销售疲软抑制了房地产公司的现金流。
01 触发交叉保护条款。
3月4日，上海宝龙实业发展（集团）**以下简称“宝龙实业”发布关于触发“19宝龙MTN宝龙MTN001和21宝龙MTN001”交叉保护条款的公告。
触发。 触发交叉保护条款情况的公告。
公告显示，宝龙实业未能于2024年2月27日全额偿还“20宝龙MTN001”债券本金3500万元及相应利息，构成重大违约。
目前，此事已触发“19宝龙MTN002”、“20宝龙MTN001”和“21宝龙MTN001”的交叉保护条款。
宝龙实业表示，公司将继续与相关债券投资者协商和解方案，尽快向投资者支付本息，从根本上保护债权人的权益。
此外，宝龙实业将配合主承销商尽快召开“19宝龙MTN002”、“20宝龙MTN001”和“21宝龙MTN001”持有人会议，参与后续救济措施的讨论，维护持有人权益。
值得注意的是，宝隆实业此前宣布，其在沪深两所的所有债券均已免除加速还款条款和交叉违约条款，“20宝龙MTN001”未能按时足额支付本息，不会触发公司未偿债券在交易所交叉违约或加速到期。
此外，这已经不是宝龙实业第一次违约了，今年1月29日"H 宝龙 B1"0.12亿美元的本金和利息也没有按时全额偿还。
据“小额债市”统计，宝龙实业目前有13只未偿债，现有规模为72只73亿元，其中931亿元。
未来偿债现金流。
海外债务方面，主要由宝隆置业（01238.港股）发行，目前存在6只美元债券，现有规模为20只74亿美元。
2022年7月初，宝龙置业首次对当年7月及11月到期的两份美元优先票据提出交换要约，但交换要约完成后，公司仍无法支付剩余的美元债券份额，构成违约。
与此同时，宝隆地产再次合计435亿美元的债务交换要约。
交换要约完成后，宝龙地产最晚的美元债务偿还日期为2024年7月，债务偿还高峰推迟至2025年。
2024年2月23日，宝龙地产在联交所宣布，海外债务整体解决方案取得重大进展。
02 财务状况恶化 据官网介绍，宝龙地产于1990年在澳门成立，已形成地产、商业、酒店、文化艺术等多产业协同发展的格局。2009年，宝龙地产在香港联交所主板上市，2019年，其物业管理子公司宝龙商业在香港联交所主板上市。
宝隆地产官网。
从股权结构来看，宝龙地产控股股东为天龙控股，持股比例为4359%，公司实际控制人为徐健康。
2021年，宝龙地产完成合同销售额1012亿元，同比增长24%1%，首次进入千亿俱乐部; 2022年，公司仅取得409合同销售额5亿元，同比下降6%。
2023年，宝龙地产将实现275的销售额24亿元，同比减少3279%；2024年前两个月销售额23亿元，同比减少571%，这表明销售疲软扼杀了公司的现金流。
截至2023年6月30日，宝隆地产总土地储备为2367万平方米，总土地平均成本价为3523平方米，长三角地区土地储备占642%，土地储备总可售价值约为2324亿元。
业绩方面，2023年上半年，宝龙地产将实现总收益11713亿元，同比下降28%16%；归属于母公司的净利润为94227亿元，同比大幅下降86%5%。
归属于母公司的净利润。
从盈利能力来看，宝隆地产毛利率为2884%，较2022年底继续下降; 其净利率大幅下降至237%。
销售毛利率。
截至2023年6月底，宝龙地产总资产为2,25897亿元，负债总额163623亿元，净资产62274亿元，资产负债率7243%。
值得注意的是，宝隆地产还有5个5亿永续债，如果永续债调整为债务，其财务杠杆率将上升。
资产负债率。
《小额债务行情观察》债务结构分析发现，宝隆地产以流动负债为主，占总债务的64%。
截至报告期，宝隆地产流动负债为105527亿元，主要是其他流动负债，一年内到期的短期债务共计130元8亿元。
与短期债务压力相比，宝隆地产的流动性极度紧张，其账面上的现金及现金等价物为8947亿元，较2022年底进一步下降，现金短期负债率为068、公司短期偿债压力较大。
储备资金方面，截至2020年底，宝龙地产银行总授信额度为973亿元，未使用授信额度为674元49亿元，从表面上看，其财务弹性还算可以接受。
银行信贷。 此外，宝隆地产还拥有580家非流动负债96亿美元，主要是长期借款，共有478项长期计息负债39亿元。
整体来看，宝隆地产有609个刚性债务19亿元，以长期有息债务为主，有息债务比率为37%。
从融资渠道来看，宝隆地产拥有多元化的融资渠道，除了发债借款外，还通过股权、股权质押、信托和非规范渠道进行融资。
然而，2022年，宝龙地产融资现金流净额首次由净流入转为净流出，2022年及2023年上半年指标为-12552 亿和 -377亿元，说明公司融资渠道不畅通，面临较大再融资压力。
为现金流融资。
值得注意的是，由于小股东利益飙升，宝隆地产一直被质疑存在“明股实债”。
2021年，宝龙地产的少数股权较2020年底的150股有所增加6亿元增至21194亿元，但中小股东盈亏增加2671亿降至136亿元，中小股东权益占比与损益不匹配。
资产质量方面，宝隆地产其他应收账款近300亿元，应收账款31个3亿元，不仅形成了一定的占用资金，而且风险最大。
在销售和融资障碍疲软的压力下，宝隆地产通过处置资产来偿还债务，但与到期债务相比，这只是杯水车薪。
整体来看，宝龙地产销售疲软，业绩和盈利能力大幅下滑; 债务负担沉重，流动性紧张，短期内偿债压力较大。
03 《北万达南宝龙》。
许建康出生于福建省晋江的一个儒家医生家庭，十几岁时，他选择“继承父亲的生意”，开始学医。
成年后，徐建行跟着朋友在澳门打拼，在厦沙湾街边做无牌小商贩，靠着泉州人“爱打赢”的气势，积攒了第一笔积蓄，开了人生第一家伞公司。
徐建行很有商业头脑，后来先后创办了服装、雨伞等工厂。
1990年，徐建兴和朋友们联手筹集了5600万澳元，成立了澳门宝龙集团，打开了财富之门。
徐建贤，宝龙集团董事局主席。
凭借准确的入驻时间、10年丰富的澳门经商经验，以及与创业伙伴的默契合作，宝龙在不到一年的时间里就脱颖而出，成为澳门房地产行业的一颗冉冉升起的新星。
随后，徐健康进入珠宝、金融、娱乐、建筑、物业等行业，事业蒸蒸日上。
1992年，徐建兴来厦门考察并进入大陆房地产市场，他斥资7500万元在厦门拿下了4块土地，并建起了宝龙中心、宝源花园等项目。
在随后的十年中，宝龙地产主要开发住宅物业，直到2003年后才开始开发和运营综合性商业地产项目。
2009年10月，宝龙地产在香港主板挂牌，成为厦门市第一家发行H股的房地产公司，也是第一家真正意义上在香港上市的商业地产公司。
次年，徐建兴将宝龙地产总部从厦门迁至上海，并提出了深化以上海为中心的一线城市的新战略规划。
当时，业内有"北万达、南宝龙"说。
2013年，宝龙地产明确提出“以上海为中心，深耕长三角”的发展战略。
根据2021年福布斯全球富豪榜，徐氏家族以31亿美元的财富位列榜单第986位。
然而，在行业寒冬之下，民营房企一度疯狂的扩张却接连爆发，宝龙地产也逃不掉违约的命运。
