**： 经纪中国。
2月8日，中国证券监督管理委员会（中国证监会）发布了《监管规则适用指引——会计第4号》（“指引第4号”）。 根据《规定》中的相关表述，原股权持有人和投资者均可将REITs认定为权益性产品。
市场人士表示，将公募REITs定位为特殊股权产品具有重要意义，不仅可以明确引导原有股权持有人清晰的发行逻辑，还可以帮助投资机构建立匹配的投资逻辑、投资策略、风险控制、会计和评估机制。
明确公募REITs股权属性的定位。
自公募REITs上市以来，市场各方普遍认可REITs产品的权益属性，实践中，上市REITs在原始权益持有人层面也被报告为权益，但在机构层面并未做出明确的安排。
公募REITs作为资产上市的平台，不仅获得资产产生的营业收益，还承担与资产管理相关的风险，而不是获得固定收益，风险回报更接近权益类产品。
根据沪深REITs总回报指数，2021年9月30日至2024年1月31日，振幅达到58%，充分说明其更接近股票属性的特征。
证监会发布的《指导意见4号》也指出了相关问题。 《指引4号》指出，监管实践发现，部分公司对合并原股东在合并财务报表层面将基础设施REITs其他方持有的股份解释为负债或权益存在差异和分歧。
准则4号指出，基础设施REITs其他方持有的股份的合并财务报表的原所有人的合并财务报表列报为负债或权益，主要取决于原所有人是否有无条件避免交付现金或其他金融资产的义务。 具体考虑以下两个因素：
一是基础设施REITS能否规避现金分配义务。 根据中国证监会和交易所的相关监管要求，如基础设施REITs产品连续两年未按照相关规定分配收益的，交易所将按照规定终止相关**产品。 因此，发行人可以选择终止其在联交所的上市地位，以避免上述条款所要求的现金分配义务。
二是基础设施REITS到期时能否规避强制清算义务。 基础设施房地产投资信托基金的成立期限有限，但可以通过扩张收购新的基础设施资产来延长合同期限。
因此，如果发行人已按照相关规定对上述分配、终止上市和延期扩张安排进行了说明，且没有其他可能导致金融负债判决的协议，则发行人不负有不可避免的付款义务，合并报表的原始股东应将基础设施房地产投资信托基金其他方持有的股份作为合并层面的权益进行报告财务报表。从其他投资者在基础设施REITs中的会计处理来看，其持有的股份属于权益工具投资性质。
推动公募REITs市场生态建设。
市场人士指出，建立REITs产品股权属性共识是REITs市场生态建设的基础，将进一步影响市场投融资两端的建设和配套机制的完善。
一是有利于维护二级市场的稳定，促进投资的长期配置。 本政策的出台明确了REES在会计上属于权益类产品，可以选择将估值损益计入其他综合收益金融资产账户，消除二级市场短期波动对损益表的影响，缓解市场因流动性和止损压力而产生的被动行为， 鼓励机构投资者长期持有，更好地匹配公募REITs长期投资的经营本质。为社保基金、养老金、企业年金等长期资金配置投资者进入市场奠定坚实基础，进一步优化投资者结构，推动长期配置资金比重提升。 同时，公募REITs市场可以更好地发挥长期投资者对基础设施项目的估值和定价功能，引导实物资产一级二级交易市场互惠互利。
二是帮助公募REITs市场常态化发行，激发资产活力。 由于REITs能否纳入权益工具缺乏明确的制度安排，在权益属性认定和项目培育的积极推进方面仍存在迷茫和疑虑。 该政策的出台，将帮助企业盘活存量资产，降低杠杆预期，大大提高企业发行积极性，从而助力公募REITs市场不断扩大。
近日，REITs项目2023年季度报告陆续披露，整体运行相对稳定，边际略有分化，年度分配目标基本达成。 “有市场机构指出，会计处理的明确，将进一步推动市场锚定REITs交易标的价值，推动市场围绕价值更紧密地波动。 目前，不少REITs项目可能已经处于估值底部区域，其高分红属性和配置价值进一步凸显，随着估值方式的调整以及市场、管理者和监管方的协调支持，市场价值有望得到修复。