沉寂了20多年，大地重生，然后被全球医药巨头莫德纳重创，于是“莫德纳速度”诞生了; 旧厂区已改造成世界500强外资企业，设有地区总部和研发中心......
上海新庄工业区作为闵行区先进制造业的载体，拥有实体1600多家，经过近30年的发展，工业总产值和规模以上商品销售总额连续三年达到双千亿元规模。 这一荣誉的背后，是面临着增量土地枯竭、产业发展增速放缓的问题。
如何解决问题？ 记者走访了解到，新庄工业区近年来一直在探索多方盘活土地资源存量，让“存量”变成“增量”。3年内，近1000亩低效工业用地将得到盘活用于培育高端制造、生物医药等高水平新兴产业，为未来高质量发展赢得更多空间。
土地一开垦，就受到青睐
2023年，在上海，“Moderna Speed”可谓家喻户晓。
2023年4月，莫德纳集团CEO班瑟一行首次访问上海，在闵行考察期间，决定在新庄工业区建设莫德纳全球最大的工厂。
它之所以能够如此迅速地做出决定，是因为Moderna看中了闵行这个“风水宝藏”。 莘庄工业区招商部经理谢廷燕陪同接待了班瑟一行，她回忆说：“当时班瑟先生提到，他来中国之前就听说过新庄工业区，因为那里有莫德纳上游的一流商业企业——兆威科技。 当天，他站在地块旁边的太阳生物公司的屋顶上，眺望着隔壁四四方方的地块，最终决定打破原定收购100亩土地的计划，将270亩土地全部“囊中”。 ”
莫德纳看中的土地一直是一个沉寂多年的“沉睡之地”。
这个“沉睡之地”有很多起源。
Moderna 项目站点（以前的数据**）。
自2018年以来，莘庄工业区对其行政管辖范围内的土地存量进行了全面测绘，特别是对那些有在有剩余空间的土地上进行调查和研究积极与土地权利人沟通土地开发意向。
经梳理获悉，企业原地块面积约600亩，先后开发约330亩，其余270亩因企业规划调整未进入实质性开发，进入盈余状态。
当初，当新庄工业区与公司沟通地块开发情况时，出现了不愉快的局面。 但员工们并没有放弃，继续做好服务公司的工作，经过一轮又一轮的沟通，终于迎来了转机。
2021年1月和2022年10月，莘庄工业区两次致函公司，提出剩余土地分割转让或剩余土地收购和储存。
直到2022年底，公司终于让步，明确表示未来没有扩大经营和开发利用剩余土地的计划，愿意在分割后归还剩余工业用地。
Moderna 项目场地平整后
沟通过程中，公司还对后续运营流程、税收、资本补偿等相关政策表示疑问。 莘庄工业区规划与土地规划研究所所长潘莹在经历了这片土地的“觉醒”时表示，面对企业提出的问题，莘庄工业区召集相关部门组建了专门的工人阶级，耐心解答每一个问题，并落实了时效对接专员， 彻底打消了企业的疑虑。
最终，270亩的剩余土地完工“谈判搬迁”办法土地由闵行区土地储备中心收集和储存，闵行区规划和自然资源局按规定完成收回土地手续，为新庄工业区引进优质生物医药项目提供了空间。
莫德纳投资36亿元，在新庄工业区开工建设莫德纳全球最大工厂
企业的余地是沉睡的金地，莘庄工业区根据土地收储的经验推出了企业剩余土地分割和储存的创新模式它不仅盘活了企业的存量土地资源，使企业获得了一部分资本回报，而且增加了可以协调的产业发展空间。 潘莹说。
一个园区吸引了两家财富500强企业
2023年8月28日，博世集团世界500强产业品牌博世力士乐新庄工业区正式开业。 2023年9月5日，丰田合成（中国）投资***（简称“丰田合成中国”）举行了中国总部和研发中心的开业典礼。
巧合的是，这两家外资知名企业都选择了春光路611号新庄工业区同一个园区。 园区为新庄工业区回购低效公园并对其进行翻新的新尝试
春光路611号
春光路611号地块原为某化妆品公司的土地，地块面积为1848亩，由于化妆品公司的业务整合，5年的生产税极低。 2018年，莘庄工业区在拜访一家服务公司时获悉，该公司因业务变动，拟退出用地需求。
最终，经过几轮谈判，公司同意收购新庄工业区经济技术开发***的土地和资产，并对其进行整体改造扩建。 重建后，地块的容积率从035比12、1号楼为丰田合成定制大楼，2号楼厂房由博世集团租赁。
园区改造后，2023年将迎来两大企业。 对于公园来说，金凤凰是通过腾出笼子给鸟儿而吸引的企业投产后，不仅地块上的税收可以从几十万元增加到2亿元，而且两家知名企业也将在这里布局尖端的研发中心。
新庄工业区经济技术公司副总经理佟玲玲表示：“身处一线，我们感到很多最前沿的技术和颠覆性技术都与制造业的发展布局紧密相连。 ”
无独有偶，这种低效园区的升级改造，在莘庄工业区不止一个。
位于沈府路369号和春光路265号，施工人员正在如火如荼地进行工厂的改造和扩建，很快，这里将兴起一座新工厂。
原厂房
原来，由于业务调整，地块上的公司有**土地和房屋资产的意向，其他商业公司纷纷抛出橄榄枝，愿意接手，想要建设房地产租赁项目。
得知这一信息后，新庄工业区立即进行了调研判断，认为第三方土地易手意向不符合园区产业发展相关规划，并积极与公司调查协商。
最后，在2022年初，新庄工业区经济公司完成了其土地和房屋资产的收购。
此后不久，莘庄工业区企业服务人员在考察中获悉，上海益工塑胶五金作为全港优质龙头企业，因生产和长远发展的需要，提出用地需求，现有场地已无法满足后续生产经营的要求。
新工厂效果图
随着新能源汽车产业的布局，我们的业务将有更大的增长，因此我们需要更多的生产空间。 一工亚洲汽车集团总裁王勋彪表示到2030年，该公司在上海的业务将比2021年增加近一倍，因此需要将生产基地增加一倍
据了解，该地块总面积为92亩，土地和房屋资产将转让给易工塑胶公司，公司经相应评估后投资9亿元对厂房进行改造扩建用于建设新能源汽车零部件扩产能项目预计2026年产能将翻一番
除了已完成改造的多地块外，新庄工业园目前正在与多家实体进行土地和资产回购谈判，预计近期将继续进行回购近100亩低效土地及地上资产，为高质量产业发展挤出更多空间。
除了谈判，还有一个杀手锏
除了通过友好协商达成回购土地的协议外，还有一些案件非常棘手，双方难以达成共识，只能依法依规裁决。
例如，一家公司在获得土地后不愿意开始建设和生产。 尽管土地转让协议明确规定了投产期限，但公司还是走自己的路。
在华宁路以东，新庄工业区沈翔路以北，周围有一块杂草丛生的土地，但这块土地一直没有动静。
工作人员在检查整理相关档案时发现，这里闲置了近49亩土地。
为什么？ 经核实，公司取得土地使用权后，因财务原因无法开发土地。 在此期间，新庄工业区与土地权利人进行了多次友好谈判，希望收回土地，但无济于事。
土地一直闲置，公司不愿收回，似乎涉嫌“炒地”。
为此，经咨询相关专业机构，新庄工业区对地块属性进行了科学判断，认为符合工业闲置用地。
区规划和自然资源局接到该地块信息后，根据《土地管理法》和《闲置土地处置办法》认定该地块为企业自身造成的闲置土地，并以免费收回的方式进行处置。 最终闵行区人民正式发文，土地权利人未提出任何异议，土地顺利收回并移交区土地储备中心进行储备。值得一提的是，该地块是闵行区首个以免费收回土地方式处置的闲置地块。
当得知该地块已被依法收回时，引起了兆威科技公司的注意。
该地块依法收回后，应当平整
此前，新庄工业区也提出了几块地块供选用，这些地块与兆威科技的产业特点和面积要求不同，但是这块地就在公司附近，很符合我们的需求。 兆威科技有限公司总经理王志群表示，近期落地新庄工业区的莫德纳公司是兆威科技的下游客户，希望与周边生物医药产业链形成一起，在这片土地上形成打造兆威科技“管理中心+研发中心+制造中心”。现在兆威科技已明确表示有意向求地，并启动了相关流程
据了解，除了成功实施的仓储地块外，还有在莘庄工业区400多亩闲置土地正在处置中下一步，依法依规做好工作，积极推进闲置土地的收集、保管和盘活。
“把'沉睡之地'变成'黄金之地'是大文章如果我们没有土地资源的准备，我们将错过世界上最前沿的技术和企业。 莘庄工业区党工委书记、管委会常务副主任、公司董事长曲铮对此深有体会，她说，面对杜邦、华硕、赢创等企业高水平新项目正在排队如果没有空间资源承担，会不会错过一个时代？ 因此，新庄工业区应抓住机遇，通过摸索存量资源、摸清需求意向、全方位优质服务等措施，不断探索新模式，盘活低效土地，提升制造属性。
2023年10月，自然资源部印发《关于开展低效土地再开发试点工作的通知》决定在43个城市开展为期四年的低效土地改造试点项目，上海成为试点城市之一。此后不久，上海市印发了《关于全面推进全市土地资源高质量利用的若干意见》，提出保障土地要素从“增量型”转向“盘活存量”。。这些政策的及时出台，为新庄工业区盘活存量土地资源带来了有力支持。
下一步，莘庄工业区将利用“东风”重点规划收购和存储重新分配）、产权调整、剩余土地的分割和存储、自主产能提升、自主改造、微观转型升级等方面，以“减”换“增”，探索内涵化、集约化、绿色高质量发展新路径。
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