正文丨高慧萍.
编辑丨当赵方子所在的国内房地产市场相对低迷时，一群在非洲做房地产的人活跃在社交**上，他们表示，目前非洲的房地产有无限的可能性和机会。
在非洲，一块土地是有限的，通常不超过2英亩，或者一个标准足球场的大小，大公司很难看中这项业务，为鲁莽的个人投资者留下了空间。
第一批去非洲挖房地的创业者，早已声名鹊起。成功故事的背后是消失的蓝海和深不可测的非洲市场。 但总有中国商人不愿意征服这片充满机遇和想象力的非洲大陆。
在东非的肯尼亚，100多家中国房地产开发商聚集在这里。 2018年，35岁的安迪有生以来第一次登上了出国的航班，只带了一个装有日用药品和几件夏衣的随身行李箱。 作为一个即将出海的淘金者，他觉得自己不需要带太多东西，除了赚钱的欲望和勇气。
这次飞行的目的地是东非经济领袖肯尼亚首都内罗毕。 当时，安迪刚刚在中国经历了职业生涯的滑铁卢，决心来非洲争取转机。 飞机降落时，我看到道路两旁的房屋大多只有两三层楼高，和当时中国的小镇差不多。 安迪立即意识到了这个机会：非洲的房地产确实比该国其他地区落后了二三十年。
在非洲房地产市场的蓝海中，预计中国商人将复制过去二十年中国房地产的辉煌——这是大多数中国企业家在非洲所期待的。 在商业中，这被称为时间机器效应：将一个成功验证的商业模式移植到一个有需求的未开发市场。
从1998年取消福利住房开始，我国房地产在20年中走过了一条完整的市场化道路。 2007年，Andy进入这个行业，遏制房价快速上涨仍是首要目标**，大量房企涌入校园招聘，原本学物流的他也一头扎进了这个朝阳行业，成为了一名房地产营销策划师。
这是房地产的第一个时代。 趁着时代之势，Andy在入职第三年就成为了公司的项目主管。 他也梦想着抓住自己的机会——2014年，他与同学共同创办了一家营销公司，在贵州独立出售房产，但以失败告终：那两年，市场上出现的房子太多了，市场趋势已经悄然改变。 到2016年，安迪的项目销售缓慢。
最终，大股东的资金被打破，此事无可挽回。 安迪解散了销售团队，几十万的投资也白费了。
2018年，当一位熟人抛出橄榄枝，邀请安迪去肯尼亚做房地产时，他已经休假一年了。 安迪毫不犹豫地答应了。
熟人是他现在的老板，在肯尼亚从事房地产开发10年。 老板说得很干脆，总结了两点：第一，风险与机遇并存，但机遇大于风险; 其次，投资回报率优于国内，即使是普通员工，同岗位的工资也比国内高出30%-50%。
安迪在心里盘算着未来：留在中国，房地产时代已经过去，一个房地产规划师的年薪只有两三十万元; 但在非洲，1000万元可以开发一个项目，几十万元可以投资股票，投资）收益可能是中国的10倍。
他还认为，只有在非洲，他才有机会独立开发项目，因为邓长武是中国本土开发商的标杆，他前半生的轨迹与安迪的轨迹紧密重叠：一个同样出身于四川省一个小山村的大学生，到了中年就遇到了职业瓶颈。 但与安迪不同的是，在2000年代，邓长成为最早在非洲发展房地产业务的中国商人之一，40岁时，他还是一名普通的公司经理，但非洲的淘金热彻底改变了他的命运：20年后，他成为了住在别墅里的重要人物， 娶当地妻子，送女儿去英美留学，促进中肯交流。
这样的成功故事激励了许多来到非洲创业的中国人。 在非创业的华人圈子里，邓长是一个“传递帮助”的角色——多年来，他带了不少于50名中国个体开发者，通过“亲亲相亲”、朋友相亲，越来越多的华人聚集在肯尼亚。
不是每个人都注意到了当邓进入非洲时，市场上只有两三个中国开发商：由于非洲一块土地的面积有限，通常不超过2英亩，或者一个标准足球场的大小，中国大公司很难看中这项业务。 这为鲁莽的个人投资者留下了空间。 当年，随着购买 1在2英亩（不到5000平方米）的土地上建了七八十栋房屋，邓长成功赚到了第一桶金。
但今天，根据邓长的统计，现在肯尼亚有100多家中国房地产开发商。 市场的逐步发展和演进给运营带来了更高的复杂性，但当创业者们第一次踏上这片土地时，他们满怀着事业成功和财富的梦想，对这一切完全没有准备。
从建筑工地眺望肯尼亚首都内罗毕。 受访者邓长武在非洲学到的第一课是要有耐心，随时准备应对不确定性。
我第一次买地，并不顺利。 这也是一项由土地和钢筋混凝土组成的业务，但在非洲，房地产的几乎每个方面都与中国不同。
在中国，城市土地归国家所有，企业通过“招标、拍卖、挂牌”制度取得土地。 但在土地私有的非洲，通常的做法是通过房东指定的律师办理转让手续——当时邓聘请的律师是熟人警察的妻子，自以为靠谱，但对方没有按时赴约， 而移交原定在两个月内完成，但三个月过去了，没有任何进展。手续终于办妥了，对方要求增加律师费，她对增加多少有最终决定权。
在混乱的市场中，规则尚未建立，但有相应的好处。 在我国，获得土地后的审批过程漫长而严格：关于房地产的一切，包括立面、建筑间距、层高等，都需要事先得到规划、土地、环保、交通、消防等部门的审批。 然而，在肯尼亚，程序要简单得多，除了某些地区的高度指示器外，没有任何限制。
除此之外，人类情感的力量也非常有效。 对于邓长长武开发的第一个项目，相关部门原本批准了四层的高度，他想加大跳度并报批，但设计师的工作效率太慢，审批被拖延，导致项目被举报违章施工，被迫停工。 后来，邓长描述说，有副主任帮忙，然后发出了复工通知。
与副主任等当地社会重要人物相比，在非洲这样的落后国家，有时候与普通人相处是项目成败的关键。
安迪在肯尼亚的第一份工作是建筑工地施工经理。 当项目进入施工阶段时，他管理的施工队将开始运作：在安迪的管理下，几个中国人负责水管工、砖瓦等环节，每个中国人负责几十个当地工人——在肯尼亚，当地一个工头一个月挣600元左右——这么低的成本，如果管理得好的话， 将是许多房地产项目的利润**。
但争议几乎永无止境：邻居们报告说，建筑工地正在加班加点制造噪音; **该部门表示无法阅读文件，并指责该项目非法逮捕了现场施工的师傅; 木匠拿走了三个月前的受伤报告，并要求赔偿。 这些矛盾最终都指向同一个结果——要钱。
除了敲诈勒索外，当地盗窃也司空见惯。 企业家黄海江这一切都归咎于贫困：在当地，一个普通工人的月薪只有两三百元，而建筑仓库里堆积的货物有时价值数十万元，对于一些非洲工人来说太大了。 」为此，安迪不得不让保安每天在建筑工地上巡逻，在工人下班时对他们进行搜查，此外，保安作为重要职位必须有人担保，万一出现问题，担保人也需要坐在一起。
黄海曾因15辆摩托车被盗而差点破产。 当时，他在尼日利亚创业做配送，找当地担保人推荐当地员工，但担保人带着员工骑摩托车跑了，他也顾不上报警。
这可能是每个非洲建筑工地的日常工作。 安迪从前期的忐忑不安，到后期逐渐变得越来越奇怪，和一些中国建筑工地一样，干脆把偷窃的成本提前放进了预算。
当然，与不稳定的政治局势相比，这些困难可以忽略不计。 尽管非洲肯尼亚政局稳定，但邓长20年来经历了两场惊心动魄的战争。
第一次发生在2007年12月，当时邓长长武的第一个项目即将封顶，当时肯尼亚爆发了选举暴力冲突。 工人冒着生命危险来工作，这些贫困家庭需要薪水来维持生计，而不是战争。 手头没有现金，邓长设法弄了一些面包，每人只够半袋，很多工人都舍不得吃，就饿了，带回家给孩子吃。
在为期六周的骚乱中，有1,300多名肯尼亚人丧生。 邓长看到了非洲大陆生存的残酷：空荡荡的街道上弥漫着轮胎燃烧的刺鼻气味，枪声不时响起，石头被扔在汽车上。 冒着危险，邓长武去了城市合作银行，他想取钱支付工人的工资。
2017年，肯尼亚又来了，邓长有经验，提前停工。 骚乱再次爆发，该项目在反复选举中暂停了一年。 邓长武能做的就是耐心等待，就像他在非洲学到的第一课一样，“永远不要想守时”。
2017 年 8 月，肯尼亚内罗毕** 因对计票结果产生怀疑而引乱。 在过去的二十年里，很难说非洲房地产市场发生了多大的变化，尤其是与中国相比。
在同一时间跨度内，在激烈的市场竞争和强大的购买力的推动下，中国的住宅建筑已经不止一次地发展，外墙采用石材和铝板，住宅区建有游泳池和俱乐部。
但在非洲，它仍然是一个简单得多的建筑行业，购买了半个足球场的土地，建造了数十到数百栋房屋。 一般来说，一个好的多层住宅容积率（地上建筑总面积与一个社区的净用地面积之比）不应超过3，容积率越低，居住体验越好。 在中国，即使搬迁房屋的容积率通常不超过3，但非洲房地产的容积率可以达到4甚至更高——即便如此，也只有中高收入人群才能买得起。
事实上，到目前为止，在房地产业务中几乎不可能赚到普通人的钱。 没有大学毕业就来到非洲创业的黄海，用一次次的失败验证了这一点。
自称“中学生”的黄海，2015年怀揣着“改变100万人生活”的梦想来到非洲。 到2019年，在西非经济领头羊尼日利亚，他将目光投向了当地的租赁市场，模仿联家的标志和店面装饰，建立了租赁平台X-Home。
他有很多创业经历，而且有资本支持，一开始他很有野心，在他的愿景中，这个生意不仅会通过中介费赚钱，还会引入物业管理和金融，从增值服务中赚钱。 他们的客户将覆盖整个尼日利亚前首都拉各斯。 拉各斯人口超过2000万，是非洲人口最多的城市，在非洲的地位相当于中国上海。
但项目一启动，黄海就意识到有些不对劲。 大多数普通人，比如超市收银员和服务员，全家年薪四五千元，对住房的要求很低。 唯一的要求是它便宜，便宜到中介费不值得看一看。
下层的人们睡在桥上和贫民窟里。 贫民窟的房间很小，有两三平方米，用生锈的铁砖砌床，一旁挂着一个锅算是厨房。 没有衣柜，衣服直接挂在墙上。
且不说物业管理，X-Home提供国内公寓式的管家服务，普通人根本住不起。 金融服务也没用，因为当地法律保护租客，房东不能随意驱逐租客，有几次租客还不清贷款，中介就不能带他，有时甚至被赶走偷偷溜进去住。
由于赚不到普通人的钱，黄海逐渐将目标受众转移到在尼日利亚工作的中国人和印度人身上。 向他们推销要容易得多，签署合同只需几分钟。 但最终，X-Home还是没开始——疫情来了，外国人陆续回国，房子空置，项目泛黄。
在今天的非洲，上层中产阶级和富人是主要的消费力量。 这是企业家迟早会知道的真相。 邓长武的项目，无论是公寓还是别墅，最终都吸引了来自富裕阶层和新兴中产阶级的客户。
两年前，安迪从建筑管理转型为销售，把当地顶级富豪的生活看在一个完全不同的层次上：开着最好的车，送孩子去美国读书，一场派对可以花10万元- 然而，这些人并不是安迪的目标卖家。 安迪建造的高密度房产，看起来像是国内搬迁的房子，就算有钱人买，也只是为了收租。 这些房产的客户是当地新的中产阶级，如律师和设计师，其中一些人来自贫民窟，在阶级跳跃后需要更安全、更舒适的房屋。
安迪尝试了移动国内销售的方式。 在餐厅吃饭会见食客，修车见车主和老板，去银行见柜员，他不厌其烦地自我介绍，希望他们能推荐客户，但几乎没有收获。
最好保持有限的上层社会关系以增加销售额。 每次回国，他都会记得给上流社会的顾客带礼物，比如一罐好茶，以换取顾客的赞赏。
市场并非完全没有变化。 邓长武说，2005年他进入这个行业时，当地的房地产行业刚刚起步，当时卖房相对容易。 到2017年，市场变得更加火爆，不仅有中国开发商，还有印度人、巴基斯坦人和肯尼亚当地投资者。
2018年来到肯尼亚的安迪，碰巧见证了新时代的变化：土地交易金额为**; 销售周期也延长了; 开发商的内卷使得卖得不好**。
但目标受众没有改变。 安迪说，就像20年前邓长长武的客户一样，拥有财富的阶层仍然是主要买家。 唯一的变化是，富人手中的房产更多，购买欲望在下降，开发商需要做出更好的产品来给对方留下深刻印象。
如智能门锁、监控和安全门的引入。 安迪说。 仅此而已，游泳池、花园、阳台，这些都不需要——肯尼亚作为一个整体，人口比云南省还多，但其GDP只有1 4——而且他们中的大多数人都买不起更好的房子。
中国房地产开发商在非洲的高密度开发。 图源：与六年前刚到非洲时的束缚相比，安迪现在已经学会了一边烤羊，一边和当地工人跳舞。 当他高兴的时候，他拍下了向他声称跳舞的木匠，觉得他们也相当自由和快乐。
他攒钱，开始萌生新的抱负，梦想着将来像邓长武一样独立开发房地产，送孩子去英美读书。 但对于安迪来说，离这样的梦想还有一段距离。
在此之前，他也考虑过是否要回国。 每个周末，当他看到邻居们出去敬拜时，他都会想念家乡的妻子和孩子。 因为疫情，他错过了女儿的出生。 他坚持每年给儿子写信，寄出七八封信，却没有回信。 最后，当我回到中国见面时，儿子问我是否不能去非洲，但他不知道如何回答。
时间和距离发生了很大的变化，他发现与妻子的关系正在逐渐淡出，生活就像两条平行线，更多的是法律关系。 他的妻子曾经花了22万元投资买了一套房子，但他多次都挡不住。
是留在中国还是回国，是中国商人一直面临的抉择。 转眼间，黄海已经在非洲待了将近十年，他告诉工作室，如果再给他一次机会，他就不会来非洲了。
黄海在大学时就开始创业，2015年，还在读书的时候，通过教育和培训赚到了人生第一桶金——100万元。 那时，我在财富方面感到相对自由，应该追求一些更理想化的目标。 有一次，辅导员和他谈起他的人生抱负，问他：“你想成为什么样的人？ 作为一个年轻人，他立即被点燃了，他想起了他在中文桥社区结交的一些非洲朋友，当他了解到非洲的贫困时，我想改变非洲人民的生活。 于是，黄海来到了非洲。
在非洲的9年里，黄海的创业基本上失败了。 他今年31岁，家人总是催促他回家结婚。 但他还不打算回去，他必须为自己出点名才能回去。 这就像在牌桌上玩游戏，他输了眼前的钱，他相信自己可以在下一场比赛中拿回来。 去年5月，他又开始投身于农业，他有信心这次能成功。
在某种程度上，我的家乡是完全陌生的。 回国参加晚宴时，黄海举起酒杯，却不知道该怎么说话。 他发现自己更适应非洲，一个简单得多的社会。
邓长对这种感觉很熟悉。 过去，每次回到成都，他都觉得自己仿佛从乡下回到了城市。 当他坐公交车时，发现大家都在用电子支付，他也无法操作，于是尴尬地站在那里，不知道该怎么办。 他也不好意思提在非洲做地产，大家都以为是大生意，但他在非洲的项目太小了，炫耀不出来，有时候干脆说会做一点小**。
当时，邓长武也会纠结是留在非洲还是回国，但多年后，当再次被问到这个问题时，他给出了一个看似完美的答案：以开放的心态将自己置身于两个国家，不必担心哪一个是真正的家。 」
在非洲，他娶了另一个妻子并生了孩子（在非洲，多个妻子是合法的）。 在中国，他也买了一栋别墅，他说，两边都可以住，等国内气候好的时候，你就回中国了。
他已经到了退休年龄，他的大女儿也逐渐开始接手他的生意。 近两年，全球经济下滑，本币贬值30%，购买力下降，他放慢了房地产开发的步伐，专注于出租现有房产。 不变的是，客户群仍然是当地的中上层阶级和外国人。 100平米的房子月租三四千，只有月薪1万元以上的人才能租得起。
尽管非洲的房地产已今非昔比**，但企业家们相信未来仍然充满想象力。
2018年，肯尼亚首都内罗毕的航拍。 来源：视觉中国 （应受访者要求，Andy为化名。 ）
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