REITs定期发行，分红那么多，但梳理了整个区域的资产后，一直没有找到合适的项目
1. 房地产投资信托基金两难
REITs可以提高资产估值，获得流动性溢价，并成功盘活现有资产。 除了改善企业债务水平外，溢价募集的资金还可以投资于其他基础设施项目，以扩大有效投资。 对于一个经过多年建设积累了大量存量资产的地方来说，可谓是一剂靓丽的养料。
让我们仔细看看REITs发行的成功案例，它们都如下三个共性
首先，所有权是明确的。 例如，在苏州工业园区项目中，苏州工业园区管委会100%控股的两家公司依法拥有该项目的所有权和收益权，设立的两家项目公司还依法持有基础设施REITS发行的底层资产。 其次，好处是足够的。 有稳定的收益**，内部收益率和净现金流分配率可以满足REITs的发行要求。 第三，债权清净。 REITs为要偿还的项目发行借款。 如果债务过多，项目的发行很可能超过损失。
围绕REITs发行的三大共性，我们的发改客户自信地梳理了当地所有信息，包括各平台公司、开发区管委会、街道乡镇等资产充足的主体。 然而，我们的客户，在刚刚调研了几家拥有优质资产的实体后，却一脸愁容地给我们打电话：你能不能来帮我们整理REITs项目，最近REITs风声大涨，领导给我们布置了任务，我们一定要做一个REITs项目，我们来。 我拿不出来。
出不来？这怎么可能？你是百强县之首，怎么可能连想都搞不通。是不是你的筛选要求太严格了，REITs项目是要培育的，一开始不能按照发行的要求进行筛选，所以肯定不会有项目！
周炬接着说，我们也放宽了要求，只是实在不能出来。 比如REITs需要足够的回报，但你也知道基建项目是准公益项目，做项目规划的时候，根本就不想赚钱。 比如我们前两年做的工业园区，就是这里入住率最高的产业园区，但为了招商引资，这两年对企业来说租赁非常优惠，我一点都不想赚钱。 如果要从事REITs，就会出现问题，完全不符合REITs发行的要求再比如所有权要求，过去我们的很多项目都是和社会投资人合作的，比如污水处理厂，都是由社会资本直接控制的，我们想送他们，但是我们什么也说不出来。
如何盘活现有资产并规划REITs项目？
第二困境梳理
REITs的发行需要满足权属明确、土地使用合法合规等6个条件。
在仔细研究了周局发给我们的REITs项目筛选名单后，我们发现这些项目其实都是该地区非常优质的资产，包括出租率高达90%的工业园区和找到优质运营单位的购物中心。 但是，当我查看项目信息时，我发现了一个问题要么是收入有问题，要么是所有权太复杂，股东根本不想发行债券等等。
综上所述，其实核心有三大困境：回报不足、所有权复杂、债务高企。
首先是缺乏收益。 首先，项目大多是准公益项目，甚至是纯公益项目。 即使是融资，在制定计划时，也实现了项目生产的平衡，但是项目产出基本只达到银行的抵押标准例如，排污补贴是按照贷款标准设计的为reits在发行要求方面还有很长的路要走。 二是本应有高收入的工业园区等市场项目，由于起到第一的作用，为了吸引更多质量较好的企业入驻，为了给租金非常大的折扣，减半甚至减半，甚至不得不得到补贴运营产生的现金流远远不够。
其次，所有权是复杂的。 解决收益问题并不容易，但仍有不少项目在所有权问题上遇到困难。 由于地方资金有限，大多数项目不采用直接投资模式相反，通过股权合作等模式，社会资本将占据大部分份额。 比如一个商场项目，是一个回报不错的项目，但是在韩国却被外国投资者拥有30%的股权，这就让人头疼了，更何况人们根本不想发行REITs。 除了项目所有权，保有权问题也反映在经营权和土地使用权上。 例如，光伏项目是一个最佳点，具有良好的回报，而发电计算机是一个关键的支持领域。 但是，光伏发电却设置在村镇老百姓的屋顶上，安装在工业园区的屋顶上。 要达到10亿REITs发行规模，需要大面积的光伏，土地使用权不是一件容易的事。
三是债权问题。 收入充足、权属明确的项目，满足这两个条件，其实在当地都是非常“优质”的资产。 然而，这些优质资产其实早就被充分利用了，已经筹集了大量资金，比如通过项目贷款、债券担保等方式。 然而，REITs的发行需要偿还这些债务，这不值得付出代价。 比如某消费基建项目，通过收益法估值在10亿元左右，但前期已经从银行融资了8亿项目贷款，剩下的4亿元仍需约5%。如果已发行reits不得不偿还这些债务的损失不值得吗？
这是简单的一排，但没想到，最终统计的20多个优质资产中，没有一个适合REITs。 看来，通过REITs盘活股票真的不容易。 但是这个REITs，真的不可能送吗？
三，其他山的石头
让我们看一个例子江苏省垃圾焚烧发电项目。 垃圾焚烧发电属于REITs支持的项目类别，包括建设日产1000吨垃圾焚烧发电厂和总规模约35万立方米的粉煤灰填埋场。 其收入包括发电收入、垃圾焚烧收入等。
在项目开工建设之前，方希望未来通过REITs盘活这一资产，并将其投资于其他基础设施项目。 垃圾发电项目由于售电收入难以覆盖，因此往往有一部分第一笔补贴，例如，除了地方补贴外，该项目还可以获得0159元一次国家补贴和015元一次省级补充基金。 为了能够满足后续REITs发行的要求，在：在项目规划阶段，考虑了未来收益，并特意增加了地方补贴金额，以满足REITs的收益需求。 除此之外，在：在所有权问题上，也是提前计划好的。 垃圾发电项目可采用多种投资路径，包括PPP、采购、特许经营、投资、建设运营一体化等多种模式。
在考虑了许多因素后，该项目被采纳“投资、建设、运营一体化”。模式。 显然，在采用这种模式之后，很明显，社会资本将占有一席之地。例如，在这个项目中，社会资本通过增资和扩股的方式进入第一家平台公司。 不过，对于后续的REITs发行，前期就进行了股权设计，其中社会资本占44股1%， *559%，确保第一方是控制方，有权控制资产。
除此之外，对经营权的质押和土地质押也给予了充分的考虑。也正因为如此，在规划项目时考虑了未来的房地产投资信托基金发行目前项目已进入运营第二年，经营现金流良好，权属明确，除期限尚未满足要求外，基本满足REITs发行高质量前提条件。
第四细化和总结
回顾周报中的项目清单，我们发现，通过REITs盘活存量资产并不是一件简单的事情一般来说，基础设施资产存在三大障碍：回报不足、所有权复杂和债务高企。
特别是缺乏收入，基本上是80%以上的项目。 REITs要求特许经营权和营业收入权期限的内部收益率（IRR）原则上不得低于5%对于非特许经营和营业收入项目，预计年度净现金流分配率原则上不低于38%。
换句话说，REITs的最低金额为10亿，如果要求每年的净现金流分配率，则不低于38%，基本上是每年3800万可分配现金，再考虑运营成本、资本支出等，这意味着项目每年基本需要有7000万或8000万的收入。 一个基建项目，一年能赚到7000万、8000万元，可不是一件容易的事。 如果你想满足不低于5%的内部收益率要求，那么收入要求就更高了。
传统基建REITs收益不足的原因，不是因为项目质量不好，也不是经营不善但是，由于大多数传统基础设施都是以社会福利最大化为目标而设计的，因此收益不足且难以发放是可以理解的。
虽然以“社会福利最大化”的逻辑盘活原有基础设施项目存量并不容易，但是，如果在项目规划时充分考虑未来REITs的发行，并提前设计收益和所有权，那么它将得到事半功倍的结果。经过2年建设期+3年运营期，可以轻松满足REITs发行标准。 当然，您甚至可以通过预投资信托基金提前获得部分资金！
REITs的春风再次吹来，希望各位合伙人能找到一只可以盘活的存量，即使找不到，也能成功储备和培育好的REITs项目，助力扩大有效投资，推动高质量发展。
同济新知识 共同探索新难。