标本兼治，化解房地产风险，加快构建新发展模式
本报***组王立新、陈晓防范化解房地产企业风险，优化房地产政策，提高......该行业的资产负债表这是过去一年房地产公司、房地产从业者和购房者非常关注的话题。 那么，关于房地产市场，今年全国人大和全国人大都释放了哪些新的信号呢？ 在今年的工作报告中，房地产市场有三个方面值得关注。 一是标本兼治，化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定; 二是加大保障性住房建设供给力，完善商品房相关基础制度，满足居民刚性住房和多样化改良住房需求; 三是适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供需关系变化，加快构建房地产开发新模式。 从行业角度来看，这意味着今年房地产行业不仅要着力化解风险，还要完善“安保+市场”的住房体系，在供需两端同时下功夫，满足多样化的居住需求。 至于房地产行业将如何向新的发展模式转变？ 全国人大代表、58.com 董事长兼CEO姚金波在接受记者采访时表示，实施“三大工程”是为了满足新市民和年轻人对提高生活质量的需求，并以此为抓手，打造房地产开发新模式。 未来，房地产开发将从“老三高”模式向更注重城市低碳发展，提供与居住升级需求相匹配的产品和服务质量的升级模式转变。 一是提高对多样化和改善性住房的需求随着城市化进程的加快，中国对住房的需求已经从“有房”转向“有房”。 近年来，改善人民生活条件和环境已成为政策的主攻方向。 今年的工作报告提出要“满足居民对刚性住房和多样化改良住房的需求”。 其中，以“多元化”作为“改善住房需求”的修饰符是第一次，也是一个重要的信号。 “目前，改善住房的需求是市场的主力军，居民对住房质量的要求正在逐步提高，以满足符合市场发展形势的多样化需求。 诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪告诉记者，这意味着对改善住房需求的认识上升到一个新的高度，各地或将从挖掘多元化改善住房需求的角度逐步优化政策。 届时，一提、二提、房质提、区位提挂等各类改良客户有望获得政策扶持，释放市场新的需求空间。 在这一点上，全国政协委员、北京国民会计学院教授秦荣生也有共识。 他表示，目前房地产市场已经基本解决了“好不好”的问题，现在要重点解决“好不好”的问题。 因此，他建议，在需求旺盛的核心区和郊区，应提高住房质量，用优质产品满足中高端改良住房的需求。 “现在各地住房需求的定位和出发点都不同了，买房大一点、位置好、以旧换新等同类多样化需求有其合理性，对当地住房需求的准确研究和判断，有望成为今年购房政策进一步调整优化的重点。 易居研究院研究主任闫跃进告诉记者。 事实上，已经有一些地方走在了前面。 今年年初，多个一线城市陆续出台了针对性的房地产优化政策，如广州放宽120平米以上单位购买限额、上海放宽外环外单身人士购买限额等，可谓是住房需求的精准释放。 从重点城市热点成交数据来看，春节假期过后，部分区域市场正在逐步回暖。 从行业来看，政策端持续释放积极信号，如房贷利率大幅下调、发放购房补贴、优化公积金贷款政策、稳步落实城镇房地产融资协调机制等，将为“促进消费”提供有力支撑。 “目前政策环境趋于宽松，居民的住房成本比过去更低，有利于提高购房效率。 中国指数研究院市场研究主任陈文静表示，未来各地仍需注意化解交付风险，确保期房项目及时交付，关注优质商品房，供需两端齐心协力，共同提振市场信心。 “展望今年政策优化的方向，针对细分需求，一线城市取消或放宽购买限制的可能性很大。 例如，过去大部分三、四线城市都出台了以旧换新相关政策，今年起，一二线城市也可能实施此类政策。 “京健咨询创始人张宏伟告诉记者。 值得注意的是，在房地产需求不断变化的时代，市场实际上蕴含着新的发展机会。 不过，在房地产的下半年，开发商也应该清醒地意识到，产品力在企业核心竞争力中的权重越来越高。 对此，姚金波表示，未来商品房将回归商品属性，产品力将更加提升。 无论是民营地产企业还是央企，商品房建设都要跳出原有的标准化产品套路。 比如，摒弃几套房型、几种社区风格的全国复制，从购房者的精准需求出发，与城市发展同步。 如果我们不能创造出更好的产品来满足我们的需求，那么未来就很难在市场上表现良好。 化解房地产风险目前，释放购买力的重要砝码之一是防范和化解房地产风险，进一步稳定预期，提振信心。 仔细研究今年的**工作报告，不难看出，在“更好统筹发展安全，有效防范化解重点领域风险”部分，“坚持以高质量发展促高安全，以高安全确保高质量发展，标本兼治，化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险， 保持经济和金融总体稳定“被摆上了重要位置。在众多业内人士看来，这意味着目前房地产领域风险的化解得到了充分重视。 特别是“标本兼治，化解房地产风险”和“对不同所有制下房地产企业的合理融资需求提供同等支持”的提法，彰显了安全与发展并存的信心和实力。 “很明显，风险解决必须'既有症状又有根本原因'，这是2024年房地产工作的重中之重。 管荣雪告诉记者，这是一个系统工程，涉及整个身体，需要采取更加全面有效的措施，有序推进行业风险的清零。 目前，房地产行业的风险主要集中在房地产企业的债务化解和项目的担保交付上，加快企业自救、房地产企业债务重组、并购重组、破产重整都是化解风险的重要策略。 就减债进程而言，一些房地产企业在债务重组的道路上迈出了关键的一步。 截至目前，融创中国、富力地产等地产公司已基本完成境内外债券的重组或展期; 洛根集团、花样年、碧桂园等地产企业已基本完成境内债券展期。 在中国指数研究院企业研究部主任刘水看来，2024年，更多的保险公司将在债务重组方面取得重大进展，加快风险清查进程。 在这个过程中，支持合理融资是防止风险传染的重要起点。 “目前，企业资金压力相对较大，仍需加大流动性支撑力度。 陈文静告诉记者，今年以来，城市房地产融资协调机制建设步伐加快，仓储融资项目“白名单”已达6000个左右，对市场有一定的积极影响。 据悉，按照协调机制“尽量建设”的原则，今年3月15日前，地级以上城市不仅要高质量完成“白名单”推送，还要高效协调解决项目难点问题。 “后续一批'白名单'项目有望继续扩大，部分民营企业流动性将得到改善。 同时，随着资金的逐步投入，项目建设将加快，对市场的积极影响有望进一步显现。 陈文静表示，未来对企业的金融支持将进一步加强，如金融机构尽职调查和免责规则有望逐步实施，更多在开发建设中遇到暂时困难但基本能平衡资金的项目。 新发展模式的内涵逐渐清晰随着行业风险的逐步清除，高负债模式驱动的传统商业模式也将一去不复返，新的发展模式将在不断探索中逐步深化，支撑房地产行业健康稳定发展。 事实上，自从2021年**经济工作会议首次提出房地产行业要“探索新的发展模式”以来，构建新的发展模式就成为房地产发展下半年的关键词。 今年的工作报告再次提出，要适应新型城镇化的发展趋势和房地产市场供需关系的变化，加快构建房地产开发新模式。 “从最初的'探索'到新旧模式'平稳过渡'的推进，再到'加速建设'，说明当前新房产开发模式的内涵逐渐清晰。 陈文静表示，从行业长远发展角度看，完善土地和售前制度是加快构建房地产开发新模式的重要抓手。 在实践层面，推进城中村改造、保障性住房和“平仓应急”配套措施，被业界视为构建房地产开发新模式的关键。 “从'三大工程'的立足点来看，加快保障性住房建设，将有效解决流动人口、新青年等群体的住房困难、住房价格昂贵的问题; 推进“平时应急”公共基础设施建设，解决居民对居住安全、便利等住房配套设施的需求; 城中村改造是改善民生和城市面貌的重要一步。 管荣学认为，“三大工程”的建设可以为市场的稳定增长提供新的动力。 事实上，今年以来，很多地方都在加快房地产行业的转型发展。 以广州为例，2024年计划推进494个城市更新项目，完成固定资产投资1800亿元，筹建保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套。 对此，姚金波认为，在“三大工程”中，保障性住房和城中村改造与“安保+市场”住房体系的完善息息相关，无疑是新房地产模式有序实施的重要载体。 但在闫跃进看来，适应新型城镇化的发展趋势和房地产市场供需关系的变化，是房地产行业探索新发展模式的关键，需要在此框架下进行突破，这也呼应了多元化住房的需求。 他说：“新型城镇化的发展趋势将带来许多新的变化和新的需求，比如近两年从人口城镇化向教育城镇化的演变，以及将教育产业引入房地产开发的新模式。 在新需求的驱动下，房地产企业需要抓住机遇，加快向新发展模式转型的步伐。 对此，刘水还告诉记者，房地产企业需要尽快改变经营逻辑，从过去以重资产开发建设为基础的单一价值创造，向开发、运营、服务的多元化价值创造转变。 “总的来说，需要在三个方面下功夫。 刘水表示，一是房地产企业的经营模式要从“高负债、高杠杆、高周转”向开发、经营、服务一体化转变; 二是盈利模式由增量开发利润向发展、存量更新、轻资产业务的综合盈利模式转变; 三是实现从追求快速扩大规模向提升品牌品质转变。 正如中金公司在一份研究报告中所说，新开发模式包含了未来房地产企业发展的五个新方向：一是新商品房将逐步转向聚焦服务改善需求; 二是经济适用房、市场化租赁房将成为发展的蓝海; 三是城市更新综合能力将为企业带来更多机遇; 四是存量住房经营和成交活动量逐步扩大; 五是房地产金融服务业务发展更加规范。 一切都是一样的。 目前，我国房地产行业虽然处于转型调整期，但作为国民经济的支柱产业，房地产的基本面长期没有改变，未来有望走上新的发展模式。
房地产的平稳健康发展需要三个方向
王立新将2024年GDP增长目标定在5%左右，显示了中国经济增长的强大韧性和对未来发展的信心。 房地产行业作为国民经济的支柱产业，2024年仍需顶住压力，积极行动，为稳定国民经济做出更大贡献。 笔者认为，在适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供需变化的格局下，标本兼治、根治险解险，满足居民刚性住房需求和多样化改善住房需求，加快构建房地产开发新模式，将是房地产行业发展的三大重点。2024年，它们也是关键方向。满足居民对刚性住房和多样化改良住房的需求，带来更多释放需求的空间。 在“加大保障性住房建设供给，完善商品房相关基础制度”的任务目标下，今年的工作报告也提到要满足“多样化改良住房需求”，首提“多元化”将为政策优化和市场稳定带来更多空间。 一方面，住房需求的识别和定位往往与支持性政策实施的方向、规模、范围、使用哪些工具箱等细节有关，更重要的是与政策实施后的成效有关。 目前，住房市场需求已从“有没有”转向“有没有好不好”的阶段，从当前城市人口增长、改善和更新的形势出发，居民对住房的需求呈现出多样化，这是一个新的市场，值得房地产企业开发新产品和服务， 并在打破后锚定新的商业模式。另一方面，满足居民多样化、完善的住房需求，要以市场为中心，各地仍要注重“城特政策”，在“人、住、地、钱”的配置上多做点动，才能实现市场化的良性循环。 标本兼治，化解房地产风险，为改善行业融资环境带来更大的确定性。 当前，化解房地产风险是2024年“审慎处置隐患”工作的重中之重，支持不同所有制不加区别的房地产企业合理融资需求是重要力点。 在化解房企风险方面，相关部门先后运用“16条金融措施”、“三箭”、专项房地产纾困**、担保交付房贷支持计划、融资“白名单”制度等工具，逐步改善行业融资环境。 今年以来，城市融资协调机制加快运作。 住房和城乡建设部通报数据显示，截至2月28日，全国31个省份276个城市建立了城市融资协调机制，累计拟建房项目约6000个。 不难看出，从企业融资“白名单”到项目融资“白名单”的转变，可谓是“及时下雨”，成为支持房企融资的主要方式之一，将加快行业风险清理进程。 首先，商业银行可以更准确地识别项目质量，降低信用风险。 其次，可以解决部分项目的迫切需求，为楼房交付保驾护航，为市场长远发展注入信心; 三是保险房企下多个项目入围，有望引入精准滴灌融资水，助力重回正轨。 加快构建房地产开发新模式，为房地产市场健康发展注入新动能。 自2021年经济工作会议首次提出“探索新发展模式”以来，近两年对新发展模式的探索不断深入，内涵逐渐清晰。 从行业长远发展角度看，预售制度改革、住房保障制度完善、租购并举发展、土地管理制度改革、财政税收配套制度完善是房地产开发新模式的重要方向。 在实践层面，保障性住房建设、普通和应急公共基础设施建设、城中村改造是实施房地产开发新模式的重要抓手，也是稳定房地产市场的长期机制和重要切入点。 如果从房地产企业创新发展模式入手，是轻重兼顾的重要方向，加大运营服务业务布局，股市是一条新赛道、新出路，在代理建设方面还有发展空间， 物业服务、商业运营、长租公寓等 整体来看，下半年楼盘市场，开发商应聚焦赛道细分和优质住宅服务需求，建立从开发建设到维护使用全生命周期的服务模式。 这样一来，也有望为房地产行业及相关产业链的健康发展注入稳定剂和新动能。 总的来说，房地产行业作为国民经济的支柱产业，要齐心协力，推动高质量发展。 展望未来，城市发展和服务永无止境，只要我们看清前方的道路，砥砺前行，行业平稳健康发展是可以期待的。
* |站酷海螺制作 |周文瑞