在“保证房源交付”的背景下，试点现房销售加速。
在大约一年前的2023年初工作会议上，住房和城乡建设部提出，有条件的城市可以开展既有房屋的试点销售，不能有新的交付风险。
随后，山东、河南等省市在工作会议上提到了既宅售试点，其中河南省明确以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和既宅售。到2024年1月，郑州市首块成屋销售试点用地将顺利转让。 这意味着成屋销售试点迈出了关键的一步。
据审评委不完全统计，2023年下半年以来，至少有13个省市明确试点成屋销售。
探索房地产开发新模式，现有房屋销售系统仍面临难以全面推广的问题，真正意义上的既宅销售还有很长的路要走，只能以点到区域的方式逐步试点。
值得注意的是，除了出售既有房屋外，还可以试行“开发商交付房屋后支付抵押余额”，即在买方支付首付后，在开发商交付房屋后支付和处理尾款和抵押贷款，可以在很大程度上保护买方的权益。
成屋销售并不陌生。
早在2015年，北京、上海、深圳等核心城市就出现了个别成屋销售地块，特别是自土地收购以来，北京市已售出13块包含成屋销售的地块。 除一线城市外，苏州、杭州等城市在上一轮市场上行周期中也试图通过“成屋销售”来控制土地市场的过热。
2023年，推动既有房屋销售有了新的意义，那就是保障楼房交付。
2023年1月17日，在全国住房和城乡建设大会上，住房和城乡建设部部长倪洪提到，“在条件允许的情况下，可以进行既有房屋销售，如果继续预售，必须落实资金监管责任，防止资金流失，不出现新的交割风险”， 随后广东、山东、四川、安徽、河南等地积极响应，开始实施现有住房试点，如河南试点城市郑州、开封、湖南试点城市长沙等。
2023年9月，雄安新区取消商品房预售制度，成为继海南之后第二个全面开展成屋销售的地区。
据审评委不完全统计，2023年下半年以来，已有超过13个省市出台了促进成屋销售的相关措施。
从政策内容来看，除成都已经有较具体的规定外，其他省市大多采取激励措施，辅以税收优惠、延期支付配套设施、优惠政策鼓励金融机构放贷。
在过去的几年里，北京、上海和深圳率先探索了现有的房屋销售模式。 其中，北京成为“竞房”地块最多的城市。
据审评委统计，2021年至今，北京市有13个住宅地块包含既有房屋销售部分，按既有房屋销售占该地块总建筑面积的比例计算，但2021年12月转让的朝阳区劲松地块需要整体出售的现有房屋除外， 其余地块的既房销售占比主要分布在10%-50%之间。
北京现有房屋销售项目主要有三个特点：
1.项目区位优秀或完备，是优质核心土地资源。
2.征地企业以国有企业为主。
3.预留利润率更高。
受入市周期长带来的市场波动影响，沪深两地现房项目销售可谓喜忧参半。
我们先来看看上海，从2014年征地到2020年项目开盘，历时6年，开发周期长，占用资金大，项目开业当天认购率达71%，很快就售罄。
再看深圳，2019年11月首次开业的龙华金茂大厦，认购率也超过百分之七十，但项目受市场波动影响较大，项目在2016年拿地，当时市场正处于上一轮上行周期，开盘时楼市处于火热状态， 但随着限购、限贷、二手房参考价等政策的出台，后期项目的销售受到较大影响。
事实上，有所见即所得和购房者主动性增加等优势。 但有两大痛点值得更多关注：一是既有房项目从征地到开盘时间太长，房企项目收款速度慢; 其次，在漫长的开发建设周期中，外部市场环境可能存在不确定性。
现有房屋销售制度的实施，无疑将打破整个行业的运营模式。
所有相关方，如**和房地产公司，都将面临推进现有房屋销售带来的“阵痛”。
从第一层来看，土地上的资金压力可能会进一步加大，在市场下行压力下，成屋销售将进一步影响房企的投资积极性。
从企业来看，在现有房屋销售的漫长开发周期下，房地产企业也将面临更大的资金压力，未来可能会有两类企业处于领先地位，一种是经营实力和资金实力相当的国有企业，另一种是稳健发展的“小而美”开发商， 杠杆率可控，深耕当地市场。
从市场来看，现有房屋销售体系可以显著降低交付风险，促进一手房屋重新夺回市场份额; 此外，出售现有房屋有利于增强购房者的信任度和主动性; 同时，将延长项目的市场进入周期，有助于改善目前市场供过于求的局面。
在具体项目方面，城市核心区的豪宅和高端项目更适合作为试点项目实施。
除了现有的房屋销售制度外，针对当前交付带来的各种问题，在房屋交付后向开发商支付首付款后，抵押贷款模式可以从以前的抵押贷款模式逐步调整。
试点“开发商交付房屋后支付抵押贷款余额”与现有的房屋销售制度类似。 一方面，迫使企业加快建设进度; 另一方面，对现房的贷款可以最大程度的保护购房者的权益，如果出现产品质量问题，可以及时发现并进行相应调整。 同时，也可以督促房地产企业加强对产品实力的关注，促进良性竞争; 第三，购房者的信心和预期正在改善，购房支付能力将更强。
在探索行业发展新模式的背景下，试点成屋销售还有很长的路要走。
然而，在真正意义上的既有房时代，还有很长的路要走。 目前，现有房屋销售制度难以快速全面实施，只能以点到区域的方式逐步实施。 同时，除了出售既房之外，我们还将探索其他可行的政策，如试点“开发商交付房屋后支付抵押贷款余额”，以最大程度保护购房者的权益，促进行业良性竞争。
房地产企业也需要尽快改变思维，以适应未来新体制下运营方式的变化。
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文章**：丁祖宇评论楼市