2024年2月21日，Sasseur REIT（“Sasseur REIT”）公布了其2023年全年业绩。
Sand Boat REIT是中国首家以奥特莱斯项目为主营业务的房地产信托**（REIT），即它于2018年3月在新加坡**证券交易所上市
该房地产投资信托基金的保荐人是重庆沙船集团，该公司是中国领先的大型连锁店运营商它经营着17个大型网点，其中2个物业由Sand Ship Group拥有，4个由Sand Ship REIT持有，11个物业由第三方持有（即轻资产模型）。
此次，我们将结合沙船房托2023年年报，梳理沙船房托的运营模式和业绩，以及国内奥特莱斯行业的主要特点。
1.沙船集团概况
沙船集团是中国领先的大型连锁店运营商成立于1989年，2016年开创了“艺术商务，超级奥特莱斯”的经营理念。，自创A*（1+N）*DT商业模式开启奥特莱斯业务之旅，成为亚洲领先的奥特莱斯品牌。 
商业布局就2023年底而言，沙船集团在西南地区（重庆、昆明、贵阳）、长三角（杭州、南京、合肥、苏州、扬州、上海）。华南地区（长沙、广州、深圳），东南（福州、厦门），西北（习、兰州、乌鲁木齐、银川），华北地区（石家庄），东北（长春）共有20个直辖市、省会城市或高速发展城市签约22个大型插座项目。
其中，17家分店已经开业另外乌鲁木齐奥特莱斯将于2024年9月开业。承包储备项目还包括广州、深圳、上海和银川项目。可以发现沙子该项目已准备登陆国内一线城市
该小组目前正在运作17个网点项目，2023年总销售额172亿元，同比增长43个8%拥有约1300万VIP会员和近5000个合作品牌。 
资料来源**：公司公告。
在商业模式方面，沙船集团定位为“艺术商场、超级网点”，其商业模式是：a*1+n）*dt=超级网点=以网点为基石的线下社交生态圈，其中，艺术=艺术，即在网点的设计和展示上，将艺术与商业融为一体，将Ole的独特主题与消费者的超前感联系起来，让消费者可以享受到奥特莱斯的文化历史和体验。
1=传统网点; n = 全新线下社交生态布局，包括超级儿童会馆、超级体育馆、超级农场、......专注于健康、娱乐、文化等符合中产阶级消费趋势和社会需求的内容。 也就是说，为奥特莱斯添加更多的体验和社会元素
dt = 大数据精准营销，集团构建了VIP会员体系，整合了线上线下运营体系，深入分析消费者数据，为公司的销售和运营提供精准的服务。 
资料来源**：公司公告。
2.沙船房托基本情况
Sand Boat REIT是亚洲首个在新加坡上市的房地产投资信托基金，由奥特莱斯拥有和运营，REIT在中国有4个奥特莱斯物业，分别是：重庆两江项目、重庆璧山项目、合肥项目、昆明项目，总建筑面积3777万平方米，可出租面积31020,000平方米
其中，合肥项目面积最大，建筑面积14730,000平方米; 重庆两江项目于2008年率先开业，至今已运营16年
资料来源**：公司公告。
关于Sand Boat REIT的商业模式，Sand Ship REIT和发起人Sand Ship Group签署了委托管理协议（委托管理协议，EMA）。 沙船房托签署的委托管理协议（EMA）模式包括固定收益（固定成分）和可变收益（可变成分），即：发起人Sand Ship Group为Sand Ship REIT提供保证收入和可变收入
沙船房托的商业模式示意图如下图所示：
资料来源**：公司公告。
首先，Sand Ship Group获得其门店零售额的10-16%作为佣金总收入。
沙船房托收取的固定收益由沙船集团支付年增长率为3%;
由The Sand Boat REIT收集可变收益，每个网点项目额外提取4-5%的销售额作为可变收益的这一部分，以便沙船房托可以参与房托下每个奥特莱斯项目的销售业绩**。
如果扣除Sand Boat REIT收到的固定收益、可变收益也除管理人收取的管理费外，还有剩菜，那就其余60%将由管理人收取，40%将支付给房地产投资信托基金
在这种模式下，受托人承担与所有网点项目运营相关的所有运营费用。 同时，管理人承担项目运营的不确定性风险和收益波动的风险，而沙船房托在旱涝中相对安全
3.Sand Boat REIT 2023 业绩：派息率 91%，远高于市场基准
收入方面：2023年，沙船房地产投资信托基金总收入为659亿元，同比增长10%7%。其中，固定部分收益 448亿元，同比增长3%; 可变部分收入 211亿元，同比增长31%7%，主要是由于销售额的大幅增长
资料来源**：公司公告。
销售尺寸：2023，4个奥特莱斯项目实现销售4664亿元，同比增长319%，2019年达到销售额的99%6%。其中，重庆两江项目销售额达到上市以来的最高点。
从销售效率的角度来看，重庆两江项目销售效率达到4每年99万平方米，而其他三个项目的销售效率不到1万元重庆两江项目是沙船房托最具优势的项目。 
资料来源**：公司公告。
入住率尺寸：2023年底，房地产投资信托基金的整体出租率为976%，超过疫情前的93个入住率5%。其中，重庆两江项目出租率一直稳定在100%，反映出其对租户的吸引力。其他三个项目也基本达到了疫情以来的最高入住率水平。 
资料来源**：公司公告。
从成员人数看：近五年来，REIT旗下项目VIP会员数量持续增加，从2019年的159万增加到353万，累计增长122%。 
资料来源**：公司公告。
随着越来越多的人愿意去奥特莱斯，REIT获得了更多的新成员。 会员销售额占房地产投资信托基金总销售额的60%以上。 
资料来源**：公司公告。
从估价外观：4个网点，总建筑面积37个77万平方米，可出租面积约31020,000平方米总估值为8495亿元人民币从物业单价来看，重庆两江项目单价最高，为4260,000平方米; 其他三个项目的单价在1-20000平方米之间
资料来源**：公司公告。
从租户混合格式看：2023年，按收入占比计算，4个REIT项目排名前5的业态分别是国内时尚品牌、国际品牌、运动、童装、鞋类和皮具制品，收入占比分别为。 5%。前10名租户占14家4%。
资料来源**：公司公告。
从租赁加权平均到期日（wale） look： 房地产投资信托基金的租户加权平均到期日为21 年 （按可出租面积计算）， 12 年（占收入的百分比。）。在房地产投资信托基金的租户中，61.6% 的租户将于 2024 年到期（占收入的百分比）。
Sand Boat REIT致力于签订短期租约，以优化租户组合，以适应中国消费者快速变化的需求; 并为新兴和成功的品牌提供灵活性，以取代表现不佳的品牌租户。
资料来源**：公司公告。
年化分配率尺寸：2023，REIT的每股分派收益（DPU）为6新增249分，下降4分6%，主要是由于23年人民币兑新加坡元贬值7%以及融资成本增加原因。
根据2023年底，**价格为0每股 685 新元，Sand Boat REIT的23年现金分派比率为9。1%，远高于可比性能基准（如下图所示）。
资料来源**：公司公告。
4.国内直销行业的主要特点
沙船房托的良好经营业绩主要得益于国内奥特莱斯行业的快速发展。 下面我们来看看国内奥特莱斯行业的发展情况。
1.奥特莱斯行业概况
奥特莱斯，在零售业务中，是指由销售过季、下架、破码等商品的商店组成的商场，也被称为“品牌奥特莱斯购物中心”。 奥特莱斯业态诞生于20世纪70年代的美国，品牌商在面对库存压力时所采用的库存消化，为奥特莱斯的发展提供了商品基础。
随着中等收入人群对高性价比消费需求的增加，奥特莱斯逐渐成为全球主流、成熟的商业业态之一，涌现出西蒙地产、亚瑟格兰集团等龙头奥特莱斯运营商，其中西蒙经营奥特莱斯20年，亚瑟格兰经营奥特莱斯近30年， 而网点整体上具有强大的生命力。
在国内，北京燕莎奥特莱斯于2002年开业，是中国首个奥特莱斯项目。经过20多年的发展，奥特莱斯业态已成为中国零售业的重要细分领域以“名品+折扣+体验”的特点，打造了“性价比高的模式”。有别于其他零售业态。
2.国内直销行业规模
据中国百货商业协会奥特莱斯行业发展工作委员会统计，截至截至2022年底，全国共有226个奥特莱斯项目，建筑面积超过3万平方米，总建筑面积207150000平方米，年销售额约2100亿元。2022年，新开店23家，门店数量增长11%。 然而，与上千家百货商场相比，奥特莱斯在中国仍处于“蓝海阶段”。
3.国内直销行业发展迅速
2022年，中国零售业各业态增长将出现较大差异，在可选消费方面，百货公司将受到停店等因素影响，销售额将大幅下滑; 然而，网点已经显着增加2022年增速为8%，在所有零售业态中排名第一（如下图所示），这这与网点抗风险的特点、网点的折扣属性、国内消费者对“高性价比”的追求有关。
资料来源**：中国百货行业协会。
4.奥特莱斯发展模式
国内网点呈现快速发展态势，这不仅体现在门店数量和规模的增长上，还体现在业态的创新上。 奥特莱斯也是它正在向体验式、主题式和社交式等多个方向发展。目前，一线城市的网点基本已经饱和，未来网点市场的竞争将主要集中在二三线城市。 国内网点的发展主要经历了以下几类模式的演变：
（a） 传统 Ole 模式：
一般位于城市郊区和新兴开发区，体积较大。 项目以开放式街区形式，提供舒适的购物环境，以折扣价销售国内外知名品牌的过季、下架、破码等商品，以零售为主，辅以餐饮、体验业态等。
（b） 城市奥特莱斯模式：
目前，我国城市奥特莱斯项目大多是百货集团旗下的百货项目，选址一般位于市区，与传统意义上的郊区有很大不同。 城市奥特莱斯项目入驻的品牌大多是拥有自有品牌资源的折扣店，多为休闲运动品牌和男女装等整体品牌档次低于传统网点。 例如，位于南四环的王府井UP镇就属于这一类。
（c） “出口 + X”模式
Outlets+x“， ”x“ 代表特色资源。 “网点+x”综合模式是集商、工、旅等业态为一体，以网点为主体，实现工商协同发展的综合发展。 例如，北京八达岭奥特莱斯与八达岭长城旅游区相结合，就属于这一类。
5.奥特莱斯运营模式
奥特莱斯运营模式其中大部分以合资企业为主，以租赁为辅。 联合运营模式采用统一收银方式经营者按照约定的销售分成比例等合作条件获得收益后，剩余部分返还给商家。
6.网点位置及客户群分析
传统商店通常与该品牌的正价商店保持一定距离主要选择是靠近高速公路或城市的主要道路。 距离市中心约30-50分钟车程一般要求在40分钟车程内有约200万人口，在90分钟车程内有约400万人口。近年来，靠近轨道交通站逐渐成为网点选址的新趋势。
奥莱客户群体一般是追求较高性价比、品牌知名度较高的客户。这类客户通常，在奥特莱斯购物的频率为每年2-4次，每次购物停留时间通常在3-5小时左右或更长时间
7.奥特莱斯项目规模
由于奥特莱斯的位置一般不在市中心，距离市中心约30-50分钟车程，因此需要有足够的体积来承载更多的品牌和业态，以增强购物体验并保持客户粘性。 国内各大奥特莱斯的建筑面积或营业面积主要集中在6-12万平方米之间，相当于一个大中型购物中心的体积
8.网点的抗风险特性
1）出网口格式具有良好的“反周期”特性
从网点发展历史来看，网点可以借助“名品+折扣”的商业模式，缓解品牌商在经济低迷时期的库存压力。 从国内来看，过去三年，各类零售业态都受到不同程度的影响，但奥特莱斯业态的表现依然强劲，年增长率位居主要零售业态之首，这是由于奥特莱斯的反周期性所致，在经济和零售市场低迷时期能够保持相对稳定。 近三年来，国内经济环境的变化使消费者的购买行为和消费习惯发生了巨大变化，“性价比”成为最重要的考虑因素
资料来源**：中国百货行业协会。
2）网点业务能够有效应对电商的影响
电子商务作为在线销售平台，由于其丰富的品类和购物便利性，对传统商业产生了一定的影响。 奥特莱斯品类以服装服饰为主，款式、款式、颜色、尺码差异较大，与消费者的个性化需求息息相关。 Ole具有“看得见、摸得着、味道鲜明、服务强、体验重、退款少”的特点，与电商形成差异化竞争。此外，这些网点还拥有常年折扣优势，并具有社会属性和**安全优势，可以有效应对电子商务的影响。
3）网点社会属性的具体表现
社会属性是奥特莱斯的重要特征之一，奥特莱斯项目它往往以独特的开放式街头购物环境，辅以休闲娱乐设施和特色户外氛围活动，吸引有微度假和社交需求的年轻人和家庭
如果有“欧式风格+低密度+开放建筑空间”的特色，除了满足一般商场配备的餐饮休闲娱乐业态外，还可以为举办草坪会议、露天电影节、无人机表演、烟花表演、婚纱摄影等户外活动提供条件，符合年轻人追求轻松自然的“社交+消费”新场景。
部分还配备儿童游乐场、蹦床、射箭场、网红打卡点、电影院等娱乐设施，吸引顾客留宿时光，增加与顾客的互动体验，打造集购物、休闲娱乐、亲子互动等需求于一体的一站式家庭微度假体验，进一步吸引亲子家庭顾客。
9.国内直销网行业未来发展趋势
根据麦肯锡研究，国内奥特莱斯行业市场规模预计将从2022年的2100亿元增长到2025年的3900亿元，增长86%
麦肯锡认为消费者不一定会转向更便宜的品牌，但会通过不同的平台、活动或调整购买数量或包装尺寸，找到以更低的成本购买更具成本效益的商品的方法。而奥特莱斯则为“越来越精明，追求性价比”的消费者提供了这样的选择。
可以看出，沙船奥特莱斯符合奥特莱斯行业的发展规律，例如，通过在奥特莱斯项目中加入体验、社交和艺术元素，加上高性价比的名牌折扣店，为年轻人和家庭提供一站式的微度假交流体验，形成自身强大的吸引力，并依靠自身多年的经营经验， 从而实现各项业务指标的稳定提升。-end-