随着《广州市建设工程容积率计算办法》的实施，越来越多的新房类型发布，我写了一条关于“广州开发商声称的100%水电费如何计算”的推文，其中说开发商声称的100%“水电费”是如何计算的，那么这个“公示水电费”是什么意思呢？ 它只是一个房间，一个更大的客厅吗？ “宣传效用”的变化对第一手和二手有什么影响？
首先，我们来谈谈我总结的非专业结论，新规大大增加了捐赠面积，而“公示效用率”最大的影响其实就是同一建筑面积下的房屋可以满足更多的功能。
所以在得出这个非专业的结论之前，我以非专业来梳理和理解一下“宣传效用”的变革过程，从88年商品楼开始出现到现在的房型变化，我分为5个阶段。
第一代房型：88年代，商品房开始出现，商品房更加注重家庭观念，开始出现一整套独立厨房和卫生间的房屋。 同时，改变人们出行方式和建筑结构的电梯房也出现了，与以往截然不同的生活和出行体验造就了大量的住房需求，开启了未来30年房地产热潮的序幕。 从00年左右开始，窗台和露台开始出现在一些房屋中，这也是公众第一次接触到自由区概念的时期。 在06年和15年，由于新项目90m2以内的小公寓占比70%以上的政策，出现了大量90m2的小两居室房屋。 在 88 年至 15 年期间，房子的主要特点是大卧室、小客厅，可能还有没有窗户的浴室和厨房。 90米以下的单位通常设计为两居室，而130米以下的单位通常设计为三居室。
第二代房型：从2016年左右开始，户型设计开始发生变化，通过提高窗地比来增加飘窗台的面积，由于窗地比的提高，户型整体更加通透明亮，同时，在厨房、餐厅、卫浴等可以加装窗台的地方， 窗台的礼品面积大大增加。与此同时，将部分阳台改为房间的N+1房间开始大量出现，3房2卫90m2,4房120m2。
第三代房：不知道是什么时候开始的，突然有一批房在二代阳台的基础上偷走了300mm宽的花池，提升了5%的“宣传效用率”，5%的差距对于建筑面积超过100m2的房来说是明显的。 房屋的设计也进一步强调了通透灵活的大客厅，LDK房屋类型的外观使人更加吸睛。 部分单位将采用N+2设计。 虽然3房2卫也是90m2,4房120m2，但感觉已经很不一样了，不管是阳台还是客厅，感觉都更大。 像江湾和悦府，长隆裕府等都是比较典型的三代房型。
第四代房型：广州市历时23年左右出台了《广州市建设工程容积率计算办法》草案，虽然是征求意见稿，但实际上开发商已经实施了新规，草案上对共有面积的计算规则有所放宽， 阳台的计算比例从建筑面积的15%提高到20%，飘窗窗台的宽度从600mm放宽到800mm等，在此基础上，一些地方还存在一些bug，比如花池和阳光房N+规则不够明确。因此，开发商叠加了一份草案，以征求对第三代房屋延续的增益的评论。 广州史上最强的房型出现了。 由于飘窗台的宽度放宽到800mm，第四代房屋的实用率大大提高，通过放置床、柜、电视等，可以最大限度地发挥飘窗窗台的作用。 同时，由于阳台计算比例的增加，N+2房间的设计变得更加容易。 像琅禺、花玉河岸、君悦大厦等，都是典型的四代房型。
第五代房型：不过，第四代房确实太强了，空间感比第三代以下的房型（不含第三代）明显提升，会让过去的老房目瞪口呆。 因此，广州迅速收紧政策，在官方的《广州市建设工程容积率计算办法》中填上了花池的虫子，花池需要抬高，不再与楼板齐平（但我还是觉得凸起的花池也很香），不再让N+2房间这个神奇的改变房型。 至此，房屋设计规则已逐渐稳定下来。 不过，与以往的房型相比，第五代房可以实现140种配置，5房或4房，双人主人套房，瞬间功能齐全，可以满足更多人的需求，满足每个家庭成员不同的居住需求。 与士林花园等一样，是第五代民居的代表作。
那么这个新属性类型到底怎么样了，我有一个不太专业的方法来区分它：
第一代机组：无窗台或小飘窗台。
第二代机组：飘窗门槛众多且宽阔。
第三代房屋类型：在2代的基础上偷走花池区域。
第4代住宅：在第3代的基础上，飘窗台宽度为800mm
第五代房屋：飘窗台宽度为800mm，但没有被盗花池或花池与楼板不齐平。
通过《广州开发商声称的100%水电费如何计算》推文中不太专业的计算方法，我粗略计算了每一代房型的“公示水电费”范围，以供参考：
第一代设备：无统计数据。
第二代房屋：85%-95%（楼层越低，与防火隔间的关系越高）。
第三代单元：95% -100%。
第四代机组：100%-107%。
第五代机组：95%-100%。
注意：当比较差异大于5%的单位时，在相同建筑面积下，感官差异会更加明显。
最后，由于“宣传效用”没有统一的计算方法，因此每个开发商的计算方法可能不同，有些开发商还会包括电梯厅、露台等。 有的在计算新盘时会选择性地用它来计算自由面积，而在计算旧板时不计算自由面积来比较，所以在比较“宣传效用率”时必须弄清楚计算原理，在相同原理和统一口径的基础上进行比较是有意义的。
毕竟，除了数量之外，房屋的设计是否实用，移动线是否合理，以及结构墙或柱子所占面积的大小，朝向和遮挡也很重要。 所以，我们在选房的时候一定要多比较，多踩盘子，如果需要的话，也可以跟我这个不太专业的人谈谈。
免责声明]1、本文仅供参考和交流，不作任何购买和投资指导。
2.本文部分内容来源于网络或引用网络**，真实出处无法核实，如有侵权涉及，敬请与我们联系删除。
3、本文引用的**信息、项目信息、项目**、项目效果图等仅供参考和交流，以上所有信息均以**及项目官方信息为准。
4、本平台所有观点和文章仅用于信息交流，不代表作者所在机构的观点和立场。