租一间办公室，给一部iPhone？
在北京国贸中心工作的徐青最近感觉，来卖写字楼租金的人明显多了，减租幅度还真不小。 许多写字楼的月租金下降了2000元或3000元，一度下降了近20%。 但最吸引她的是传单上的一句话，“如果合同成功，你会得到一部iPhone”。
她忍不住感叹，为了让客户签合同，房东这么辛苦？
写字楼开工的背后，是空置率的上升。 数据显示，北京、上海、广州、深圳三地甲级写字楼空置率近三年攀升至新高。 徐青还注意到，她办公楼里很多公司都搬走了，电梯在高峰时段也没有那么拥挤。
在北京建外SOHO的某个区域，工作日下午5点30分左右开灯。 受访者提供的数字。
为什么写字楼租金会下降？ 写字楼出租不是好生意吗？
租金减免来势汹汹
写字楼租金减半定制装修，企业降本增效换房的时候了！ ”
近日，网上一则关于北京金融街减租的传单，“租金减半”的字样刺激了眼球。 例如，在未完成中心的情况下，价格从每平方米24美元降至11美元**（有效租金），这可以称为甩卖价格。
受访者提供的数字。
《中国新闻周刊》联系了网络传单的发布者，相关中介经理表示：“确实是最低的**，但不能低。 也是临近农历新年的低价，要想找房，就要尽快办。”
要知道，素有中国理财“大脑”之称的北京金融街，曾是北京市第一个大型定向开发的金融业功能区，该区域甲级写字楼的租金和入住率是北京最高的。
作为资深写字楼位置经纪人，宋康（化名）对市场的冷热变化有着深刻的感受，他在北京金融街工作了五年多，“2018年刚来金融街做房产经纪人的时候，空置率是3%-5%，可以说是难找。 ”
比起如今写字楼市场的降价，宋康觉得有两层天，“虽然传单上说的是有效租金，但几乎可以说是我入职以来写字楼租金最便宜的时期之一。 ”
不仅在北京，在一线城市，写字楼租金下降也是不争的事实。 据高力国际数据显示，2023年第四季度，上海、北京、深圳、广州等一线城市甲级写字楼租金均出现不同程度的下降。
其中，北京市甲级写字楼减少3栋2%，上海甲级写字楼租金环比下降2%5%，广州甲级写字楼租金环比下降2%，深圳甲级写字楼租金环比下降5%。
据中国指数研究院数据显示，2023年第四季度全国15个重点城市主要商圈写字楼平均租金为470元平米天，与**0相比34%，跌幅也较2022年扩大，跌至近5年新低。
该图指的是研究所。
上海房地产经纪人陈石（化名）告诉《中国新闻周刊》，去年4月，他协助一位客户出售42元平米/天交易**签约上海陆家嘴世界广场小写字楼。 当我在12月再次询问价格时，大楼里几个类似单位的业主说3每天每平方米35元，甚至更低一点。
深圳商业地产经纪人林毅（化名）也对《中国新闻周刊》表示，虽然写字楼租赁市场没有淡季，但部分业主会因为春节前而相对焦虑，因此优惠条件会比较宽，导致租金出现“内卷”现象。
在林毅看来，比起产权单一的大业主，愿意给予更大减租幅度的更多的是小业主。 空置意味着没有收入，物业费、管理费都不是一笔小数目，如果有贷款买房，那么压力就更大了。 另一方面，不需要像大房东那样向同类型的租户解释**，很多价格都可以协商。 毕竟，把租金**给租户总比空置要好。 ”
供需平衡
为什么一向高大的写字楼租金降了这么多？
*它总是由供求关系决定的，“许多受访者向《中国新闻周刊》强调。
宋康对此深有体会，近年来，北京的写字楼越来越动荡，后起之秀如雨后春笋般如雨后春笋般涌现，“无论是丽泽SOHO、亚奥板块，还是通州运河CBD，都吸引了不少企业入驻。 ”
近年来，他目睹了不少企业从核心区域向非核心区域迁移，“有的因为自有写字楼而迁出，有的是为了改善发展环境，但更多的是为了降低成本、提高效率。 ”
新的**为市场注入了新的活力，给客户带来了更多的选择，更高的项目质量和更低的价格对客户更具吸引力，“高力国际深圳研究部负责人康亚娟告诉《中国新闻周刊》。
这让宋康想起了曾经，他因为“整合需求”，一家大型机构从金融街搬到了北京丽泽，这给他留下了深刻的印象。 相比之下，Lize SOHO更大，技术含量更高; 但是，金融街的可选位置没有可以满足高级需求的可用区域。
不仅是北京，一线城市的新写字楼也继续处于高位。 根据高力国际向《中国新闻周刊》提供的数据，2023年，北京、上海、广州、深圳的甲级写字楼年新**量分别为64万平方米、111万平方米、40万平方米和82平方米70,000平方米。
一方面，一端是加速出货量，而需求端则在缓慢提振。
安邦研究员夏日指出，企业预期和扩张意向、租赁策略和龙头厂商的退租是影响整个需求侧的核心因素。
康亚娟进一步表示，对于当今企业来说，通过更换办公室来降本增效已成为租赁决策的首要目的，搬迁是主流交易类型。 搬迁通常是为了降低租赁成本，同时提高办公质量和扩大空间。
一个典型的现象是，随着互联网巨头降本增效，曾经热门地区的写字楼租金受到了很大的影响。
以北京为例，从2022年到2023年，字节跳动、Microsoft、爱奇艺都不同程度地交出了位于北京中关村的写字楼，仅字节跳动就交出了超过10万平方米的面积，美团也提前交出了望京地区的3万平方米。
与此一致，戴德梁行数据显示，截至2023年第四季度末，北京甲级写字楼租金跌幅最大的是中关村和望京九仙桥商圈，租金同比分别为**83% 和 77%。
在供需变化下，一线城市甲级写字楼空置率也持续上升。
据高力国际数据显示，截至2023年第四季度，北京甲级写字楼年终空置率达到19套8%，上海甲级写字楼空置率攀升至201%，广州甲级写字楼空置率为162%，深圳甲级写字楼空置率高达262%，在过去三年中均攀升至较高水平。
谁从“卷起”中受益？
房租在降，空置率在上升，面对越来越艰难的生活环境，写字楼房东不能坐以待毙，开始“练内功”。
在宋康看来，对于大型写字楼来说，难点不在于降低租金，而在于降低租金更“体面”。 这个时候，大中型企业会谈一些“股权置换”。
例如，命名权。 宋康表示，一般情况下，一栋楼的冠名权不会轻易给，但2023年，某公司只租了朝阳区一栋楼的四层，并谈到了一个外墙标志的命名，“这种情况以前非常罕见。 ”
还有一些额外的设施，例如想要建立自己的员工食堂的大公司。 这样的定制需求在装修规划上需要付出很多努力。 但为了吸引合适的客户，现在已经变成了“万事俱备”;不少业主还会让出停车位权益，支持健身房生态搭配的定制。
未知价格的权益为“**减租”，以“买送”的形式提升写字楼的性价比和租赁体验。
当然，对于小业主来说，减租的方式就更疯狂了。
硬件方面，免费定制装修，注重“零成本”装修职场空间，注重省心省钱; 还有变相的“房租补贴”，1月份可以达到房租的30%-60%; 如果怕在办公室搬家麻烦，也可以免费赠送搬家，做一站式服务。
受访者提供的数字。
年末年初，免租期也成为房东吸引租客的“杀手锏”。 林毅开玩笑说，很多业主之前并不知道免租期的含义，需要解释一下“就是装修配置期不收租金”。 目前的免租期可以说是1个月左右，合同期甚至可以达到3-6个月。
签订送手机合同的营销噱头，让租售信息出圈。 传单清晰明了：活动期间，“交易满300送iPhone和华为手机一部”，也可以兑现。
受访者提供的数字。
在各种花式减租之下，宋康感叹写字楼市场真的从卖方市场走向买方市场，一些乙级写字楼租户搬迁升级为甲级写字楼，金融街也迎来了不少新面孔。
交易量也开始活跃。 石晨表示，从上海写字楼市场来看，他最近三个月的交易量占了过去一年交易量的近一半。 ”
以北京为例，高力国际数据显示，2023年北京写字楼市场新增需求持续回暖，第四季度北京写字楼市场所有资产类别净吸纳量恢复正值。
话虽如此，事实上，与其他一线城市相比，北京的韧性仍然非常强，“宋康补充道，并补充说，作为北京”最贵“的城市之一，一些金融街的低价并不是一个非常普遍的现象。 区域之间也存在冷热差异，尤其是蓝楼等老甲级写字楼的租金，虽然有所降，但也很强。
在写字楼租金下降趋势的另一边，其实有些人已经开始“**”。
以北京为例，戴德梁行的数据显示，北京全年共录得大额交易576亿元人民币，同比增长89%1%；2023年，自住买家成交额占总成交额的49%，其中写字楼物业占9%。
参考：2023年中国写字楼租金指数研究报告，2024年1月24日，中国指数研究院。
作者：俞胜梅 编辑：袁宇。