年底，我们将继续使用二手房的材料，选择一些低于均价但仍无成交的房地产项目的二手房源，看看市场的残酷性。
当然，为了更好的反映，选择近年来房价强势的行业，或者一些新入行的行业。
荣新兰县：中级精装，120平方米，挂牌单价为41W，总价为499W。
趋势：2023年8月起降价，从最早的640w上架，一路降到499w，降价141w。
分析：对于这个分区宜山小，过渡中的鼓楼阳桥是新的，前2年靠这个过渡，房价最好。
从历史成交来看，这120平方米**，2022年成交价为47w， 4笔交易 in 202359w。
通过数据对比，可以发现当前一组房源比较了过去 2 年的交易已经**4-6k了，但仍然没有交易。
通过上市趋势，也可以发现业主的溢价一开始就太高了，经过不到半年的市场测试，可以理解为半年前和半年后，市场已经完全不同了。
对于这个项目的**，原因有很多，除了楼市的下行趋势外，还有对整个溢价逻辑的疑问。
对于兰县，ABC分为三个区，其中C区为安置房。
对于商品房两区来说，面积段比较宽，有两个主要产品只需要70个左右，剩下的楼都在尽头，中户是110套复式，而兰县的户型比较一般，除了160平米实现了方通四房布局， 其他的住房率低，不透明等。
就目前的市场而言，这个项目只能说是门槛较低的新装修项目，而且房型还是很一般的，周边配套设施齐全，除了华润商圈我看不出任何其他难点。
最大的优势就是依靠鼓楼切断供应，成为最大的溢价卖点。
现在，鼓台开通了，新项目住房率的布局根本就不是一个水平，门槛也比不上。
徐道1号A区：中层简易安装，130平米，挂牌单价316W，总价412W。
趋势：从2023年5月起降价，从最早的480w上架，一路降到412w，降价68w。
分析：对于这条三岔街的新改善，目前南二环楼市虽然低迷，但项目交付后的二手表现还不错房源都在3w以上，大部分都在3w以上约5w。
可以说，与目前在售的新房**相比，要高得多。
从交易案例来看，2023年，幸福将进行2组交易其中高层建筑131平方米，3栋2w。
虽然与原开盘价相比，跑不上利率，但至少没有明显损失这是过去2年在新市场中的良好表现。
从目前单价最低的挂牌来看，虽然低于同楼盘中的其他**，降价幅度也足够大，但还是没卖出去，这也说明板块有点难。
对于泽徐路1号来说，目前最容易对比的就是江南上京待售的建宗江南上京，这是主打西式房的提升，最大的优势就是布局和EFF。
这也是徐道最大的劣势，当然，在区位方面，徐道更有优势，但目前相比新市场，还是有**的差异，而且板块提升了客源溢价**二手的情况可能不大。
荣鑫倒映月亮：中层毛坯，126平方米，挂牌单价347W，总价439W。
趋势：2023年5月起降价，从最早的490w上架，一路降到439w，降价51w。
分析：这金山的网红盘也是靠划线的优势赚了一笔，发货后的二手表现还算可以接受，但还是低于之前的预期。
这套中级**，上市半年多，一路降价，不能交易。
从目前的交易数据来看，这组**必须降低。
从历史成交来看，这个网红盘也开始降价了：
最早交房时间，下层成交量达到332W，后期中层343W，近期高楼层 329w。
虽然看起来**波动不大，但这里涉及的楼层存在差异。
相当于年初和年末，较低的**，可以从低层到高层购买。
实际**最小** 2k 或更多。
对于这张网红盘来说，上架**一直不低，即使交易量很大，但出货量还是很大的，再加上二楼下的额外费用，住在高层走廊的不便，狭长的小区，两边道路的噪音等。
比如上面这套126平米，目前的新市场，这个区域细分，已经可以选择一梯一户了房屋布局的住房率比项目要强得多。
总价400多w，买个廊头刚好需要盘，光是新建的小学，对口的金山中学，今年的金山中考数据也有所下降，周边的金山小学区也是房价大面积**。
可以说，在一系列背景下，整体溢价的吸引力并不高，再对比一下房子交付前的情况，给出当时的划分，部分房源是4W。
可以说，1年也是一个天壤之别。
荣桥岳成：中层复式精装，109平米，挂牌单价373W，总价410W。
趋势：从2022年6月起降价，从最早的500w上架，一路降到410w，降价90w。
太禾金尊大厦：高层精装，73平米，挂牌单价341W，总价为249W。
趋势：2023年12月上市，降价116w，原上市可能随机随意。
侯海荣欣：中层精装，88平米，挂牌单价335W，总价298W。
趋势：从2023年7月起降价，从最早的350W上架，一路降到298W，降价52w。
分析：对于东二环太和商圈的新房来说，近几年一直是楼市的传奇，与原初开盘价相比，涨幅领跑整个福州。
在巅峰时期，这三个房地产项目的交易量都超过了4W。
今年，周边的保利香槟和香凯新城都出现了一些小房子，有大量的大户型。
现在看二手房源，这些**也都已经上市到了不同程度的降价，但依旧没有售出。
比较历史交易数据：
目前，这套复式房源，与前2年相比，4.大约5w的交易已经大约是**8k，后续的实际交易数据，可能会更低。
目前，金尊府的小公寓已挂牌比较历史交易 38w左右，**4k，成交**，有的还是低楼层，而目前挂牌的是高楼层，实际价格差异较大。
当然，对于东二环的这些新时代，有的溢价更高，还有一点额外的单位尺寸可作为礼物提供。
从房地产属性来看，都是非改善项目，有的甚至可以说是比较刚性的项目。
只不过，这里的房价在前2年已经超过了4w，这让很多人误以为这是一个改善项目事实上，很多**只是需要的房子。
这也导致很多人无法理解，为什么这些高溢价的刚需单位有这样的魔力。
现在回头看，整个行业的刚性需求都在一定程度上下降，不管是哪个楼盘3.5W已经是天花板了。
造成这种情况的原因有很多，楼市低迷，另外，就是金三中的数据偏差，荣伯晓需要提前三年安顿下来。
虽然六年内获得学位会延长住房持有周期，但非校长学区住房的三年政策是一个更致命的打击。
许多购房者可能不打算购买学区，但他们可能会面临无法入学的问题，从而导致交易量降低。
这样的数据表现，也让整个东区的购房者觉得，心里应该多了一张底牌，几乎都属于同一种房型值得购买的单价是多少？
对于以上**，过去，它被认为是近年来楼市非常强劲的项目，有的甚至有房价。
从今天二手房源的表现来看，有的对**感兴趣与挂牌价相比，降价50-100w。
但即便如此，它仍然没有关闭。
与前两年的交易价格相比，也出现了相当大的下降。
房地产市场的低迷是主要原因，但还有其他因素影响每个项目。
相关行业的买家可以多加关注，挖掘其背后的原因。
2023年，高新区的崩塌是典型的，2024年，还会有另一场崩盘吗？
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