大家好，今天来回答酒店老板的一个问题，投资五星级酒店还是四星级酒店？ 这也是很多业主经常问我们的一个问题。 由于酒店业投资额高、经营管理复杂、投资周期长、劳动密集型、每日现金流不确定，加之部分城市和地区高端酒店过度开发，供过于求，在高端酒店经营压力加大、高端酒店开发成本上升的情况下， 我们对酒店业主有以下建议：
1、准确把握酒店发展定位。
鉴于五星级酒店市场经营毛利率水平持续不尽如人意，一期五星级豪华酒店项目开发已开始接近尾声。 酒店往往是房地产开发综合体的组成部分之一，而五星级酒店往往被视为提升整个开发项目市场形象和改善住宅或**物业的工具，许多第一次开发酒店的开发商总是认为他们必须建造一家五星级酒店， 而忽略了酒店的投资回报。此外，开发商一般习惯于算大账，出售住宅、公寓或写字楼，快速收回资金，最终赚到五星级酒店，这是很多开发商的商业模式。 然而，经过多年的快速发展，国内高星级酒店市场正进入更加成熟的阶段，竞争也更加激烈。 五星级和豪华酒店大多是资金密集型项目，投资金额大，运营成本高，因此建议酒店业主仔细进行可行性投资分析，根据项目的位置、体量、规模、竞争酒店等因素确定酒店的定位。 如果是一线或二线城市，是景观资源稀缺的核心区域，可以考虑五星级酒店; 如果项目位置不好，周边竞品酒店平均房价不高，对于无法承担风险的业主，建议选择国际中高端精选酒店作为开发定位，而不是勉强投资五星级酒店。 此外，酒店前期定位是项目的前期工作，但有很多业主在酒店封顶时还没有确定酒店的定位，这也是酒店项目延迟的主要原因之一。
2、注意酒店品牌的选择。
目前，很多国际品牌已经进入中国，业主们觉得合适的品牌选择不多，一些业主别无选择，只能选择一些知名度和知名度较低的新品牌，比如一些酒店管理公司新收购的品牌。 这些品牌是首次进入中国市场，在中国的知名度较低，开业后业主需要投入更多的营销费用和时间来培育品牌，开业前三年酒店业绩将面临巨大挑战。 同时，在施工过程中，由于品牌标准、设施设备等各种过高要求，投资预算也会超出。 在房地产综合体项目中，一些业主希望为其他业态留出更多的建筑面积，从而挤压酒店建筑面积，导致酒店客房数量过少，难以实现规模经济。 在这种情况下，酒店收入是有上限限制的，酒店业主在合并报表后的净利润仅为负数，部分酒店甚至在经营层面面临亏损，营业收入无法支付经营成本等费用。 如果酒店位于。
在二三线城市，业主如果只考虑酒店的投资回报，不考虑其他因素，也可以考虑国内酒店品牌。 一些国产品牌已经有一定的知名度，而且投资较低，一些国产品牌酒店的投资回报率高于高端酒店，是更好的选择。 此外，还可以选择国际化的酒店品牌，以客房为主，只需要一家餐厅（一日三餐即可烹制），减少水疗等投资增加但利用率低的设施，从而保证酒店的收入。
3、做好酒店投资成本控制工作。
在酒店项目建设过程中，一方面，业主在定位初期会因设计不完整而产生假设不明确、估算依据不足，在估算中保守考虑标准，导致投资估算偏低; 另一方面，由于业主缺乏酒店开发经验，缺乏成本控制的专业能力，加上项目实施过程中酒店管理公司要求高，设计单位配置高，项目没有及时进行设计优化和成本审查， 导致项目成本高昂。这两个原因会造成建设成本与投资估算之间的巨大差距，导致项目建设超出预算。 为了更好地控制酒店项目成本，酒店业主应加强对初步设计方案和产品定位的确定，明确产品的实际功能，加强对招标图纸和设计优化的审查，明确技术要求，尽量避免合同签订后出现更多难以控制的新项目。 建议在酒店项目开发的前期，参与项目建设的各方可以更深入地参与酒店产品的定位和设计，加强对标准的把握和功能需求，尽量杜绝返工现象，减少设计调整的成本损失， 合同初期因产品定位不明确、设计超标而导致的套路工作和返工。
四是做好酒店餐厅策划工作。
大多数五星级酒店的餐厅经营非常困难，餐饮部的毛利可以达到35%，这已经很高了，很多酒店的餐厅要么基本持平，要么亏损。 餐饮收入较高的酒店通常毛利率较低。 餐饮业的劳动力成本很高，尤其是厨师团队。 相对而言，客房的利润率高于餐饮。 除非酒店项目附近餐饮市场需求旺盛，餐饮有望盈利，否则餐厅数量不宜过多，可增加灵活的多功能空间，提高利用率。 正常情况下，如果酒店餐厅过多，需求市场不足，就会拉低酒店的营业毛利率。
目前国内一些知名房企对投资五星级酒店较为谨慎，从中可以看出一些市场趋势。 因此，我们建议酒店业主在投资酒店建设前，应仔细定位酒店项目，确定酒店档次，严格控制投资金额，并考虑酒店未来是否能实现更高的利润和高效益，以提升整体综合开发项目的定位，展示其品牌效应。 投资旨在实现每平方米收入接近商业和办公楼的酒店，使其成为更具吸引力的投资产品。
由 Northstar Hospitality Asset Management 提供。