虽然万科的销售额同比下降了41%65%，但同期房企前100家整体跌幅为51与6%的结果相比，性能相当令人满意。
作者 |刘亚杰
编辑 |关东升
这两天，二级市场对房地产板块的信心开始动摇，从万科A的跌宕起伏中不难找到蛛丝马迹。
3月1日，深圳成指整体上涨，截至***112%；同期，万科A的股价从开盘时的9上涨一路99元**，最后989元，下跌149%结束; 很多人认为，这只是各版块一个阶段轮动调整的结果，如何期待周一（3月4日）9日的开盘7元股价继续下滑192% 和 9 在同一天**价格为43元，同比下降465%。
3月5日，万科A股价企稳反弹，948元**价格**053%，但就债券市场表现而言，“2000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 你也想体验雷霆的洗礼吗？
一 |悲惨的演绎
信任危机源于一个悲剧性的推论。
2月底，有传言称万科正在与一些贷款机构（主要是保险公司）就非标债务展期进行谈判。 高级管理团队原定于2023年12月届满，但延长了三个月至2024年3月，随着到期日的临近，高级管理团队前往北京与相关机构负责人会面。
谈什么，怎么谈，下一步做什么......具体信息谁也不知道，但这挡不住外界无限的遐想：
2023年12月，悦榕控股在新加坡交易所发布公告称，旗下两家子公司悦榕服务及悦榕中国已与万科旗下两家子公司Tritonia Company、China Voyage签署协议，收购万科A子公司在中国多家公司的股权，**共4家8亿元。
当时，已经有不少舆论认为万科A此举是为了补充本已不充裕的流动性，看跌情绪随之而来。 从A**油田的表现来看，万科A12月股价从1144元（12月1日）降至1046元（12月29日），同比减少8元57%，进一步证实了相关猜测。
2月9日，万科以23收官84亿元**，将上海七宝万科广场50%股权转让给领展地产**，领展地产将成为标的独资拥有人。 值得一提的是，市场估值认为目标值在70左右6亿元，最终协议价格为52亿元。 换言之，万科为Link Properties**提供了相当大的折扣。
出售酒店股份，处理商业资产，现在与债权人谈论债务问题。 按照这个逻辑，我们可以得出一个非常悲观的结论：万科处于危险之中，可能会造成不可逆转的结果，而关联方也难以保全，所以才造成了现在的资本市场。
针对这些观点，3月3日，新华资产管理股份有限公司立即发表公开声明称，近期已关注有关其和万科的虚假信息。 相关人士肯定了万科在行业中的地位及其对房地产市场健康发展的信心，因此坚信不会有风险。
3月5日，万科管理层还宣布，即将到期的美元债券VNKRLE 535 03 11 24 （xs1917548247） 所有资金已到位，偿债工作正在有条不紊地安排，尽一切努力平息各方的不安情绪。 只不过，从股债双杀的结果来看，还有很多工作要做。
二 |真相是什么？
客观地说，投资者担心万科的偿付能力，万科的口头否认显然是功亏一篑。 打消各方疑虑，最有效的办法就是拿出足够的现金，按时还清约定的债务，那么万科有本事吗？
我们先来看看总账：公开数据显示，万科目前有6只未偿美元债券，余额为29只53 亿美元，余额为 63亿美元《万科5》35 2024-03-11“即将到期;国内债券多达32只，规模达546只9亿元，其中120亿元将在一年内到期，其中“2100万MTN002”和“2100万MTN003”将在年内到期。 这样一来，怀疑万科存在一定的现金流压力也不是没有根据的。
然而，这种假设是基于万科现有资金不足以偿还其所有到期债务的假设，当然事实并非如此。 综上2022年一季度至2023年第三季度财报数据，不难发现，万科在房地产行业深度调整阶段始终保持着绝对充裕的现金流。 即使在 2023 年第三季度 103695亿元的资金已经成为阶段性最低点，还能实现2短期债务的 2 倍保险。 这样一来，“万科将走上偿还短期债务之路”的信念就无法得到充分的数据支持。
从账面数据到经营数据，万科的风险也是可控的。 根据CRIC发布的统计数据，2024年前两个月，公司实现了334台的全口径销售额5亿元，销售规模在行业内仅次于保利发展（359亿元）。 虽然同比下降了41家65%，但同期房企前100家整体跌幅为51与6%的结果相比，性能相当令人满意。
万科处于如此相对稳定的状态，就算是长远来看，也已经是非常难得的了。 综上2022年一季度至2023年三季度财报数据，虽然营收规模和非净利润均有不同程度下滑，但基本稳定。
从资产价值来看，万科的重点物流项目也为其抗风险能力提供了一定的支撑。 3月1日，万科万维物流旗下三个物流园区的REIT计划募集1159亿，被深交所接纳，部分机构给予综合评估增值率3967%。随着时间的推移，这些资产的价值可能会逐渐释放。
正因为如此，万科在行业整体调整阶段的业绩一直比较稳定，业绩给了股东充分的信心。
目前，流通股持有27股深圳地铁董事长辛杰是万科2%的大股东，同时也是万科董事会副主席，这在一定程度上体现了国有大股东对万科的坚定乐观和支持，有利于万科与深圳地铁在业务层面的持续深入合作。
深圳地铁集团坚持长远原则，将长期持有万科股权，对万科的长远发展前景坚定不移看好。 有了辛杰的肯定，再加上房地产行业逐步走上正轨，也可以看出万科目前的危机应该是一个高概率事件。
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