澳大利亚商业地产（包括写字楼、购物中心、物流设施和开发用地）的所有者将需要高达450亿澳元的新股本和债务来对其资产进行资本重组，以应对不断上涨的价值**和融资成本。
对于业主来说，资金缺口是未来几年迫在眉睫的挑战，这一点正在逐渐被理解。 对于那些有资本的人来说，这是一个重大的机会。
商业房地产融资现在正吸引着全球的兴趣，据分析，到2024年和2025年，将有22万亿美元的房地产贷款到期。
这些贷款中的大多数都发生了变化。 价值下降正在推动借款达到基于贷款估值比率 （LVRS） 的契约，而融资成本上升正在挑战基于利息覆盖率 （ICRS） 的契约。
许多贷款将需要重新处理，新的**和发行债券，或**房地产。
澳大利亚的450亿澳元数字来自Madigan Capital和经济学家D**id Rees博士的一项新分析。 Madigan Capital是一家专门从事机构业务的商业房地产债务管理公司，D**id Rees博士曾在全球房地产集团仲量联行（JLL）担任澳大利亚研究主管超过10年。
他们已经数过了。
他们写道：“随着市场适应利率的快速上升、新冠疫情冲击的影响以及银行和债务提供商面临的更严格的监管环境，到 2024 年，澳大利亚的商业地产行业将出现资本缺口。” ”
我们估计，核心商业资产（办公、零售和工业等传统行业）的平均价值下降20%意味着约390亿美元的资本缺口，“这一数字接近向这些行业发放的所有银行贷款的15%。
此外，它们还计算了融资成本和ICR契约的潜在障碍。 "债务成本增加300个基点意味着约210亿美元的资本缺口"Madigan 和 Rees 估计。
61亿美元的资本重组需要包括土地开发和旅游业等不太传统的部门，最大缺口为450亿美元。
当然，分析中也有假设。 你们中的一些人可能会质疑20%**的价值，但我们已经在办公和零售领域看到了这一点——Mirvac上周证实了墨尔本柯林斯街367号的一个数字——以及新加坡投资公司（Singapore** Investment Corp.）持有的悉尼Chatswood Chase一半的45%股份。
一些人还会质疑，为什么随着各国央行接近紧缩周期的尾声，加息仍然是一个问题。
空缺率高的选区
答案是，随着现有设施的到期，商业地产业主的利率将继续上升。 大多数房地产投资信托基金**（REITs）的当前结果显示，12月的平均利率高于前六个月。
值得注意的是，Madigan的报告指出，根据最新数据，银行对办公、零售和工业部门的贷款在2022年12月达到1950亿美元的峰值，约为风险敞口上限的88%。
虽然这表明贷款仍有增加的空间，但在资产价值面临压力的时候，银行似乎不太可能考虑接近100%的上限。 ”
在周三公布的上半年业绩中，联邦银行指出，对“高空置率地区”办公楼的贷款的LVR要求已经收紧，对依赖可自由支配支出的零售物业的贷款“标准已经收紧”。
价值下降对资产负债率的影响可以从最新的MSCI Mercer澳大利亚核心批发房地产指数中看出，该指数基于1000亿澳元的资产**。
去年12月，整体杠杆率升至239%听起来并不高，但这是该指数有记录以来的最高杠杆率，甚至高于全球金融危机期间的水平。
拥有 65 亿美元多元化投资组合的 Charter Hall Long Wale REIT 的最新结果也显示了数学是如何运作的。
去年 12 月，该投资组合的价值再次为 **45%，使其“透明”LVR百分比降至432%，更接近 50% 的整体 LVR 承诺。
与此同时，由于利息支付增加，融资成本飙升了335%，使 ICR 降至 32.更接近2
作为回应，REIT** 已对 8.2 亿美元的债务进行再融资和展期。 更何况，它已经是**资产，完成了 1如果按计划完成，这笔 458 亿美元的交易和另外 5 亿美元的尽职调查资产将使债务比率降至 39% 左右。
全球房地产巨头世邦魏理仕（CBRE）债务和结构性融资主管安德鲁·麦卡斯克（Andrew McCasker）表示，随着估值折扣更大，资本重组将成为一个更大的问题。
不同**
他说，银行更倾向于借款人注入更多股权，就像它们在全球金融危机期间被迫以大幅折扣筹集资金一样。
公平无处不在......但不是过去的估值水平。 ”
Madigan 管理着超过 10 亿美元的资产，由首席执行官迈克尔·伍德 （Michael Wood） 于 2016 年创立，他是非银行房地产债务的先驱，由巴里·布拉基 （Barry Brakey） 担任主席，他领导了未来的第一个房地产战略。
今年1月，Street Talk将Madigan和贝恩资本（Bain Capital）与乔恩·阿德杰米斯（Jon Adgemis）的公共酒店集团（Public Hospitality Group）的5亿美元再融资联系起来。
madigan 'S Wood表示，商业房地产的资本重组将在2024年和2025年主导该行业。
“资本缺口将通过一系列不同的资本**来填补，包括股权、优先股、可转换票据、债券发行和担保贷款，”他说。 ”
到 2024 年及以后，资产所有者将需要获得灵活的另类资本**，以优化其资本结构并保持其在中长期内实现投资组合价值最大化的能力。 ”
资金是可用的。 Wood表示，投资者对投资级房地产的兴趣仍然强劲。
但即将到来的“所有者和投资者资本储备的永久性调整”将是有代价的。
他说：“风险回报权衡正在调整，有利于低风险但收益率相对较高的债务工具，其收益率利差现在包括对未来通胀的考虑。 ”