降低成本两个方面入手，提高需求侧预期，更好地满足刚性、改善性住房需求。
出台了降低门槛、放宽购房限制、无贷认购房、优化普通房标准、降低首付比例等一系列政策，持续释放合理购房需求。 其中，2024年12月在北京和上海出台的“新政”备受市场关注。 北京不再区分普通住宅和非普通住宅，首套住房首付比例统一降至30%。二房分为6个城区和6个非城区，首付比例分别为50%和40%。
贝壳研究院认为，北京、上海两地首二套住房首付比例的下调，有助于降低首次购房者进入市场门槛，改善住房需求调整普通房屋认定标准，扩大与普通房屋相关的税收优惠政策覆盖面综合政策将更好地满足刚性住房和改善住房的需求。
成本降低，在多项政策措施的推动下，新房和现有房贷利率均有所下降，减轻了购房者的经济负担。 据壳牌研究院测算，2024年全国住宅销售金额约为16万亿元，下调房贷利率将为全国购房者共节省利息约185亿元。
一方面，贷款市场利率改革效应持续释放，带动新房贷款和既有住房贷款利率再次下滑。 2024年全年，期限超过5年的LPR将从4个减少到4个3% 至 42%。2024年9月，新发放个人住房贷款加权平均利率为402%，下降 032个百分点;截至2024年9月底，存量住房贷款加权平均利率为429%，较上月末大幅下降42个基点。
另一方面，现有首套房贷款利率下调有序进行。 2024年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首次住房贷款利率有关事项的通知》，提出自2024年9月25日起，金融机构按照市场化、法治化原则，降低符合条件的存量首次住房贷款利率。
绝大多数借款人已经第一次享受到这些好处。 中国人民银行货币政策司司长邹岚在2024年第三季度金融统计新闻发布会上表示。 截至2024年9月底，已下调现有房贷利率超过22万亿元，调整后加权平均利率为427%，平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出1600亿元至1700亿元，惠及约5000万户家庭15亿人。
此外，《首套房贷款利率政策动态调整机制》将继续落实，鼓励更多城市降低或取消首套房贷款利率下限。 根据《2024年第三季度中国货币政策实施情况报告》，截至2024年9月底，全国343个城市（地级及以上）中，有119个符合首套房贷款利率政策放宽下限条件的城市放宽了下限。 其中，95个城市下调了首套房贷款利率下限，实施下限比全国下限下调10个基点至40个基点，24个城市取消了下限。
据壳牌研究院统计，目前，居民住房需求还是比较充裕的。 其中，2024年壳牌平台新增代购房屋数量超过新代售房屋数量约10%，看房数量同比增长，尤其是政策优化后，消费者置居信心明显回升，未来半年计划购房的人群比例上升至23%， 带动二手房市场在2024年第四季度稳步反弹。
做好供给侧保障工作。
消费者端预期的提高应以稳定供给端为基础。 2024年一季度，二手房市场反弹、市场热度高于新房市场，是部分一手房无法按时交付导致供给不稳定、需求不足的背后原因。 为此，要扎实做好保房、保民生、保稳定工作，提振一手购房信心二是要不加区别地满足不同所有制房企的合理融资需求，缓解房企流动性不足的状况。
保障楼房交付工作的扎实推进，带动全国房屋竣工面积同比增长近20%，也体现了各地帮扶企业的成效。 党组书记、住房和城乡建设部部长倪红日前表示。 此外，中国人民银行（PBoC）已将2000亿元人民币贷款支持计划的期限延长至2024年5月底。
流动性紧张是房地产公司面临的一个关键问题。 2024年，银行信贷、债券融资、股权融资同步开展，稳定房企合理融资需求，改善优质房企经营融资现金流。 2024年1月，财务管理部表示，将重点关注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产活化”“负债延续”“权益补充”“预期提升”四项行动，引导优质房企资产负债表回归安全区间。
从银行信贷来看，房地产信贷融资规模和结构总体稳定。 《2024年第三季度中国货币政策实施情况报告》显示，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为532万亿元，其中住房开发贷款余额为98万亿元，同比增长22%。2024年11月以来，民营房企融资形势好转，工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行等主要银行累计向非国有房地产企业提供房地产开发贷款超过300亿元。
债券融资方面，随着“第二支箭”持续发力，支持民营房企发债融资进度加快，截至2024年11月底，约20家民营企业发行债务融资工具超360亿元。 温斌表示，这对缓解民营企业融资压力、引导市场预期逆转、维护企业债券融资稳定起到了重要作用。
股权融资方面，2024年私募和公募两方面均有相关探索**。 2024年2月，中国证监会启动房地产私募股权投资试点，推动房地产市场振兴10月，为进一步扩大房地产投资信托基金**（REITs）在基础设施领域的试点资产范围，中国证券监督管理委员会（证监会）出台相关政策，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施领域。
温斌认为，预计随着“三不低于”“同等待遇”等融资效益的不断出台，房地产开发投资基金有望在2024年率先企稳反弹。 中国人民银行、国家金融监管总局、中国证监会日前联合举办的金融机构论坛明确指出，今后，各金融机构要深入贯彻落实金融工作会议部署，坚持“两个不动摇”，一视同仁地满足不同所有制房企合理融资需求， 不惜为正常房企放贷、拉贷、断贷继续用好“第二支箭”，支持民营房企发行债券融资;支持房地产企业通过资本市场募集合理股权。
构建新型发展模式。
中共中央政治局于2024年7月24日召开会议，提出要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，根据城市政策用好政策工具箱， 从而更好地满足居民对刚性、改善性住房的需求，促进房地产市场平稳健康发展。这是基于我国经济社会发展阶段和房地产开发规律的重大判断。
近期，部分指标继续出现边际改善迹象，但也要注意的是，市场仍处于调整过程中，从长期来看，这种短期调整也有利于房地产市场稳定健康发展。 国家统计局新闻发言人、首席经济学家、国民经济综合统计司司长刘爱华说。 最新数据显示，2024年1-11月，商品房销售面积同比下降8%0%，其中住宅销售面积减少73%；商品房销售下降52%，其中，住宅销售下降43%。
温斌认为，2024年，预计行业政策将聚焦协调化解房地产风险的核心任务，实施综合政策，稳定房企信心和居民预期，不加歧视地满足不同所有制房企的合理融资需求， 加快保障性住房建设、普通和应急公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”，推动金融与房地产形成良性循环，加快构建房地产开发新模式。
在理念上，要始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，着力满足刚性、改善性住房的需求，努力让老百姓住上好房子。 “倪红说。 中国人民银行2024年工作会议明确，下一步将加强对房地产市场的监测分析，根据城市政策精准实施差异化住房信贷政策。
值得注意的是，目前，保障性住房建设、普通和应急公共基础设施建设、城中村改造等工作已经启动。 “这是世界做出的重大决定，是根据房地产市场新形势推出的一项重要举措。 倪红表示，其中，规划建设保障性住房的要求是，市委、第一党委要承担起解决群众住房问题特别是新市民和青年住房问题的主体责任，让他们放开手脚，为美好生活而奋斗城中村改造的重点是消除安全隐患和隐患，改善人居环境，促进产业转型升级，促进城市高质量发展公共基础设施建设是统筹发展与安全、提升城市韧性的重要举措。
为适应新的发展模式，温斌认为，下一步，房地产企业要做好“眼前事”和“长远事”，从传统的高负债、高杠杆、高周转的“三高”经营模式向高质量发展模式转变。 “2024年下半年以来的行业困境始于房企资金链断裂，部分企业存在债务违约、楼花烂尾、非法挪用预售资金等问题。 ”
一方面，做好“眼前之事”，积极稳妥化解房地产企业债务风险。 近日，全国五大金融资产管理公司之一的中国东方资产管理股份有限公司举办了房地产公司债券风险化解研讨会。 中国东方相关负责人表示，下一步将充分发挥逆周期财务调节功能和专业处置能力，对风险进行早期识别、预警、早期暴露和早期处置。
另一方面，做好“长久之事”，坚持需求导向，打造房地产企业核心竞争力。 下一步，房地产企业可以发展以市场为导向的租赁住房建设发展模式，积极参与保障性住房建设，全面发展服务链，在装修、园林建设、物业安全、便民生活等方面下功夫，不断提高房地产企业的服务水平和服务质量。 （经济**记者郭子渊）。