回老家过年，不谈婚生子，也不谈房子。
毕业后的头几年，我基本上都在说催促买房，因为老家省城的房价都在蹭。
是的，在2018年和2019年，我家乡省会的房子每年都涨近20%。
所以我身边的朋友和亲戚在那两年忙着上车当房东，他们的心态是一样的，现在他们可以买起来了。
但今年过年，和亲戚朋友聊房子的“姿势”开始改变。
尤其是二三线城市，今年年轻人说到回家，就不谈买房了。
成为房东的朋友开始谈论自己卖房的悲伤史
我身边有几个朋友，在过去的一年里，他们一直在努力寻找一种快速出售房屋的方法。
因为现在对于小城市的房东来说，他们的困难并不像房价那么简单。
关键是跌倒后不容易卖，连卖都卖不出去，卖不出去的也不容易租，在受灾最严重的地区投资了几套的房东最难。
他们一个接一个地谈论自己的血泪史，这太过分了刺激完成。
想卖房子却一直卖不出去的阿香
阿香今年结婚了，但最困扰她的问题不是买新房，而是如何卖掉那栋小房子
听完阿香卖房的悲惨故事后，我顿时开悟了。
在一个几百万人口的三线小城市里，什么样的房子，就算便宜，也买不到。
下面我们来看看阿翔2018年在柳州买的那套小公寓。
当地小房子是开放式的，房子的房龄是十年，50平方米的小两居室，朝东的公寓类型。
那一年，手里拿着10万元的阿翔，在柳州到处看房，楼市火爆到一天一个价。
平均工资只有3000元，这个三线城市的平均房价在1万多元，甚至高达150,000平方米。
看了不少比自己预算高的**商品房后，阿香看着飞涨的房价，既焦虑又高兴。
忧虑的是，房价越来越高，他们快买不起了，或者说能买的面积，从70平米涨到50平米。
我很高兴，我很快就能在这个刚刚挣扎了一年的城市拥有自己的家，未来房价也在意料之中。
所以，阿翔选择了在房价的胁迫下，向后兼容。
我拿了这套公寓有点旧，而且房型有点奇怪，但总价很低（39万），压力也没那么大。
此刻的感觉是，在飞涨之前上了车，终于松了一口气，“阿翔说。
时间到了2023年，阿香迎来了人生的下一个阶段：婚姻。
也是因为结婚，阿香想把房子卖掉，换个大婚房，最好是四间房，能住三代人住进同一间房子的那种。
结果，这栋小房子被阿香摆在了二手房货架上，她想赶紧卖掉。
从2023年到2024年，从42万到37万，在一年多的时间里，这套公寓与中介平台签订了独家合同，平均1个月内看房不到1个客户，有0个客户感兴趣。
怎么了？
当然，那是因为2023年柳州整体楼市将大幅下滑，原本寄予厚望的房地产行业降温，土地拍卖用地卖不出去。
我18岁的时候买了，现在没人愿意免费送了。 ”
这时，中间人来了：“我敢保证，25万一定会出来的！ ”
阿翔差点没骂对方的中间人。
如果这放在上海，小公寓的低总价就是年轻人上车的入门模式，但阿翔没想到。
在小城市里，小房子+旧二手房基本等于存在灾害等级。
为什么。 在柳州这样的三线小城市，买房的需求与大城市完全相反，家乡的每个人都普遍早婚，父母关系密切。
就算是年轻人买房，他们主要考虑的至少是三套小房子，很多人上车就直接买了四套房子。
因为买房基本上就意味着结婚生子，三代同堂。
带两间卧室的小公寓 + 10 岁 + 小城市
基本上，阿翔的小公寓在二手市场上被打死了。
神奇的是，全市平均房价都降了2000，阿香的大房子却不降，同年秋天，她的置换难度反而增加了。
为什么这个故事给我印象最深，作为房东的阿翔给了我们一个非常直截了当的告诫。
在小城市买房，你真的做不到向后兼容，选择一些与大众需求相反的小众产品。
一个能住进家的大房子，是小城市楼市的硬通货。
在小城市，坚持买小公寓+老房子，基本上注定要遭灾
菲菲，故意三次从外地赶回来，来要房租
在目前的租赁市场中，租户是大叔。 ”
这是菲菲今年回家时吐槽最多的一句话，我们吐槽了。
一直在深圳发展的菲菲，是身边人羡慕的对象，25岁就过着收租、做房东的生活。
回想起她在家乡买这套房子的时候，还是有点神奇的，她是2019年千人彩票市场最后一位中彩票的顾客。
那时候，老家的楼市火爆，这样很多，老城里各种零散的菜市、学校、老夫家混杂着。
因为身处异地，菲菲并没有花太多心思，在网上找到第二个房东也挺顺手的已出租
这几年，房子租得还算顺利，租客每个月都按时交房租。
然而，从去年上半年开始，租户每月拖欠一周的租金，因为他们在生意上赔钱，一时无法周转资金。
最终，租客连续7个月没有支付租金。
小城市的房东租房没有太多的保障机制，房东又在外地，所以不好对付
租了房子后，二房东就像从人间消失了一样，联系不上他
菲菲又出城了，这几年租客交房租很正常，这几年生意也不好，所以她一再接受租客的违约。
以至于租客连续第七个月不交房租，决定趁着五一假期，给家人打电话，回老家和租客商量，租客同意月底搬出去。
但在成功劝说房客退出后，他被欠了14w房租，直到现在我还没有回来。
后来，菲菲继续把房子租出去，尽管他变得聪明了，把房子挂在贝壳上。
没想到，第二个障碍来了，家乡的租房市场开始变得不景气。
随着二手**不好，卖不出去的房子进入租赁市场，出租房源**也在增加。
最后，租户被驱逐后的房产以15%的租金折扣关闭。
菲菲不在外地，但近几年来，他并没有享受到做房东的快乐。
相反，因为在其他地方租房，也因为租房市场的不正规性，她一直不是很无忧。
老青，在二线城市同时拥有5间套房
第三位房东的故事更精彩，来自我的一个有钱朋友老青。
老庆与房地产有着深厚的渊源，说白了，老庆是我的同龄人。
唯一不同的是，我是工薪阶层，而老青是老板，是资深投资人。
老清在家乡省会最多持有5处房产，其中4处位于武乡新区不同热点。
熟悉南宁的人可能知道：五相湖1套，梁庆桥南1套，龙岗2套，三安1套。
这是南宁最火的盘子，热到房子都得绑个车位才能买，甚至还有外费。
作为地产从业者，老青与不同项目的内部领导关系比较密切，基本都是打折最大的公交车。
我问老青为什么想同时买这么多套房子，他说自己定了40岁退休的目标。
从2016年开始，他开始通过自己和爱人的积蓄投资房地产，甚至向朋友借钱。
按照当时房价的上涨，老清40岁就基本可以在一个小城市实现财务自由。
我当时算了一下，它基本上会在 5 年内翻一番。 ”
在经历了前两年最大的财务压力之后，当老庆觉得自己离财务自由又近了一步时，危险的迹象正在逼近。
其中2间套房的开发商开始出现雷暴迹象，其中一间套房被停业1年，在**介入后成功移交。
另一家还在WQ，三岸的房子，周边商场也都已经停牌，房价也纷纷响应**。
在经历了雷雨和房地产项目暂停后，老青选择从2020年开始整合资产。
平均每套亏损20-30万元，售出3套，1套仍在市场上。
数十万的损失，都是我血泪的教训。 ”
最后，老青只留下了1间位置最好、产品最好、面积最大的套房。
现在的想法是把手头的闲置房全部卖掉，攒下现金流，然后找其他渠道投资，争取延期5年左右退休，哈哈。 ”
我问他将来会不会投资买房。
他坚定地说，如果你在前线，你仍然可以在好位置投资一套房子。
但在省会这样的二线城市，普通人在家乡买一辈子两间套房其实，这就够了。
给自己留一个大的，给学区买一个小的，考虑暂时把现金留在手里，或者想办法涉足新的投资渠道。 ”
现在在小城市做房东，卖房还是租房有点难
这三个故事告诉我们，供求逆转不仅仅是空谈。
它确实发生在房地产市场的每个角落，无论是买卖市场，还是租赁市场。
未来稀缺的不是房子，可能是买房的顾客。
特别是在二三线城市，同质产品猖獗，人口仍在外流。
城市越小，这种趋势就越不可逆转，房子和客户之间的不平衡速度更快、更激烈。
这次我回老家过春节了。
我亲眼目睹了表哥3年前买的商品房，10002，一个我从未住过的二手房，只有**1000个房源。
我还亲眼目睹了一组200多套房屋同时出售。
当我在一个新的区域浏览二手**信息时，我看到那些已经交付多年的二手毛坯房或开发商的原始精装房屋仍然在清单上。
这意味着两件事，大量房东买房不住，而是直接出售，而现在二手市场上的很多房子都很难找到买家。
总之，这次过年回家，让我对二三线楼市的残酷有了新的认识。
这些现象很多。
这足以解释当前下沉市场的寒意，以及其背后的房东苦挣扎