公募REITs作为一种创新资产，在过去两年中吸引了更多机构投资者的关注。 然而，自 2023 年以来，REITs 的整体二级市场大幅下跌。 自 2024 年以来，中证房地产投资信托基金（**指数**）增加了 388%。
一级市场方面，2023年共将发行11只IPO和扩产，募集资金254只7亿元，其中首次发行7次，募集金额204次6亿元，扩单4个，募集50个64亿元。 与 2022 年发出的 14 个订单相比，筹集的金额为 437 个5亿元，减少4172%。
华金**资产管理市场部执行董事孙辉近日在接受一家券商记者采访时表示，公募REITs作为一种新资产，正随着中国经济发展的脉搏逐渐成长。 公募REITs市场仍需加大政策关怀，尽快吸引增量资金，尤其是长期资金进入市场。 对于未来的公募REITs市场，投资者仍应在关注宏观经济和整体市场流动性的前提下，回归资产的基本面研究。
公共REITs市场应回归基本面分析。
从数据来看，2023年全球主要REITs市场的收益率将全部下降，日本、美国、新加坡的REITs**只会...8% 和 89%，主要是由于美国国债收益率上升。 公募房托信托基金和香港房托信托基金位居倒数第二，录得25个8% 和 29减少 5%。
与2023年公募REITs的表现相对应，中证REITs指数收于74769分，全年**2909%，中证REITs总回报指数收于85181 分，全年 **2357%。
产业方面，产业园区、仓储物流、公路和生态环保板块跌幅居前71% 和 2480%，新能源和保障性住房板块的降幅相对较低，1048% 和 888%。
与发行价相比，2023年将破发22只REITs，主要集中在工业园区和高速公路板块。 可以看出，2023年公募REITs在日本、美国和新加坡市场的表现将落后于REITs。
市场数据让许多投资者望而却步。 对此，孙晖认为，投资者在关注波动的同时，也应该回归基本面，分析公募REITs，从而理性看待市场变化。
他表示，作为除现金和债券之外的第四大资产类型，公募REITs的资产属性在我国有待进一步研究，虽然其内在逻辑与债券、债券有相似之处，但也存在很大差异。
与债券相比，公募REITs没有到期支付的概念，其现金分配也是根据经营情况决定的，所以当其资本收益稳定且运行稳定时，大家很容易将其视为债券，但当经济和市场波动时，公募REITs与债券的差异就会被放大。 “孙辉说。
孙辉表示：“与**相比，公募REITs最大的优势就是对标的资产的支撑非常强，毕竟有资产和现金流支持，而且这些资产和现金流量的**变化也是可追溯的，所以公募REITs被定性为特殊股权资产，我觉得也很合适。 这不仅反映了基础资产对公募REITs的支持，也反映了经营波动带来的权益属性。 ”
孙辉认为，整体来看，网络上已经上市上市的项目，基础资产质量非常高，都是现金流相对稳定、分红比例较高的成熟资产。 背离是不同估值假设导致的估值结果差异，而这种背离也是2023年公募REITs市场波动的原因之一。
孙辉认为，REITs**也受到机构评估等因素的干扰。 2023年，部分公募REITs基本面表现不佳，修复进度达不到市场预期。 其中，比较突出的还是高速板块，从流量和收益来看，部分高速REITs的表现不及预期。 这也是经济周期的正常波动，但周期的长度跨越短期评估，给机构投资者带来了一定的压力。 未来，如何为公募REITs新资产制定评估周期和评估机制，也是市场参与者需要研究的重要问题。
不过，孙晖表示，在很多机构投资者眼中，配置此类产品的成本效益正在逐渐显现。 公募REITs过去也有很多亮点。 例如，在一级市场，2023年公募REITs历来会完成首批扩容，扩容方式为定向扩容，首批扩容份额将于12月解除。 其次，两个新能源REITs项目丰富了公募REITs的产品类型，也为公募REITs带来了新能源资产的蓝海。
此外，消费基础设施REITs的推出进一步将公募REITs带入商业地产领域，为许多原本投资于私募股权的资产提供了更多的退出渠道。 这意味着投资者有更多机会参与优质资产的投资，进而寻找高性价比的资产，分享中国经济未来发展带来的红利。
公募REITs作为一种新资产，正随着中国经济发展的脉搏逐渐成长。 在成长的过程中，我们既要面对起起落落，也要面对机遇。 “孙辉说。
公共REITs市场也需要更多的政策保护。
目前，二级公募REITs受市场环境影响，流动性较弱，2023年10月、11月以来成交量和成交量一直处于低位，去年12月以来有所回升，主要由于增量资金不足。 由于担心公募REITs的二级波动率会持续波动，投资者观望市场，真正进入市场的人相对较少，对销售金额的接受度不足将进一步加剧流动性冲击。
因此，2023年，沪深REITs（**指数将继续突破其水平，受到资产实际运行预期不佳、评估假设不佳、悲观情绪蔓延、限制性股票禁令解除、市场流动性不足等因素的扰动。 “流动性冲击与基本面预期是相辅相成的，预期的减弱加剧了流动性冲击，进而使投资者对预期更加敏感。” ”
从投资者参与公募REITs市场来看，已从最初的银行理财、券商自营管理、保险基金三方世界逐渐转变为券商自营和保险基金并存参与。 孙晖表示，针对近期市场的变化，既有原有股权持有人增持和关注短期资金的分红产品，也有较多公开发行的REITs纳入其FOF**投资范围，财政部拟正式将公募REITs纳入社保**投资范围等政策，促进长期资金进入。市场。
他表示，各类基金都在从短、中、长期三个维度推动公募REITs二级市场的升温，目前推动公募REITs的长期资本投资不是一蹴而就的，目前更多的是从规则层面消除REITs资本投资的障碍。 因此，公募REITs市场仍需加大政策关怀，尽快吸引增量资金，尤其是长期资金进入市场。
孙晖还表示，随着2024年宏观经济的进一步复苏，公募REITs基本面将得到进一步修复，差距有望逐步弥合。 目前，随着投资者结构的调整，流动性冲击也在放缓。
责任人：王云鹏。
校对：王伟。
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