温乐居金融 徐久勉
如果你在考试中表现良好，你必须先交试卷。
2月28日，华发物业（00982HK）正式提交2023年业绩报告，在本轮年报中打响了“A+H”房地产股的第一枪。
数据显示，截至2023年12月31日，华发物业已实现营收约1776亿元，同比增长110%。同期，毛利约478亿元，同比增长207%；全年利润约为250亿元，同比增长287%，归属于公司所有者的利润约为249亿元，同比增长288%。
规模方面，截至2023年12月31日，其总应收费建筑面积约3144万平方米，同比增长290%；总承包建筑面积约6064万平方米，同比增长170%；管理合同比率为193家，上年同期为2家13 减 02。
几个核心指标是红色的，同比增速也在两位数，在目前的市场环境下，华发物业的这张成绩单似乎真的很不错。
一向敏感的资本市场也给出了积极的反馈。
结果公布的第二天，华发物业开业5分钟后71%，上升 714%，位列当日房地产股榜单第二，仅次于刚刚宣布派发特别股息的银城生命服务（9.）82%）。同日，华发地产报015港元股，市盈率（TTM） 721、总市值约159亿港元。
值得一提的是，多年来一直居高不下的华发地产资产负债率也有所下降，较上年同期的99有所下降39% 至 7632%。
业绩向好，负债减少，但华发地产仍未选择放宽钱袋和分红，从7年借壳上市到2021年3月15日正式更名进入房股，华发地产至今未宣布分红。
截至2023年底，华发地产的现金及现金等价物约为382亿元，另有60680,000 美元的银行余额受限。 现金及现金等价物减少约1585%，受限银行余额小幅增加约44万元。
增长下的回归
该增长主要是由于集团物业管理业务分部总饲料总建筑面积增加，带动物业管理服务收入增加“，在业绩预测中，华发物业透露了期内利润增长的原因。
经过之前的业务净化，华发物业现在的主营业务主要包括物业管理服务、酒店咨询和会展服务。
其中，物业管理服务细分为三大板块：基本物业服务、业主增值服务和其他增值服务。 到 2023 年，他们的收入将分别在 12% 左右73亿元，160亿元，342亿元，与上年同期相比，基本财产增加213%，后两项增值服务分别减少。 1%。
对此，华发物业给出的解释是，由于新零售业务的分离和细化，同时更加注重服务能力的提升，业务范围适当缩小，因此业主的增值服务收入有所下降; 其他增值服务收入的萎缩，是由于集团楼宇电梯工程公司近一年业务转型调整，聚焦智能工程和光伏产业，积极缩减其他工程业务。
从收入结构来看，华发物业的增值服务，尤其是业主的增值服务，占比相对较小。 而业界早已形成共识，增值服务是物业企业的第二条增值曲线。 中国海外地产董事长兼执行董事张贵清曾对投资者直言不讳地表示，“未来的增长取决于增值服务，关键在于公司是否有能力把握这个机会。 ”
在房地产行业的下行周期中，上市物业公司正在不遗余力地发展社区服务，拓展利润渠道。 未来，华发地产可能也需要在这里下功夫。
增值服务出现逆转，酒店咨询和会展服务也受到了考验，只有11家左右20000元，而上年同期收入约为130290万元。 华发物业表示，一方面是由于聚焦物业管理的影响，另一方面是疫情期间，由于环境的影响，酒店业务利润大幅下滑，因此收紧了对酒店业务的投入。
未来，我们将结合最新的市场环境和行业发展趋势，重新评估投资酒店咨询和会展服务商业模式的可行性“，华发地产可能会切断酒店咨询和会展服务。
规模扩张的考验
在上市物业公司中，华发物业的规模仍处于中小型行列。 从2023年年中的排名来看，在49家已如期披露财务报告并公布管理规模的香港上市物业公司中排名第38位。
去年1月，在最终控股股东不变的前提下，华发置业将其股权重新装回地产华发股份（600325sh）。在一定程度上，此举确实可以充分发挥“华发系统”产业链上下游的协同效应。 然而，在物业企业独立化呼声日益强烈的背景下，这样的**也可能被埋为隐患。
此前，华发物业服务因依赖度高而受到外界的诟病。
最新业绩报告显示，华发物业来自珠海华发及其子公司的收入占其总收入的38%，较2022年的35%上升3个百分点。
不过，华发地产确实在积极拓展第三方市场。 2023年，华发地产成功中标珠海市第五医院、京东华南园物业服务、林芝市八一区人民医院等多个旅游、医院、公共物业管理项目。
2023年，独立物业发展商开发的物业的应课税楼面面积按年增加59间2%，独立物业开发商的物业收入同比增长16%6%。
但随着第三方规模和收入的增加，也有应收账款。 截至2023年12月31日，华发物业应收账款约6亿元，同比增长2862%，是同期收入增长的两倍多。 其中，194亿来自关联方，占3232%；其余 4 个6亿元来自第三方，占6768%。
规模扩大，第三方应收账款催收或成为对华发物业管理的考验。 去年，华发物业应收账款减值89526万元，比上年同期增加31家92%。