在投资已进入暮年的环境下，如果还有人继续主张投资房地产，我完全不同意。
就在最近，某房地产研究院院长的一句话，真的让我非常惊讶，大意是这样的：“作为家庭中最大的资产，房价应该是**，所以现在房价**是影响买房的主要因素，”
这很清楚，完全是房价主张的理论，和投资时代完全一样。 其实，过去很多人买房都是为了盈利，但我们不能忽视这个问题。
从全额还款到贷款，我们承受着越来越大的压力！
仔细想想，在楼市火热时期，很多项目需要5%、6%甚至8%的首付，但一旦遇冷，比例就会马上降低，只要我们愿意，更何况是2%的首付，甚至0首付。
所以，我们先不说房价是否已经失去了支撑，就算能涨，只要速度大于工资涨幅，买房压力不仅不会变小，反而会越来越大。
注：公积金贷款利率可能是商业贷款利率的底线，为325%！
其实这个时代楼市的关键根本不是房价，而是官方的观点是拯救楼市，有上千种措施，但能刺激我们神经的措施却没有那么多。
我注意到许多地区直接奖励现金，这在理论上当然是可行的，但在实践中不是很有效。
原因很简单，这点现金与我们支付的成本相比，完全是“毛毛雨”，从这个角度来看，我认为降低贷款利率的效果是完全不同的。
自 2011 年以来，它达到了 705%达到峰值，并在接下来的10年中持续下降，尤其是从2019年到2020年80%的水平，加上基点，直接飙升至588%，直到最近两年才急剧下降到345%。这样，下降幅度达到了百分之四十。
其实我觉得贷款利率的特殊性，在于我们是自己买房，还是找中介，还是卖新房这是一个无法绕过的障碍，对于这些销售人员来说，它是一种重要的手段。
为什么我会有这种感觉？
原因一说就能明白，同样百分之六十的贷款买一套面积100平米的房子，差距真的非常大。
据易居研究院统计，2019年全国100个城市新房均价为1440,000平方米，计算将产生利息976万。 到2023年底，虽然100个城市的新房平均价格已经上涨到160,000平方米，但利息减少到582万。
一个在前，一个在后，是完全相差 394万。
如果我是推销员，我肯定会在这个时候对你说：“大哥大姐，才四年，加上折扣，相当于帮你省了50万，以后房价也不会涨。 ”
相较于取消买卖限制，或降低首付比例、将房企列入白名单等一系列措施，我认为除了贴现降价外，降低贷款利率是拯救楼市的重要途径。
从长远来看，这也将成为未来的常态。 不过，我也要提醒一下，利率不可能永远降息，底线最有可能是325%。
至于原因，也很简单公积金本身就是买房的福利，如果商业贷款的利率较低，那么“福利”就不存在了。
客观地说，虽然降低贷款利率明显比现金补贴更具吸引力，但局限性也非常突出。
我认为核心原因是我们无法通过数学来知道买房可以节省多少钱！
例如，如果您想购买创纪录的 200 万价格的房屋，则有两种选择供您选择：
1.开发商有20%的折扣**，我们可以计算出可以节省40万元。
2.原价**，但是贷款利率可以从5%降到4%，但是我们根本无法计算，因为我们必须先计算贷款金额，然后通过专业的公式得到结果。
这种前后差距注定了降低贷款利率的固有局限性，注定无法完全取代贴现降价，但当前楼市的问题就在这里。
另据易居研究院统计，2024年1月中国百个城市的盘点面积为5个2亿平方米，虽然比去年减少了不少，但库存问题依然存在。 国家希望房地产市场健康稳定发展我认为我们必须解决库存问题，而这个问题根本无法绕过。
当然，作为买家，我们需要知道这一点，贷款利率有两种类型：固定利率和浮动利率。
顾名思义，固定利率从放贷的那一刻起就不变了，好处是楼市火热期，即使加息也不受影响，但弊端也非常明显，如果利率降低，你将无法享受到好处， 它相当于**生活。
反其道而行之浮动利率是LPR，根据市场进行调整。
如上所述，您在 2011 年购买了一套利率为 7 的房屋05%，2019年降至588%，那么你的贷款利率也会下降。
这也是目前LPR明显比固定利率更受欢迎的一个重要原因，因为楼市冷淡，利率自然要低很多。
事实上，每个行业在前期都会经历这个阶段：野蛮发展。 它是指以牺牲质量为代价过度追求速度和数量。
据统计，从1996年到2016年的20年间，我国城镇化率一直保持在年均1%以上。此后，4%的快速增速持续下降，直到2021年首次跌破1%，2022年增速降至05%，虽然2023年比较好，但只有094%。
其实我一直认为，中国房地产市场的发展是建立在城市化的基础上的，所以只要增速放缓，房地产市场必然会发生变化。
逻辑是这样的，城市化的背后是农村人口进入城市，从而产生了建造和购买房地产的需求4%的增长率计算，换算成每年1000万次。
这是一块大蛋糕，自然为楼市创造了机会，但现在情况已经完全改变了。
求速度和数量的时代已经过去，下一步是求质量，背景是城镇化增速放缓。 如果它落在我们身上，我们必须改变我们的观念，打一场持久战。
还没有买房的人要时刻关注楼市的交易量，尤其是你所在城市近三年的平均成交量。
买房的人要注意利率的走势，特别是需要换房的时候，利率的变动往往能反映出楼市的冷暖，如果利率开始上升，就意味着楼市正在回暖，反之亦然。
*：数据去
与楼市政策不同，我认为，虽然贷款利率表面上简单，似乎纯粹是数字变化，但背后可以反映出很多东西。
因此，我们的认知必须提高，否则我们很可能会落后。
尤其是大中城市，明显比小城市要多，毕竟房价高，贷款额多，自然就算利率只变01%，差异完全不同。
还有一点需要提醒的是，投资的时代已经过去，比如房价倡导理论，但我觉得已经没有什么东西可以支撑了，比如大规模投资的重新兴起，社会发展需要.........
如果有机会再次出现，我认为必须有一个前提：人均收入大幅增长，更不用说增长了五倍，但至少增长了两到三倍。
毕竟，现在每个人都有 1 个5套套房，还有多少家庭处于不得不购买的境地？ 我们心里都知道。
对此，你怎么看？
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