虽然一直坚持不上市，但联东并没有放弃依靠资本运作的方式，推动旗下产业园区的业务拓展。
3月1日，中金联东科技创新产业园封闭式基础设施**投资**（以下简称“联东产业园REIT”）正式向上海证券交易所申报并受理，若发行成功，将成为国内首个民营企业园区公募REIT。 这也为联东“上市资产”开辟了一条新渠道。
仅从标的资产来看，不难看出联东为本期REIT的顺利发行付出了巨大的努力。
数据显示，“联东产业园REIT的初始资产包括北京大兴科技创新产业园、北京麻浦科技园一期、北京房山奥德赛产业园三个产业园项目，均位于北京中关村国家自主创新示范区，均为联东专攻的生产型标准厂房项目。
上述项目总建筑面积约19个84万平方米，可出租面积约19440,000平方米。 截至2023年底，这三个项目均已投产3年以上，最长运行寿命为5年5年（北京麻浦科技园一期），最短运营期为3年5年（北京房山奥德赛工业园）。
结合出租率表现，三大资产项目的经营业绩也相对稳定，近三年三大资产的出租率均为。59% 和 9817%，平均合同日租金为159元平方米天，168元平米天174元平方米日。 稳定的入住率也在一定程度上保证了园区的稳定收益。 招股书中亦披露，期内三个项目**的年租金增长率预计为3%。
此外，截至2023年底，租赁面积3-5年占项目租赁面积的比例达到6664%，其中租期5年以上，租赁面积占比3207%。
不过，值得注意的是，上述三个项目将占今年年底到期的23个租户98%，2025年后为4284%，入住率波动仍有一定的风险。 但考虑到资产项目前10名租户的租赁面积占比相对较低，类似“哲库”事件大规模退保的风险较低。
业内分析人士也指出，目前该项目的租户主要是中小型、生产型、租赁需求旺盛的科技型企业，而联东作为产业园区的老牌企业，在续租和租户储备方面有足够的经验，但联东在这方面仍需保持警惕， 而保证入住率的稳定，一直是包括联东在内的产业园区经营者的首要主张。
当然，得益于目前良好的经营业绩，联东的三个初始资产项目也被估值高达1720亿元，平均估值单价达到8670平方米，其中大兴科技创新产业园估值高达11123平方米。
这也是国内工厂园区公募REITs的最高估值记录。 数据显示，临港工业园REIT和东九工业园REIT上海工厂的估值单价分别为6420元和5422元。
数据还披露，上述项目增加值率达到16446%，2024年资本化率为559%；联东工业园REIT预计2024年股息回报率为443%，2025年股息回报率为444%。毋庸置疑，联东已经向市场展现了最大的诚意。
如果REIT成功发行，将为联东退出资产开辟通道，也将有助于联东进一步推动其业务规模的可持续发展。
公开资料显示，自2003年以来，联东在北京开展产业园业务，截至2023年底，联东已在全国94个城市布局了526个产业园区，其中90%位于一二线重点城市，80%位于国家开发区，已服务企业1.97万家。
必须指出的是，产业园区是一个需要大量投资、长期经营的市场，而且销售比例受政策限制，因此很多园区经营者面临着较大的资金压力。
据了解，目前联动的现金流仍处于稳定状态，整体负债率低于60%，但联动仍希望大幅降低杠杆率。
在发行REITs之前，连东还尝试了其他资本退出渠道，包括与外资私募股权公司合作、发行招商银行等。
据了解，联东曾与黑石、麦格理、KKR、阿波罗、高瓴等机构接触，成立“悦浦”，以期退出北京、上海等自有园区，但最终合作并未成功。
在资本化领域，联东于2019年发行了10亿元的CMBS，命名为“国骏资管-联东U谷一期资产支持专项计划”，成为当时中国工业地产市场首个成功发行的民营标准厂房租赁CMBS。 基础资产为北京市通州区光联工业园20套办公楼、厂房、设备机房，总建筑面积1142万平方米，物业估值16亿元。
如今，随着公募REITs渠道的成熟，也为产业园区行业增加了新的融资渠道，有利于产业园区项目的高质量发展。
据了解，联东工业园REIT的募集资金将投资于12个工业园项目，主要位于北京、天津及邻近的廊坊地区。 其中，将重点关注连东U谷远大住宅绿化建筑辅助基地项目和联东U谷廊坊中粮屯河项目，投资额分别为7个68 亿美元和 7 美元55亿元。
虽然首只REIT仍处于验收阶段，但联东已经在同时规划后续的扩张计划。
据了解，联东工业园REIT的原所有者为北京联东金源管理科技有限公司，是联东旗下自给自足产业园的核心运营主体。
虽然公司成立于2022年11月，但截至2023年底，联东已通过转让、股权收购、新设等方式将51家子公司纳入主体，相当于产业园区298个可出租面积510,000平方米。
目前，联东金源名下的自给自足园区分布在北京、上海、广州、苏州、成都、合肥等地。
一二线城市，其中北京、上海、广州等一线城市有34个产业园区，占73个91%。在北京，自给自足的园区面积高达116个98万平方米，占392%。
从2021年到2023年，联东金源的营收为494亿元，568亿元，657亿元，其中经营租赁收入占比最高，分别为419亿元，511亿元，640亿元。 连续两年收入增长15%，这份成绩单相当可观。
但同时，招聘信中也透露，在经营业绩稳定、收益良好的前提下，未来两年一期将继续出现净亏损，2024年净亏损-1181万元，2025年净亏损-1086万元。 此外，联东金源的负债规模也随着资产规模的增加而增加，联东金源2021年至2023年底的总负债为675,927190,000元，745,736450,000元和800,98267万元，资产负债率为。38% 和 6494%。
这会阻止投资者吗？ 联东计划如何降低风险？ 种种疑问，正等待着市场去验证。