作者 |kangins
万科，优秀的行业标杆地产公司，再一次站在悬崖边上！
民营房企尖子生碧桂园被债权人清仓后，万科作为混纺行业的标杆，再次陷入债务危机传闻
万科要求偿还2023年12月到期的债务，该债务曾被协商延长三个月至今年3月，但被拒绝。
据REORG报道，2月底，万科正在与部分借贷机构（主要是保险公司）就非标债延期进行谈判，以延长其非标债的期限; 根据今天在房地产圈广泛流传的一张微信聊天截图，原定于2023年12月到期，延期三个月至今年3月，随着到期日的再次临近，以万科董事长余亮为首的一众高管前往北京，与监管机构会面，并与债权人就潜在的资产处置进行谈判（在评论区回复“vk”获取）。显示：
债权人拒绝了万科的再次延期请求！
如果说在房地产行业率先高喊“生存”口号的万科，其行业不亚于当初恒大对房地产行业的震撼开放
这是市场再也承受不起的超级核打击！
如果看相关外部指标，自然拥有大量渠道信息优势的债券市场，明显开启了预警模式，出现了不少万科国债
1.“万科0221”连续两天**，周五（3月1日）**679元，而1月初为96元7元**近30%，创下息票历史最大跌幅;
2.《万科22001》周五**（3月1日）：8567元，较一周前的最高点100元01元，下跌近15%;
3.万科债券如“2000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
而这或许与万科的小构图息息相关。
在目前房地产融资不景气的情况下，销售收入是保证房企债务不违约的最后一道堡垒，我们来看两组数据：
万科年销售额3504亿元，月均近300亿元，几乎每个月的销售情况基本保持良好节奏;
年初，根据审评委数据显示，万科前两个月的销售额为194辆5亿，1178亿;
从数据来看，2024年两个月的总销量为312辆2亿，几乎相当于2023年一个月的销售额，而万科今年上半年美元债券的还款高峰期是3月和6月，需要分别偿还63亿美元 6亿美元，折合约90亿元人民币。
即将推出，将需要偿还 6. 分别在 3 月和 6 月3亿美元、6亿美元、约90亿元的债务偿还高峰即将到来。
有人在想，才90亿，万科账户上还有1000亿现金，市场在担心什么？
十分之九的房地产危机。
本轮房地产行业流动性危机始于恒大流动性危机引发的行业债务危机，从2021年9月至今，当前房地产行业存在两个核心问题：
流动性不足+需求不足
如果说缺乏流动性导致房地产企业资金沉淀在土地和未完工的建筑物中，从而危及流动性问题; 那么，销售端造成的需求不足，将导致房企资金沉淀在既有房屋上，从而危及流动性问题。
显然，万科最关心的就在于后者。 这种市场担忧与万科此前在10月底面临二级市场美元债券收益率大幅上升的担忧相似
截至2023年三季度末，公司手头现金1037亿，短期债务覆盖倍数为22次，公司年内无境外债务到期，待偿还的国内信用债务仅为38亿元。
市场并不担心你手头是否有足够的现金来偿还短期债务，而是担心它
截至2022年底，万科手头仍有2000亿+现金
在不到一年的时间里，已经消耗了一半，而万科的销售额几乎减半，在持续偿债的压力下，手头的现金流还能坚持多久，毕竟从房地产行业的流动性危机到现在的资产负债表危机，未来该怎么办？ 如果提振了市场的信心，从而促进了销售的恢复，它就成为关键。 除了偿还债务外，部分现金流将继续迅速固化到现有房屋中，这是市场关注的所在。
这一次，除了与债务人进行紧急磋商外，以万科董事长余亮为首的高层管理团队，显然是在争夺高层政策空间，债务人已经吃了一口鼻子，但好在高层对优秀房企万科的支持态度还是非常明显的
拟以控股子公司深圳万维物流投资拥有的三个仓储物流园区项目作为基础设施资产，开展基础设施REITs的申报和发行，并募集约11笔资金进行首次销售59亿元，募集资金净额将用于......在建项目或已于前期成熟的新项目。
这是关键点：
1、本次募集资金为在建项目或前期已成熟的新项目。
2、公司于3月1日收到中国证监会的验收通知书，显然，这个效率是无人的;
当然，万科能否从高层寻求精准救助，与其自身作为房地产公司的标杆地位，以及自身的清晰认知息息相关
上帝帮助那些帮助自己的人
与万达的老王开始卖出最不优质的资产不同，万科一出手就直接卖出了最优质的资产
除夕夜，万科以23美元的价格出售了其利润最高的上海七宝万科广场剩余的50%83 亿美元购买亚洲最大房地产**：领展**，不但低于评估的 35%，也较 2021 年 4 月当时的 50% 的先前价格相比277亿人减少了约20%。
而上海七宝万科广场在万科体系中赚钱的能力，几乎是兄弟级的存在，长期霸榜。
即使在疫情最严重的2022年，项目收益依然神一般，远高于第二名深圳SCP中心。
这都是一个卖-卖-卖的模式，都是关于河流和湖泊的，但究竟是从最差的资产还是从质量最好的资产开始卖出，显然说明了另一个根深蒂固的问题：
紧急救援的程度各不相同。
目前，房地产行业的政策越来越明确，房地产企业要想生存就必须去杠杆化，但对于现在的房地产企业来说，大多是借新债还旧债，这并不能化解债务压力，只能将风险推到未来，期待未来市场好转化解债务， 用时间换取空间。
2022年以来，监管机构出台了大量支持房企融资的政策：
1、去年双11发布的“16条财经文章”：对于房地产企业的融资，国有、民营企业和其他房地产企业一视同仁;
3月31日召开的**五年一次的经济工作会议提到：“一视同仁地满足不同所有制的房地产企业的合理融资需求。 ”
月末，“三不低于”+传说中的“50家房企白名单”+“为房企提供无抵押流动性资金贷款”;
2024年初：
1月12日，住房和城乡建设部、国家金融监管总局联合发布《关于建立城镇房地产融资协调机制的通知》;
26日，住房和城乡建设部发布支持房地产融资项目“白名单”;
3、截至2月28日，全国已有276个城市建立城市融资协调机制，入围房地产“白名单”的项目约6000个，获批贷款超2000亿元，预计总额超万亿元;
4、一线城市房地产“放宽”买卖限购、......抵押贷款利率已降低
俗话说，信仰比**更重要。 对于很多此刻呐喊的房地产公司来说，比信心更重要的是：