在商业活动中，合同是明确双方权利义务的重要手段，但并非所有合同都能顺利履行。 合同签订后，可能存在各种因素导致无法继续履行合同或无法实现合同目的。 所以，在这种情况下，违约方可以申请解除合同吗？ 有什么要求？
合同可以终止吗？
2024年2月1日，A文化公司为出租人，B传媒公司为承租人，双方签订《企业和解协议》，约定租赁面积700平方米，租赁期自2024年3月1日起计期限为3年。 租赁期间，A公司将按以下标准向B公司收取相关费用：租金为每年26万元。 首年2个月内支付18万元，剩余8万元投放B公司广告;第二、第三年一次性支付26万元。
同时，约定由B公司支付下一年的租金需要提前2个月完成否则，视为违约，每超过一天，B公司应违约金额的10%将用作违约金支付给A公司。 如因不可抗力或其他因素给双方或任何一方造成经济损失的，任何一方均不得向另一方提出索赔。 协议签订后，B公司按照合同约定支付了前两年的租金。
2024年12月31日，B公司向A公司提交了《文化媒体申请书》要求减少租赁面积。 2024年1月19日，A公司向B公司发出《住房提醒通知书》，称反对B公司提前解除协议也不同意B公司申请减少办公空间。 2024年1月20日，B公司向A公司提出投诉不续期的通知2021 年 2 月 24 日之前搬离涉案场所。
A公司遂对B公司提起诉讼缴付第三年租金$260,000及逾期缴付租金所致违约金。B公司于2024年1月20日依法提出反诉，请求确认双方的协议合同已终止
经审理，法院认为房屋租赁合同标的物不适合强制执行。受疫情等情况影响，B公司自身经营困难，已提前一个月通知A公司解除合同因此，不存在恶意违约行为。同时，B公司也已实际搬出租赁处所，如果继续要求其履行合同并支付相应的租金，将继续要求其履行合同显然对它不公平，A公司也将承担获得不正当利益的责任违反诚实信用原则。
因此双方签订的《企业和解协议》终止。由于涉案协议已终止，A公司要求传媒公司支付第三年租金26万元，无法律依据，不予支持。 对于A公司请求的违约金，虽然协议中明确约定了违约金的计算方法，但标准超出了法律保护的范围，应予调整经认定，B公司应向A公司支付违约金65,000元（三个月租金）。
违约方申请解除合同
在一些长期合同中，一方是由于经济形势的变化、履约能力减弱或丧失等原因造成的难以继续履行合同或无法实现合同目的的，违约方希望提前解除合同，对方拒绝解除合同这就是“合同僵局”出现的地方。
在上述案例中，A公司与B公司签订了为期3年的租赁合同，但由于B公司经营困难，无法承担每年26万元的租赁费用，因此向A公司提出提前解除合同双方的租赁合同实际上无法履行，导致合同陷入僵局。
打破合约僵局，不仅更多有利充分发挥合同标的价值有效平衡当事人之间的利益也可以振兴社会资源陷入僵局，创造更多的社会财富。
条件的取消
在合同陷入僵局，合同当事人无法实现合同目的的情况下，违约方不得申请解除合同，这有时对合同当事人不利。 因此如果满足以下条件违约方起诉解除合同的，人民法院依法酌情支持：
违约方不存在恶意违约行为;
继续履行合同对违约方明显不公平;
不违约方拒不解除合同，违反了诚实信用原则。
在上述案例中，当B公司签订企业和解协议时疫情的爆发是意料之中的随后，由于疫情的影响，其自身经历存在困难，因此其违约行为是主观的不是恶意的。 此外，当B公司实际搬出租赁场所时，A公司要求其继续履行合同并支付高额租金这对B公司显然是不公平的同时，A公司也将承担获取不正当利益的责任违反诚实信用原则。
需要注意的是，违约方请求解除合同的权利仅限于非货币债务。 相关法律规定，如果一方不履行非货币债务或者履行非货币债务不符合约定，如果满足以下三种情况之一违约方也可以请求解除合同，但不影响违约责任的承担
在法律上或事实上无法履行;
债务标的物不宜强制履行或者履约成本过高;
债权人未要求在合理期限内履行。
法律允许违约方在满足某些条件的情况下申请解除合同就是打破合约僵局，平衡双方利益，拖欠当事人本金违约责任不因合同解除而减少不是合同当事人恶意违约、逃避履行合同的手段。
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注：文中人名为化名，案中引用资料来源于山东省高院。
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