这两天，万科再次上演了“股债双杀”，弃资背后，可能与一则百亿债债被拒的传闻有关。 率先喊出“黑铁时代”，主动抛售资产自救的万科，能否顺利缩减资产负债表，挺过债务风波？
万科怎么了？
3月4日，万科国内多只国债下跌。 截至**，万科06年22月36日10% 至 5010元，《万科2104》**1919% 至 6505元，“20万08”跌939% 至 6546元，均创下历史新低。 与此同时，万科今年6月7日到期的海外公司债券收益率高达恐怖的40876%。
除了债券**，万科的股价形势也不容乐观。 截至今日**，A股上市的万科A已跌超465%，而在港股上市的万科跌超713%。
日前市场报道，万科集团董事长于亮携深圳相关部门领导赴京与以保险公司为主的贷款机构商讨非标债延期事宜，但最终被否决。 其中，涉及对新华资产管理有限公司（以下简称“新华资产”）投资100亿元。
虽然新华资管迅速出面辟谣，但自去年以来，万科频繁抛售优质资产也成为市场担心其流动性的因素之一。
2018年秋天，行业领军人物万科率先喊出“生存”口号，震惊了房地产行业。
新华资业紧急辟谣
3月3日，新华资产管理股份有限公司发布公开声明称，近日，该公司关注有关其与万科关系的虚假信息。 万科是中国房地产行业的龙头企业，一直与新华资产保持着正常的业务合作。 作为一家专业、负责任的资产管理公司，新华资管对中国经济发展充满信心，坚定服务于国家整体战略发展，支持中国房地产行业的健康发展。
据公开资料显示，新华保险投资资产总额达到126万亿元，其中新华资管委托第三方资产管理6240亿元。
不过，截至发稿时，饱受股债重创的万科尚未对上述“传闻”发表意见。
虽然新华资产表示该消息不属实，但不可否认的是，新华资产及其控股股东新华保险确实与万科有更多联系。
从债权关系来看，截至2022年底，万科非传统融资渠道中，新华资产共贷款7笔，累计金额97笔82亿元。 最早的分期付款将于 2024 年 12 月 25 日到期，金额为 26 美元25亿元。
根据新华资产母公司新华保险发布的2023年半年度报告，新华保险分三个阶段参与了万科的债务计划，总额约为523亿元。
除了借款关系，新华保险的分红产品也是万科十大股东之一。 截至2023年9月底，新华保险持有万科A股1200,000,000股，占其总股本的101%，是万科第十大股东。
有意思的是，新华保险从2022年下半年开始，尤其是2023年第三季度，一直入股万科，数量达到4352万股。
在人事方面，新华保险原董事长兼执行董事康殿，现任万科独立董事。
值得一提的是，除新华资管、新华保险外，万科还从泰康人寿旗下泰康资产管理公司获得约46亿元贷款，并与华泰保险控股子公司华泰资产签署协议，通过设立债投计划申请最高40亿元融资， 融资期限最长为10年。
优质资产甩卖的背后
近期，万科集团频繁出售优质资产。
2024年2月，万科将以23%的价格收购上海七宝万科广场剩余50%股权84 亿美元出售给 Hong Kong Link**，折扣 263%，单价较三年前成交价下降约18%6%。收购完成后，后者将全资拥有该项目，而万科将完全退出。
对于万科来说，上海七宝万科广场当之无愧是公司的“摇钱树”，入住率超过93%，在所有项目中排名第一，但最终还是以7%的折扣售出。
公开数据显示，2020年至2022年，七宝万科广场共实现12个营业收入18亿元，位居万科商业项目首位。 2023年上半年，七宝万科广场将再次以2营业收入13亿元，位居集团第一。
**七宝广场落户仅一周后，市场上就传出消息，万科计划将旗下长期租赁公寓公司“博宇”的部分股权。
目前，业务已布局全国32个城市，管理运营23个6万套，约18万套开业，在全国集中式公寓中，公寓规模和运营效率均居行业第一。 2020年，万科董事长余亮透露，万科为了做好《博宇》，五年内将亏损约90亿元。
不过，去年10月，博裕总经理在万科**分享会上透露，博裕从2023年6月开始实现月度利润持续正回报，9月累计权益净利润为正，有望在2024年实现整体盈利。
此外，去年年底，万科还对部分酒店资产进行了贴现。
2023年12月8日，接管方悦榕控股宣布将采取48亿元收购万科控股的悦榕服务（中国）等三家子公司的股权，而万科当年的支出超过5亿。
频繁出售资产的另一面是万科房地产存量销售不佳。
从万科经营数据来看，公司2022年合同销售额同比下降33%6%。2023年，万科实现合同销售额3761辆2亿元，同比减少98%；2024年1月销量 1945亿元，同比下降约32%。
万科正在加速“去库存”。 截至去年9月底，万科库存余额为8147亿元，较2022年和2021年大幅下降。 据中国指数研究院统计，2024年前两个月，万科共卖出334亿元。 与第一名保利相比，万科的售价同比下降了6%4%，下降62%，降价幅度更大。
不过，此次降价也让万科集团2021年净利润接近一半，虽然2022年将保持这一水平，但2023年前三季度，万科集团归属于母公司的净利润为1362亿元，同比下降2%以上。
为了应对销售的“低迷”，2022年以来，万科不断“缩减资产负债表”，资产端和负债端同步推进。
最明显的是放慢土地征用速度，减少现金消耗。 根据审评委征地排名，万科2024年征地不会进入前10名。 前两个月，万科仅排名第23位，征地量为489亿。
今年1月，万科共新增3个房地产项目，分别在银川、昆明、贵阳等地收购项目; 据券商计算数据显示，万科当月土地投资强度为9%，均征土地价格约为5080平方米。
同期，万科的债务结构也发生了显著变化。 其中，474笔是一年内到期的有息债务9亿元，上年末为6.39亿元2亿元，减少近165亿元。 与之相对应的是，万科同期末长期借款较上年末增加350亿元。
在新融资方面，2024年3月1日，万科宣布将发行REITs募集资金1159亿元，标的资产为其三个三个仓储物流园区。
动荡中的万科
2024年以来，房地产市场在售融两端均呈缓慢复苏态势，而万科等龙头房企项目白名单的实际实施效果依然备受市场关注。
销售方面，北京、上海、广州、深圳今年均出台了放宽购房限制的新楼市政策; 融资方面，金管局召开会议，要求房地产融资协调机制“乘势而上”，按照“建设尽可能多”的原则，在3月15日前建立地方协调机制，推动融资尽快落地。
据住房和城乡建设部最新统计，截至2月28日，全国31个省份共有276个城市建立了房地产融资协调机制，累计推进可给予融资支持的房地产项目约6000个; 经过筛选，商业银行已批准贷款2000多亿元。
在销售和融资并举的情况下，万科仍然面临相当大的财务压力。
一方面，万科经营现金流仍在大幅下滑，销售额并未回升。 2021年经营活动现金流量净额为41亿，同比下降92%，2022年经营活动现金流量净额进一步下降至275亿元，而万科2023年前三季度经营活动产生的现金流净额仅为235亿。
另一方面，万科的债务压力仍然很高。 截至2023年9月底，万科拥有1036只货币基金8亿，较2023年年中有所下降，短期债务覆盖倍数为22次。 虽然看起来很多，但仅未来12个月到期的万科境内债券就已经高达240只8亿元。
值得一提的是，近年来，由于近几年房企预售资金专项资金的实施，房企在条件满足之前，无法从预售资金中调动一分钱。 这样一来，房企对账单上的账户里就有很多现金，但实际用不上。
去年11月6日，万科在第三季度业绩发布会上回应了近期二级市场债券的波动，国内外主要金融机构和出资机构超过150家。 会议期间，国资很少站在讲台上发声，称万科并不孤单。 深铁董事长辛杰表示，**是谣言，将帮助万科盘活百亿元大宗资产，选择机会购买万科债。
当时，万科还透露，如果剔除预收的监管资金，目前手头的资金将是600亿。 “黎明前总是最冷的时候，但对未来有信心仍然很重要。 万科集团董事长余亮表示。
一个月后，万科的名字也频频出现中国农业银行、中国建设银行、交通银行、中国工商银行、中国银行、邮政储蓄银行邀请其他民营房地产企业参加座谈会名单。
目前，尚未构成重大违约的私募上市房地产公司有13家，分别是万科、龙湖集团、绿城集团、金地集团、滨江集团、新城控股、美的地产、卓越集团、雅居乐、合生创展、银河控股、金辉、仁恒置地。
作为房地产龙头，市场正在屏息等待万科能否顺利度过债务风波。