房地产有多少个皮卡？ -元瑞投资思考文章-知乎.
我最近读了哈里·登特（Harry Dent）的《人口悬崖》（The Population Cliff）一书，他在书中研究了人口结构的变化，发现美国婴儿潮之后的第46年是经济的高峰期。 主要依据是婴儿潮带来了人口红利，这支人口大军带来了巨大的需求，席卷了不同年龄段的不同产品，在41岁达到房地产需求高峰，在46岁达到消费高峰。
例如，在美国，当你20岁左右开始工作，26岁结婚时，公寓的出租量正处于高峰期; 28-30岁迎来了第一个孩子，所以往往在31岁左右第一次;37-41岁，孩子十几岁就进入青春期，需要更多的独立空间，所以他们往往在这个时候买下人生中最大的房产; 之后，他们将继续装饰自己的家，家居用品的支出将增加，在46岁左右达到顶峰。 在那之后，支出会减少一段时间，在51岁左右达到儿童大学支出的高峰，随后储蓄增加，对医疗、度假、养老院和疗养院的需求增加。 老龄化的婴儿潮一代，对住房的需求，从380平米的豪宅搬到了230平米的联排别墅，然后住进了不到30平米的养老院，最后睡在了只有18平方米的墓地。 房地产也受到这一周期的影响。 当婴儿潮一代年纪大了，房子不断被卖掉，没有足够的年轻人接手，死人多于买房，房价也会迎来断崖式下跌。 这时，对房地产“永恒”的信念也将崩溃。
数据**：人口悬崖
统计**：人口悬崖 巧合的是，美国股市在2008年崩盘，比1961年的出生高峰晚了整整46年。 美国股市的崩盘是由于房地产的次贷危机，也是在2008年，但为什么次贷危机没有发生在2002年，也就是1961年出生高峰41年后？ 下图中的虚线是美国房价指数，当房价暴跌时，41岁人口的房价指数早早达到顶峰。
我认为这与美国的移民人口以及当时对穷人买房（较低的首付）的大力支持有关，以至于房地产高峰延长了几年。 从2000年到2010年，美国移民人数迅速增长，促进了对房地产的需求增加。 到22年，14%的人口移民到美国。
日本的房地产泡沫在1991年达到顶峰，距离日本上一次在1949年达到生育高峰整整42年。
数据**：人口悬崖 “再看看中国，壳牌研究院发布报告称，中国一线城市21岁购房者平均年龄为36岁9年，比新一线城市高2年7年，比二线城市高2年1岁。 该国购房的平均年龄为33岁。 如果我们将中国的出生总数往后推33年，得到当年的33岁人口，我们得到下图。 第二波婴儿潮的高峰期是在1987年，33年的浪潮是在2020年！！
自1960年以来，中国出现了两波婴儿潮，第一波是1962-1972年（平均每年2715万），第二波是1985-1990年（平均每年2418万），第二波的峰值和持续时间远小于第一波; 从1973-1980年、1991-2003年、2018年至今，先后出现了三次新生儿断崖，每一次都创下了新低。 最近的悬崖在短短六年内从1700万下降到900万。 而900万只是1963年出生人数的30%。
目前，第一波婴儿潮一代是52-62岁，第二波婴儿潮一代是34-39岁。 也就是说，第一波婴儿潮人口已经过了需求改善期，年龄最大的是62岁，按照平均预期寿命78岁，再过16年，第一波婴儿潮就要过去了，就迎来了卖房潮，时间是2040年。 第二波婴儿潮中年龄最大的是39岁，我们即将改善住房需求，我们的政策也非常精准，比如广州，最近取消了120多平方米的限购限额，但这部分需求可能在15-19年的房价飙升中提前透支了。 再过六年，即2030年，最年轻的第二波婴儿潮一代也将跨过40岁，接过最后一接力棒。 之后，我们将面临人口悬崖，壮年人口将从2030年的2400万左右下降到33年的900万。
那么，面对不断萎缩的新人口，谁来接管第一波婴儿潮潮过后出售的房屋呢？ 抛售的次数远远大于接受的次数。 未来，中国三、四、五线的房屋很可能像日本的农村地区一样，空置房屋数量众多。 短期来看，一二线房可能会有一些***，但从长期来看，供大于求，会抑制房价的***。 在人口严重老龄化的上海尤其如此。
15-21岁是我国商品房交易的高峰期，对应第一波婴儿潮43-59岁。 估计在那之后很难看到这个营业额。
中国商品房销售 哈里·登特（Harry Dent）在书中也给出了每个国家消费高峰的时间，如下图所示
中国消费支出的高峰期是2015年至2025年。 美国的支出在2003-2007年达到顶峰，随后是2008年的次贷危机，但随后房价创下新高。 日本的支出在1980-1996年达到顶峰，1990年后房地产崩盘，除了东京等少数几个大城市外，房地产没有大的改善。 这背后有很多原因，但从人口统计学的角度来看，日本的情况是一个警钟，如下图所示，日本和美国的人口数据。 美国新增人口（代为0-4岁）最高，美国移民人数众多，是房地产的新需求，整体上没有悬崖式的情况。 然而，1949年之后，日本直接从悬崖上跌落**，在70年左右出现了一波**小峰，可以算是右肩，但右肩的持续时间和高度远不如左肩，1972年后断崖式下降。 80年代，我国的右肩**比左肩好，但持续时间不够长，1987年后就断崖式下跌。 如果仅从人口趋势来看，日本与日本更相似。
更可怕的是，我国的生育人数预计会继续萎缩，因为25-30岁育龄妇女人数从16岁开始就断崖式下降**。
为什么会这样？ 首先是总人口的下降，但还有一个非常重要的原因，在计划生育期间，特别是在1983年到1993年的严格执行期间，农村户籍中第一个孩子是男孩，男孩不能生二胎，但第一个孩子如果是女孩，可以生二胎。 因此，当时男婴比女婴多20%左右。
因此，从人口统计学的角度来看，这是非常严峻的。 当然，影响房地产的因素不仅是人口，还有城镇化率、居民收入（经济增长）、货币交割、利率水平等，这很难在这里写一篇文章说清楚。