作者 |罗千波制作人 |波哥大着眼于房地产市场
2月9日，农历除夕30日，领展宣布收购上海七宝万科广场剩余50%权益，全资拥有该项目。
同日，接管人领展地产**率先宣布披露该交易。 它将以 23 结束万科以84亿元人民币收购万科持有的上海七宝万科广场50%股权，领展将成为上海七宝万科广场的唯一拥有人，而万科将完全退出。
其中，波哥大看楼市，注意到2021年领展的年限为27当72亿元人民币从GIC手中收购上海七宝万科广场50%股权时，上海七宝万科广场的整体估值为658亿元，交易协议价格为64亿元。
在2月9日的这笔交易中，上海七宝万科广场的整体估值已提升至706亿元，但交易协议价格仅为52亿元，折价263%。
据了解，上海七宝万科广场对万科也具有一定的里程碑意义。 作为万科的商业综合体试验项目，上海七宝万科广场的存在，往往被视为万科事业序幕的开端。 如今，里程碑式项目已经出售，虽然很难说万科从现在开始会退出商业板块，但结合之前悦榕庄退出等举措，至少可以肯定，万科正在坚定地远离与“重资产”相关的非核心业务。
简析：据波哥分析，上述公告之所以备受关注，原因之一是上海七宝万科广场不仅是上海的大型明星项目，更是万科目前的商业旗舰。
在万科体系中，七宝万科广场经营业绩长期霸榜，即使在疫情影响最严重的2022年，项目营业收入也远高于排名第二的深圳SCP中心。
据业内同行介绍，当时七宝万科广场开业后，掌声雷火，非官方口径显示，该项目2017年销售额突破20亿，2021年突破30亿。
疫情过后，项目客流恢复迅速，2023年客流量为2150万人次，较2021年和2022年分别增长11%和45%。
如上所述，在除夕夜，他们也没闲着，万科和林克也想尽快正式完成交易，可见万科有多“着急”，看来这年可以过个好年头。
上述交易相当于玩737折，也相当于万科给领克送了个大过年红包。
可以看出，万科急于出售上海七宝万科广场剩余的50%股权。
而且，这个项目曾经是万科增加商业地产的里程碑项目，也是万科原有业务体系中最赚钱的项目。
那是什么意思？
对此，很多业内朋友分析并普遍认为，这是万科流动性缺口越来越大的表现，当然，这肯定是存在的，而且不仅仅是万科的问题。
但是，这里有一个问题：
万科为何急着在除夕三十年杀了这只能下金蛋的母鸡？ 并获得折扣以讨好 Link？
为什么？
难道不值得思考吗？
其他角度我就不多说了，但今天，博戈只从万科商业不断摇摆的角度来观察，供大家参考。
根据波哥对房地产市场的独家观察：
纵观万科40年的发展历程，万科始终是最不被嫌弃、最不看好生意的一个典型的论点是：——按照万科的品牌和行业地位，万科要做商业地产，怎么可能和万达、新城控股有关系。
而且，万科进入商业地盘的时间并不晚，据公开资料显示：
上海七宝万科广场正式上线后，万科于2014年宣布，业务将成为万科的一大业务板块，再打造千亿万科商业。 此后，万科在商业市场上频繁出动。
2016年，万科财团完成对SCPG的收购，截至目前，SCPG作为一家专业的经营管理公司，协助万科对现有项目进行运营管理，上海七宝万科广场也是其中之一。
随后，在2018年，万科与SCPG完成了对凯德20家商场的收购，总建筑面积约95万平方米，进一步提升了其商业项目的全国布局。 2019年，SCPG启动设立两个资产支持专项计划，以促进商业业务的发展。
此外，春节前，集团迅速调整结构，推出“商业事业部”，有潜力重新安排商业地产及其资产，很快将上海七宝商业广场剩余股份以折扣价出售给领展产业信托，这让当时不少业内朋友感到震惊。
说自己想创业，现在卖的是系统里的第一只“母鸡”，很多朋友都不理解。
很多朋友都在谈论现金流，真的是这样吗？
在当前形势下，大家都有资金流动问题，这是客观的，无话可说; 不过，从万科过往的历史来看，在百强房企中，很多商业物业都是在过往市场好的时候卖出来的，万科等同行也没什么压力，直到2018年左右才有太大变化。 在此期间，大型商业综合体需要自给自足和运营维护，这就造成了每个企业的模式不同。
有想法、能坚持的企业，慢慢地从大型商业综合体中挣扎出来，走在了众多同行的前面，获得了许多竞争优势。
比如，最有力的证据之一就是，从2020年疫情开始到现在，虽然各大门店有波动，但对于核心城市核心区的相关门店来说，其实已经被拉平了，过去的一些漏洞已经基本被填补。
例如，万达近三年营收数据仍在增长，新城、龙湖、中骏等重商地产开发商也在向好，再加上去年底前的逐步试点和即将放开的消费类REITs相关扶持政策，进一步刺激了商业管理资产和平台的演进。
人才济济的万科不可能不知道这些动向，而万科SCPG也是先享受了本次REITS政策的红利，跑在了万达等公司之前，应该更有信心，但七宝广场股权的重转让，却充分暴露了万科的“软肋”。
据悉，上海七宝广场项目东侧的另一位是新加坡的GIC，一个妥妥的大佬。
多年前，博歌也就一些项目接触过很多新加坡机构，GIC的口碑很大，不然万科也不会和他们合作。
另外，还有一个背景需要提及，在亚太地区，除了日本，新加坡是一个可以发行信托、REITs等金融业务的比较早熟的地区，按理说，10年前，万科本可以借助另一家大股东的资源，打开新加坡REITs业务的大门， GIC，万科为何近10年无动于衷？
这么好的资源，对于半开半开的股东和兄弟们来说，在这么好的时代，他们没有任何想法吗？
为什么？
万科不想赚更多的钱吗？
好吧，我不会谈论其他例子。
事实上，按照万科此前的能源和咖啡定位，万科可以凭借其相关的优质资源走出国门，也能赢得更多的荣耀和赞誉。
那么，万科的商业生意为何如此惨淡？
别以为万科还在前三，想想有多厉害就行了。
在波哥对楼市的独家看法中，从一开始的王石到现在的余亮，客观来说，有一定的价值，但也有很多局限性。
他们都是当前形势下的大牌，思想和眼光都没能有效跟上时代的步伐。
比如十年前，万科是这个行业的一哥，王石也带队走访了国外的大圈子，这本该是开阔眼界的，但回国后，依旧从事普通的房地产和卖房。
总体来说，是典型的一哥王石的口炮，以至于余良也得到了王石的真实传记——他只会喊口号，盯着自己和亲兄弟的口袋，迷失在缺乏历史和整体思维中。
在这个过程中，师傅去泡小美人，在他耳目的影响下，余良能走多远？
从2018年到现在，余亮喊了好几年的“活”口号，这6年来，余亮并没有把万科带到一个新的高度，而是变成了一个普通的门将。
从人性的角度来看，于亮能从很多人的竞争中得到王石的赞赏和支持，而且没那么简单，凡事都有因果关系。
王石想必是打量了余良多年，才会这样安排。
不过，虽然在余良的统治下，不同时代都发生了快速的变化，但也充分体现了万科从起点到现在，在其核心战略体系、多元化的产业布局和商业地产上，就像一个“鸡肋骨”生意，虽然有深入的战略思考和设计， 但过于依赖和坚持住宅业务的发展，在商业业务战略上缺乏远见和决心，也是造成当前困境的主要原因。
以出售住宅物业为核心业务的核心战略几十年来一直没有改变。
虽然去年万科煞费苦心地成立了所谓的“商业事业部”，在悦榕庄之后不久，又剥离了上海七宝广场的所有股份，但至少可以说明两点——一是在核心地产开发体系中，万科的商业地产及其相关资产排在住宅等领域之后，尚未真正进入其核心轴线。 第二个是依旧沿袭以往住宅热度的固有路径，想快速将每一分钱的投资都变成短期内可以持有的优质资产，业务上的思考和磨练是肤浅的，这也是万科商业板块10多年来一直没能做好、摇摆不定的主要原因。
商部在春节前的表态，为什么要进行自言自语的整合，再也不提千亿业务了。
另外，从2014年到2021年上海七宝广场，哪怕是收购SCPG之后，依旧没有好转，万科的生意依旧一片哗然，这是为什么呢？
难道不是你想偷懒，利用别人来完成这个领域吗？
值得一提的是，其业务起步时间与万达差不多，后来万科与万达之间的经营战略越来越大。 住宅和商业部分已经彼此分离。
最后还是靠物流、物业、公寓板块讲一些故事，其他方面不好意思露手。
综上所述，经过波哥对楼市的独家观察，这一时期的变化可以初步概括为三句话：
首先，它更多的是住宅而不是商业+快钱，而不是长期的，所以它的生意做不了。
其次，从王石到于亮，有很强的操作基因谱系。
第三，自余亮以来，第二代管理者从狼变成了小绵羊，失去了独立思考的进取精神。
哪里有原因，哪里就一定有结果，反之亦然。
总体来说，烤串就像羊肉串一样，能夹在中间的烤串是一致的，变化不大。
早已成为万科产业布局的核心灵魂，影响着背后的不同人。
尤其是近年来国际环境和产业趋势的巨大变化，余良等人越来越难以过上好日子，守住师傅的根基一直是他们团队的首要任务。
今年以来，万科经历了一系列无数变迁，无不是核心战略基因和时代压力的现实体现。
有鉴于此，也可以推断出万科对商业没有最深刻的洞察和坚定的信念，基本上是一时兴起的无痛形式主义的体现。
王石和余良，两个时代差不多。
目前的调整也是出路，不是万科核心战略下的重新思考。
对于50多岁的余良来说，保住根基就是成功，还能挽回一些面子，否则，就会引起系统性的崩溃。
写在最后：
根据波哥对房地产市场的观察，几十年来，万科在经营方面没有太多深刻而坚定的想法，只想借助外力轻松实现自身价值。
没有建立自己能够克服困难的核心运营团队。
战略、制度、人才、资源等，仍然难以形成有效的立体化、相对完善的闭环，这给万科目前的业务运营带来了诸多麻烦。
从2014年到2024年，这10年来，在诸多优势的加持下，并没有磨成一把锋利的商业利剑; 未来不是**，在动荡之中，弥补为时已晚。
这就更难了。
同时，上述“商事业部”的成立时间太短，对于习惯了住宅项目的主力团队来说，思维的转变并不是短期的专业战斗力，而SCPG也有自己独特的诉求，虽然是整合的，但在相关团队之间磨合需要时间。
在体制内外，万科的商业板块都会有很多变数。
身体、心灵、身体、灵魂将难以有效协调，它们之间的“撕裂”将不可避免。
万达、华润、新城、龙湖等，经过十几年的沉淀和积累，逐步建起了自己的核心体系，万科商工要想讲好自己的商业故事，还有很长的路要走。
而且，在骨子里，它缺乏很多商业基因，责任更重，更遥远。
对于缺乏专业商业思维和基因的万科来说，在当前可能持续一定时期的风雪，以及许多其他相关压力下，其业务板块的运营仍需经历更多的灵魂等各种折磨。
有了骨子里的居家思维和不敢啃企业硬骨头的行为，万科企业要想形成一个有效的产业，还需要做好功课。
路漫漫其修远兮，不知万科能不能上上下下？
让我们拭目以待。
本文是：波哥大着眼于房地产市场（ID：BGKLS2023）。原文版权归我们所有。 未经授权不得**，请点赞并**谢谢！