**:真的叫陆军的房地产观。
大家好,我是陆军。
这是我将在回家的路上向您报告的一篇文章。
我不知道你是在去旅行的路上,还是在上班的路上,还是在回家的路上,我希望你今天能读到这篇文章。
其实我们都知道,如今的楼市与以前不同,没有这么大的容错机制,也没有暴利的时代。
但无论发生什么,我们都为下一个周期做好了充分的准备。
以下是我认为应该为您的意外需求做好准备的八点。
在短**上的一句话中,这八点尤为重要,尤其是最后一点,尤为关键。
好了,让我们开始吧。
01.这是时代的变迁,而不是周期的轮回。
有必要对房地产市场有一个基本的了解。
是的,我想向你们所有人强调这一点。
因为目前,无数人在问,楼市的下一个周期什么时候会到来。
在如此多的冷漠之后,哪些政策可以让市场回到我们熟悉的状态?
但我想对你们说的是,这不是一个周期的循环,而是时代的更迭。
时代的变迁,是指过去20年我们熟悉的场景,未来再也不会来了。
再也不会了。
房地产已经完全进入了低利润时代。
对于行业本身来说,已经完全失去了对第一的敏感度,而城市的发展也会让供需关系显得越来越鲜明。
随着第一量的不断提高,价值的分化越来越明显。
这些变化的根源来自采购需求的不可逆转的收缩。
正是因为需求变化的不可逆转性,楼市才会进入一个完全不同的周期。
因此,对于每个业主来说,个人必须有一个长远的眼光。
不要关注半年或一年,不要在乎一两个政策,把资产放在20年的周期内进行比较和权衡。
这是每个普通人做的第一个心理准备。
02.不要赚到最后一个铜板。
这句话出自一位商人之口。
在我眼中,房地产本身在本质上越来越明显。
买卖双方对交易越来越冷静后,各取所需就成了常态,如果觉得适合对方,有相似的需求,就可以达成交易。
而对于房东来说,他会咬紧牙关,坚持赚到最后一块铜板吗?
当然,房子是个人的,卖多少钱取决于你。
但坚持最后一块铜板的代价是交易风险的激增。
坚持最先进单位在背后,不仅意味着失去优势机会,还会带来购买客户的潜在风险。
我们可以想象,为什么在对方高高兴兴地走了的时候,你要赚到最后一块铜板。
这背后隐藏着每个人无法承受的代价。
任何轨道都有投机者,但普通人是否有足够的能力对冲风险。
这是我不想让你面对的事情。
因此,在合适的氛围下,不赚到最后一块铜板,面对的似乎是少赚了一点,却换来了更多优质客户。
重要的是,不仅要选择愿意支付的人,还要选择有能力支付的人。
03. 必须支付一些钱。
在房地产交易过程中,有些钱是存不下来的。
例如,中介费。
如果您想节省这笔费用,您可能会在其他地方付款。
未来,房地产交易必然会变得更加复杂,这里涉及的复杂不仅仅是房产本身的复杂性,还有购买力和客群关系的复杂性。
在这个时候,有必要进行足够专业的干预。
未来,房地产模式必然会越来越接近律师模式或保险模式。
中介机构的存在不仅是为了调解,也是为了降低所有交易中可能存在的风险。
越来越多的业主愿意为中介付费,对双边经济模式将达成行业共识。
当然,我认为未来充电模式也可能会有所调整。
也许未来整体支付会更接近律师的支付,给业主两种选择,可以按照总价的点数收取,也可以根据服务内容收取标准服务费。
但无论如何,必须支付这笔费用。
因为作为个人,在二手房交易中,几乎没有办法绕过中介的存在。
该行业几乎所有的去中介化模式都失败了。
在剩下的几家打着中介商口号的公司背后,本质上是希望成为另一个新的中介,屠龙男孩最终会成为一条恶龙。
另外,从另一个角度来看,我们在选择合作伙伴,而对方也在用他们的方式在大数据层面选择自己的客户群体,或者说韭菜。
与企业对个人的选择相比,似乎更加冷血。
我曾经听过一位同事对我说,免费永远是最贵的,因为总会有人愿意免费支付更多费用。
因此,必须支付一些钱,而付款本身就是担保的开始。
04. 所以这都是流动性。
没有企业会亏本消亡。
因为没有人会做亏本的生意。
但几乎所有企业都死于现金流。
因为每个人都会忘记营业额,因为他们不会赔钱。
反观,每一个已经沦陷在房地产品类的公司,哪怕还在说自己在倒闭前的那一刻没有资不抵债,正是因为没有足够的现金储备,才让这个庞大的企业倒闭了。
因此,我们的财产是否具有流动性将成为我们最重要的标准。
流动性的评估体系非常复杂,今天我就简单谈谈我的结论。
流动性是否健康取决于两个数字:1.是否具备五年内出售的能力; 2、是否具备五年内不出售的能力。
这句话的前半句是关于房地产的。
该物业是否会在五年周期内被淘汰,是否仍然有足够的客户接管?
这句话的后半部分是关于个人的。
您是否有信心在五年周期内在不出售房屋的情况下保持足够的现金流?
这两个维度的制衡构成了财产和家庭之间现金流的相互稳定和充裕。
行业的发展总会遇到大运气,关键是你是否有筹码等待大运气的到来,是否有实力憋住。
这不是口号,摸摸胸膛,问问自己有没有力量。
05.把鸡蛋放在一个篮子里。
这是可以扩展资产的人。
就像总有一些前 100 名公司可以在无数的轨道上跨越他们的行业一样。
但每当人们问我关于我的事情时,我总是告诉自己:我没有这个能力。
我希望我的听众也会有同样的感受。
大多数人没有辨别资产的能力,所以如果你不相信我,请回答我一个问题:你能看到商店的价值吗?
如果你不能系统地思考这个问题,甚至不知道如何回答,那么你需要认真反思你辨别家庭资产的能力。
虽然住房是行业内最简单的价值判断标的。
然而,城市分化、地块变现能力的差异、产品需求的变化决定了房地产的差异,呈现出巨大的差异。
将资金用于去中心化购买已经过时了。
但另一方面,所有人都对自己的需求有清晰的认识。
换言之,当自住需求未得到完全满足时,不要轻易购买多处房产。
同时,也要学习换卡的能力。
当我们需要过上更好的生活时,如何用更好的房子更好的房子来代替我们手中的房子,不亚于资产的分布式采购。
所以最好先学习这个命题,然后再考虑我们在**中的第二组和第三组。
06. 旧钱比新钱好。
这个标准一直都是与时俱进的。
但在这个时代,毫无疑问,老钱更好。
旧钱会经历周期,新钱会充满泡沫。
位置也是如此,对于房产最核心的组成部分,押注旧地段将有更多的能力经历周期。
目前,不少城市的扩张也开始停止,城市更新将成为下一轮发展模式。
正因为如此,我们看到新区域的扩张存在价值透支,也存在无法实现的情况。
老城的所见即所得换来了资产的支撑,城市更新起到了锦上添花的作用。
更重要的是,客户选择也进入了避险阶段。
对旧地点的日益偏好将使资产受到关注。
未来对楼市的关注度稀缺,很多资产不是卖不出去,而是根本就不被市场看到。
相对集中的位置,至少可以保证商品被选入关注的篮子里。
这一点至关重要。
07.不要空着不要空着不要空着。
是的,重要的事情要说三遍。
如果家庭有多组资产,重要的是让资产本身产生现金流。
否则,这是一笔债务。
当涉及到房地产时,保持租赁是很重要的。
所以第一个是让空间始终处于可居住状态,第二个是始终保持空间处于租用状态。
与买卖房地产不同,可以提高月租金以换取年度价格上涨。
但是,相应的租户也必须每年更换一次,这不可避免地会导致大量的空置期和免租期。
这也不利于房屋的租赁经营。
因此,如果您选择长期稳定的租户,请学会在租金上妥协。
永续租赁对现有资产很重要。
房子是一件奇怪的东西,你用得越多越好,长期空置也会带来资产价值的损失。
所以当我们无法照顾它时,将空间交给像紫茹这样的第三方组织其实是一个更好的选择。
08、很重要,记得要注意陆军。
未来的房地产没有信息鸿沟,但认知鸿沟会越来越多。
房产的潜在认知能力决定了你未来的模式和愿景。
正如我在第一篇文章中所说,这是时代的变化,而不是周期的变化,关注我们的人会知道,我几年前跟你说过,要注意时代的力量。
不是我那么优秀,只是我是产业链中的一个个体。
不管我这十年或者几年来身为地产人的身份,以及我们公司如今的业务规模,也决定了我们总能得到这条赛道上最机智的一群人的信号和意见。
我们的工作是认真思考,然后与大家分享。
没有必要在这件事上过多地展开,知道的人自然会从中受益。
所以如果你有朋友或亲戚需要这个,欢迎和他们分享这篇文章,我想他们会感谢你的。
好吧,我回家了,祝大家好运。