文字：《法人》杂志，记者李云石。
自筹资金重建住宅楼宇的现实与未来
你听到了吗？ 浙江省杭州市一个社区的数百名居民自费拆除和重建了他们的老房子。 1月22日，北京市西城区一条街道，两位老先生边走边聊。 杭州老旧社区重建位于杭州浙公新村社区中心，该社区由548名居民筹集5亿元进行拆改，近期项目取得了新的进展。
社区居民募集5亿元资金重建家园
如果能满足一些条件，用居民自有资金改造老房子，就是可以效仿的模式。 1月20日，上海宜居房地产研究院智库中心主任闫岳在接受《法人》记者采访时表示。
据公开报道，浙公新村共有14栋住宅楼，其中13栋建于2000年以前。 几年前，四栋住宅楼相继被认定为C类危险房屋，房屋主体采用预制多孔板和条形基础，无抗震设防，存在诸多安全隐患。
1月22日，中国建筑标准设计研究院院长左永志告诉记者，既有工业或民用建筑安全性、可用性的调查、测试、分析和评价技术活动主要以《民用建筑可靠性评价标准（GB 50292-2015）》（以下简称《标准》）为依据， 从结构的安全性到评估房屋是否符合规范的要求，评估过程包括确定委托的目的和范围、咨询数据、现场测试、数据处理、承载力检查和评估评级，评级将建筑物分为三个级别：组件、子单元和评估单元。如果等级为C，则表示房屋的安全性不符合标准要求，对整体负荷有重大影响，应采取措施，必须及时采取的措施可能很少; 等级为D，表示安全严重不符合标准要求，严重影响整体负荷，必须立即采取措施。 此时，C级和D级之间没有本质区别，只是D级要求的措施更加紧急。
浙公新村小区部分房屋虽然被评为C级，但并不符合以往以**为首的老旧改拆。 截至2023年5月，杭州市印发《关于全面推进城市更新的实施意见》，要求对破旧楼、老旧小区、既有居民区消除安全隐患、完善功能设施、提高居住质量等要求，为浙公新村整改提供了新的依据。 与此同时，居民自掏腰包建造房屋的计划也提上了日程。
针对居民自掏腰包改造房屋的规划，杭州市拱墅区住建部相关人士公开提供数据：居民原有住房面积出资1350元，其中不足53**按53**计算。 每户可扩建面积至20户，扩建部分按市场评估价格出资，约34520元（根据不同楼层、房型、朝向等因素略有波动）。 浙公新村共有548户，总投资近4亿元。 此外，根据改造方案，浙公新村将建设400多个地下停车位，每个车位价格在20元以上，累计可获得销售额约1亿元，合计5亿元。
目前，浙公新村13栋符合条件的建筑已全部拆除，桩基工程已于1月底完工。 1月11日，浙江省住房和城乡建设工作会议要求总结浙公新村等老旧社区改造经验和做法，开展老城区自主更新试点。
居民很难自己建房
居民自掏腰包重建建筑物是翻新破旧房屋和城市更新的一种新兴方式，并且只有少数社区成功实践了这一点。 1月23日，北京市法学会房地产法学研究会理事、北京市金宿律师事务所主任王玉辰告诉记者，居民自筹自建房的开工和改造存在困难。 在创业方面，主要难点在于业主意见的统一。
1. 为重建筹集资金。
王宇辰介绍，一般待改建小区属于老旧破旧住宅小区，小区建设时间较长，社区委员会等社区自治组织相对缺乏，社区业主日常统一组织管理困难，而自筹自成的改造小区需要凝聚全体业主的力量， 既需要全体业主对小区重建进行前期规划，又需在此基础上征得全体业主同意。
根据《民法典》第二百七十八条等有关规定，建筑物及其附属设施的改建、改建，应当经参加表决的专属部分业主四分之三以上和参加表决的业主四分之三以上同意。 在社区整体改造的过程中，不仅涉及公共部分的重建，还包括每个业主专属部分的拆除和重建，是否以及如何重建每个业主的专属部分，只能由能够独立表达意图的业主来决定， 其他人无权干涉和剥夺它。因此，社区重建的初步规划和需要获得所有业主的一致同意是一个主要困难。
“即使社区业主同意重建，也很难就自筹资金达成一致，而且筹款过程需要很长时间，”王说。 王宇辰表示，在老旧小区安装电梯的过程中，经常会出现同意改造的业主因为付款问题而拒绝出资的情况，小区整体改造只会比安装电梯多。 “浙公新村社区改造平均每户需要出资100万元左右，每个业主都会有资金压力，筹集资金自然是一个比较漫长的过程。 因此，可以想象，业主很难以自负盈亏的形式开始社区的重建。 ”
闫跃进还表示，对改造的建设、竣工和资金的全过程监督是仿照浙江公新村模式的难点之一。 “业主一致同意，重建资金到位并不是社区实施改造的充分条件，毕竟社区改造是大型建设工程，业主不能随意建设，既要满足城市规划的要求，还要对小区改造项目进行相应的项目工作。 闫跃进表示，规划设计、取得建设项目施工许可证、完成社区人防消防、办理竣工验收手续等，不仅需要相关部门的指导和协助，还需要引入相应的设计单位、施工单位、勘察单位等进行具体的设计、施工和监理。
在改造全过程中，如何确保改造资金得到妥善、适当的使用，寻求相关部门的协助，对新建商品房预售资金引入类似的监管制度，对自筹资金进行监管，确保业主筹集的改造资金能够得到有效利用， 从而推动重建的实施。“闫月瑾说。
老旧房市量大，自建风险高
根据住房和城乡建设部的数据，截至 2019 年 5 月，据报道，已有 170,000 个老旧城市社区进行了翻新。 浙公新村社区重建启动后，其他地区的一些居民希望从规划中学习。 对此，王宇辰表示：“浙公新村小区改造的做法，确实是改造破旧房屋的新兴方式，但不仅起步难、落实难，而且存在一定的法律风险。 ”
浙公新村社区在建数据**。
据了解，浙公新村社区改建工程将于2023年4月启动，桩基和地下室围护结构的建设将于当年11月28日正式开工。 王宇辰认为，在项目正式交付之前，还有很多问题。
王昱辰表示，虽然部分地区已经出台了相关文件，但要想在全国范围内推广这种模式，就必须完善专门的法律法规。 老旧住宅区自筹资金改造全过程应有相应的规范，如设立相关委员会，提高征求业主意见的效率，部分业主不同意时引入调解机制。 对于重建基金，将引入专项监管账户，由相关部门全程监管。 此外，对于以这种方式改造破旧房屋，还可以出台配套政策，如提供专项资金、简化相应审批流程等。
王宇辰认为，在法律层面，只有将项目作为示范样板，才能进一步完善相关法律规定，形成规范化流程，进而全面推广，从而更好地保证示范的普遍性和可行性。 此外，虽然自筹资金改造社区可以提高住房安全和社区质量，但在产权有效期内，业主在买房后会自筹资金重建房屋，这将给业主带来更大的经济压力。 因此，进一步加强新建房屋质量监管，提高新建房屋质量，可以从源头上避免重建带来的相应法律风险，同时可以减轻业主的经济压力，更好地保护业主的权益。
编辑：曲阳。
责任编辑：惠宁宁
校对：张波、张学辉。
* 《法人》杂志，第240期，2024年2月。