好像是聚会的标题，好像是危言耸听，但请耐心阅读以下内容，这是我在公司内部开会时的一些个人看法，然后由我的伙伴整理了一部分，然后形成了文字整体表达可能略显口语化， 但所有的观点都是我想说的，今天我就和大家聊聊一些预测和观点，那就是你有没有想过为什么现在有些房子成了库存，有些房子卖不出去，流通不了这背后是一个非常重要的逻辑，即已经出现的东西
就是房地产作为资产维度，在选址领域的价值判断体系发生了很大的变化首先，我想问你一个关于位置的问题为什么这个行业在过去20年里所以只批数理论几乎大多数人都认为，房地产最重要的价值来自于位置，李嘉诚也说过，位置还是位置，大家都相信这是道理，这就是为什么只有先了解这个问题，我们才能明白地块的价值在未来会如何变化， 第一个原因是：土地稀缺为什么我们都认为土地稀缺，因为土地是不可再生的，土地开发缓慢，土地回收相对缓慢，所以自然有一种认知来判断土地上房地产的未来也是稀缺的，我们不说是对还是错，但至少整个**也验证了这个稀缺论点， 因为在过去的20年里，整个市场的购买力是极其充沛的，也就是说，无论提供多少土地，我们的供应都是在整个巨大需求的背景下，**总是很小的
因此，土地稀缺的印象一次又一次地被压制，原因有两个：这片土地每天都在变化你会发现，任何一个城市的任何一块土地，在五年、十年、二十年的时间里，总是越来越好，或者这个时候地铁开通了，或者那个时候它吸引了商业，或者某个工业园区被引进了，城市总是在日新月异，经济浪潮已经飞速发展了这么多年， 几乎每个城市都在快速发展，所以土地周围的相应资源，以及社区边缘的氛围都越来越好当然，正因为如此，它变得更加昂贵这两件事已经重复了20年，城市发展的投入基本都花在了土地上，所以大家都慢慢发展起来了共识因为土地稀缺，房地产成为一种投资产品，这也是为什么我们经常看到，在早期，大家都会建一个新的开发区，CBD，副中心，高铁新城，......其实，这些概念的诞生，也是因为在区位理论的语境下，整个产业的发展都围绕着对土地价值、区域价值和区域价值背后的资源的解读展开在这样的大趋势下，决定了另一件事注意力当开发者和客户的注意力在土地上时，他们本能地选择忽略产品，用开发商的语言说，叫产品标准化听起来不错，做过房地产的人就会知道，产品标准化其实就是产品同质化，所有的产品投资都是围绕土地的
所以现在的房地产产品都是稳固在一个盒子里，很难被打破，比如对于刚需要它的客户，很多开发商投资装修是1000平米，而在装修上可以做到2000平米，而豪宅则要贵一点， 每平米5000元等等，包括看到顶层小区可以干挂石材，一般客户用真石漆，客户只需要用漆，这些都是整个产品赛道同质化的结果以上是近20年行业沉淀的共性，但这些共性在这个周期中得到了检验“供需逆转”。我们现在发现，原来的稀缺性是相对的，当需求下降时，土地就没有那么稀缺了，买房的需求也没有那么旺盛，尤其是年轻一代有家族的房产继承，这不像20年前成为必买之物，第二种力量是分流器更多对住房的需求被严重转移
比如二手房的兴起，比如租赁市场的兴起，以及各种社会保障制度的建立，这些分流的存在，也让买房的焦虑少了很多焦虑往往是主要的驱动力，现在这种力量已经消失了三是土地本身也进入了循环发展阶段，经过郊区的发展，市中心的发展，以及市中心的发展开始被拆除，我们开始意识到土地是可以再利用的，而且整体量也是惊人的，所以这三大力量决定了供需的“不可逆转”逆转预期现在已经改变了，没有人会为不买房而焦虑，没有人会认为房价会**之前的说法是今年不买房，一年白费了，现在是今年不买房，明天会更好为什么我们说投机拍品价值的边际收益开始放缓 我从不否认拍品有价值，但拍品的价值是被夷为平地我们仔细回想一下，上海的五个新城市是不是一模一样，哪一个没有地铁，几家企业，几所学校？ 特别是对于国外客户来说，在哪个地区购买没有本质的区别，所以随着城市的发展达到一定阶段，尤其是郊区位置的价值正在迅速拉平渠道之所以能在郊区肆无忌惮，是因为位置的价值在客户心目中已经不重要了这部分房子是我们最需要注意的事情，也是最容易成为我眼中的库存，也是卖不出去的房子它必须是结合了位置的同质化和产品的同质化的房子为什么现在的开发人员很难？
也就是说，一般企业只能拿郊区的土地，但是这也决定了一开始的同质化，而第二种你拿地的同时，因为你没有能力在产品标准化之后过去，所以你只能做这种无差别的产品，同质化的产品，所以这也导致了未来社会的同质化将是一个非常重要的原因选址和产品的同质化，将成为未来两三年很多房企的痛点未来几年的趋势是什么，最重要的逻辑一定是产品越来越多的卷真的不是我的**，是真实的东西现在把产品做好的好处越来越多了首先，拿到预售证的时候，就已经愿意给更好的房子更高的预售证了**也就是说，之前预售的环线理论**现在正在慢慢瓦解，好的产品可以破拍品的价值，客户也在用脚投票，最让人印象深刻的是去年底去了广州， 又看了鹏瑞项目，其土地属性是商业地产，但能卖25万平方米，是全国一亿套豪宅中最畅销的。
你有没有想过，为什么一个有钱人愿意买非住宅，他买的是它背后的产品，以及这个产品提供的社区生活，我曾经和别人开玩笑说，现在买房的顾客都是老钱，老钱人已经看到了这个周期， 所以他们太清楚买什么了，他们也太清楚什么是真正的好房子，好小区，此外，不仅是豪宅项目，只是装修项目也严重内卷化，今年，整个上海最大的变化是中产部分的产品力在疯狂的内卷中，在绝望的内卷中，最典型的绝望内卷案例已经出现过，华润川沙项目全行业首当其冲，600万件房产品刷新了同行的期待，能不能这么高，你见过连豪华石的卫浴都见过，在我眼里这个决定只用在几千万户人家， 华润在这条轨道上做了很多其他的绿城为什么去年在上海卖得这么好，上海的三个项目都是中产阶级的主力，但是，没有忽视的是，产品力量在拼命堆材料，这在本质上也是真的，包括我们看到万科理想之地卖得好的事实。
这背后也是因为对中产阶级产品的投入已经到了极致在过去的几年里，中产阶级因为买不到好房子而囤积了很长时间这个时候，如果我们的产品实力还按照之前的维度标准化产品，就相当于失去了客户，那么最后的品类是什么呢？ 新模型的发展已经很明显了，以前的发展是什么？ 这就是所谓的城市化，那么现在正在发展什么呢？ 我们称之为城市更新，或者说是旧城区的改造，让我们仔细回忆一下，今年上海突然有这么多文保建筑，你会突然发现上海有那么多超高层建筑，这在以往的楼市中是比较罕见的，但是这种陌生的品类，如果做得不好， 很容易引起客户的反弹，所以我想告诉你的是，这是一种趋势，也是面对这些趋势的真实场景。这意味着你需要面对土地价值已经开始下降的事实，说实话，很多房地产公司都尝到了甜头，有先见之明的开发商很乐意去做，如果你想做的话有先见之明的购房者权重在价值体系中的比例也应相应调整一切都是时代的选择，时代选择了现在需要哪些公司，哪些公司需要消失，所以我们必须在这个时代这样做没错与其在这个时代做轻松的事情，不如希望大家能看到时代的变化和在这场变化中真正崛起的东西，不要看土地价值的损失，不要看产品动力价值的上升。