时间倒流到2020年，上海黄浦区四大天王之一。
1、位于豫园板块的鲁翔园二期挂牌上市，当时总挂牌价高达：176亿如此超高的总价地块，是普通房企无法企及的。 当时，不少业内人士猜测，会是实力雄厚的央企或港资地产公司。 2021年1月5日，剧情的获胜者公布。 因为只有1家房地产公司签约了，最后上海城投控股与上海建工联合体以底价拿下豫园超级王弹地块。 建在地块上的鲁香花园一期工程，入市后引起轰动。 后来，由于股权变动，上海诚投控股全权**了鲁香园项目二期。 此前有报道称，鲁相源二期项目将于去年三季度进入市场，但展望星月，依旧不期待鲁相源的进入。 直到2月6日，上海正式公布了第二批新房名单，终于，鲁香园二期即将进入市场该唱片的平均价格达到1630,000，最小单位面积也是154，门槛价格可能是——2500万
要知道，豪华住宅产品从来不缺高端买家。 上海诚投，鲁香园背后的领头羊，本来就是一条泉水河，可以单独搅动豪宅市场。 但是，在此列表中，还有一个同样位于黄浦区的房地产，**也是1630,000是著名的绿城建造的绿城外滩兰花庭院。 可谓是棋对手，两峰对决。 这一次，两人将进入市场，必然会迎来官比。 时间会证明谁会赢。
鲁香花园的前世今生现在你遇到了一个“强敌”？
鲁香园二期落入上海承头之手，之前还有痕迹。 事实上，早在 2002 年，上海诚投接手了鲁相园一期改造工程。 陆香园一期已建成高低层配置，包括8栋高层建筑和1栋服务式公寓; 在较低的区域，已经创建了联排别墅、堆栈、平板公寓和受保护建筑等产品。 2013年7月，鲁香园一期首次开业，开业一周后上线精装豪宅的比例已经超过了50%。它成为当时流行的豪宅。 
鲁相园一期效果图 如今，鲁相园一期的二手房项目也可谓是极贵了：据联家显示，一期挂牌不久，单价在200,000+左右，总价约4000万- 约5000万。 
这真的是一个必须有钱或昂贵才能搬进来的人。
而现在新入市**是1630,000，可以说有一定的反转，这对新购房者来说也是一大利好。
鲁香花园一期的整体风格和风格看起来非常高端：
例如，上海城投对黄浦区文化保护点万珠街41号采用先进的修复技术，恢复了昔日上海石库门老城的建筑风格，如今已成为路香园文化展示中心。 
万珠街41号是一期小高层建筑，干挂石材外墙，彰显豪宅气质。 
项目的真实视图。
低地一期的别墅，也是以传统的红砖青瓦风格建造的，可谓美轮美奂。
项目的真实视图。
如今，万众期待的二期终于入市，此前的规划方案已经公开，产品类型不仅仅是高层和小型高层住宅还有低密度别墅产品，住宅总面积近14万平方米，其中高层住宅近11万平方米，低密度住宅近3万平方米。 第二阶段的布局结构就像一个拼图游戏，由具有不同属性的地块组成。 
来源：网络的整体架构风格应该与第一阶段没有太大区别。 现将第二阶段的效果图放上，供大家参考：
说实话，吕香花园，地处如此高贵的地段，在整个上海实在是难得一见。 这应该不会对销售造成压力。
但但他遇到了“劲敌”绿城外滩兰亭。 绿城外滩兰亭此前已经是外滩板块的热门豪宅项目，于2023年1月18日首次推出，当时**1450,000，入围分数高达97分12分。 更令人震惊的是，在将近一个小时的时间里，111套**全部售罄。 绿城外滩兰花四合院是绿城黄浦湾的姊妹板块，如今，二手房的单价也在20万以上可以说，绿城外滩兰亭的**也很吸引人。 绿城外滩蓝亭二期有望延续此前的火热销售态势。 说实话，鲁相园的项目也很有吸引力，但不可否认的是，绿城外滩兰亭肯定会稀释陆相园的一些高端客户。 最后呈现出什么样的故事？ 房地产人也会继续关注。
上海城投的隐藏实力说起鲁香园背后的**公司上海成头，一听到这个名字，就知道它有一个非常大的起源。
上海城投成立于1992年，由上海市国有资产监督管理委员会全资拥有。 因此，它的财务实力是毋庸置疑的。 上海城投有很多子集团和上市公司，如果你看看这些子集团或公司，你就会知道城投有多好：6个子组：城投公路、城投自来水、城投环境、城投物业、上海中心大厦、城投兴港2家上市公司：上海城投控股1.科研机构：市规划研究所多家专业机构：上海城投非常重要的业务是城市基础设施和运营管理，如城投老港、城投研究院、城投金融公司、城投环保金融服务公司等，其基础设施工程能力较强先后完成长江隧道大桥、青草沙水源、上海中心大厦等全市近300个重大项目的投资建设任务。 
上海中心大厦还拥有大多数房地产公司难以匹敌的能力：用于板块或区域的规划和整体开发能力。 很多人不知道的是新江湾城的大型国际社区是由上海城市投资整体开发的。 因此，其对板块的规划能力和造势能力，不是普通房企可以轻易模仿和复制的。 
除了不断开发市政项目和板块外，上海城投还创造了许多市场项目：例如新江湾市首府，上浦灵石、文溪华亭等等，但如果要说该地区最核心、最高端的项目还是鲁香园。 上海城投高度重视路翔园：2022年上海城投将支付115亿元收购鲁香园建设153%的股权，收购完成后上海诚投持有鲁相源建设100%股权收购完成后，上海城投可以更全身心地投入到鲁翔园的建设和开发中，享受鲁香园带来的一切效益。 过去，陆翔源对上海城投房地产业务板块的贡献可以说是占了最大份额：2021年，陆翔园也是绝对主力军，2021年城投控股实现的结转收益金额为875亿，而鲁相源的结转收入金额为559亿，它提供了超过6%的结转收入。 
到2022年，2022年陆香园项目一期结转收入金额将超过13亿，同样由城投控股主要的摇钱树之一。
2023年，随着一期销售接近尾声，陆香园不会出资较大，贡献最大的是金山水上新村商品房，结转收益约237亿。
现在，随着未来鲁香园二期的进入，估计将为城投控股提供可观的现金流。 因为国有背景和上海城投集团的保驾护航，城投控股在防范风险方面仍然有足够的实力支撑，不太可能像其他房企一样出现流动性危机，保证交割也合适。 03黄浦区其他3位地王的现状业内人士曾将黄浦区高价地块总结为：四位大地之王。 如今鲁香园地块声名鹊起，开发进度已进入下半场。 那么，其他三位地王现在都在哪里呢？ 进展如何？ 阎姐也和大家简单聊了几句。 其他三位土地之王是：金陵东路豫园站以上地块; 地块; 祝福的情节最引人注目的是金陵东路豫园站上方地块，共包含10个地块，占地面积7万多平方米预计建筑面积将超过60万平方米体积比鲁香园大得多。
地块改造计划此前就对该地块表现出了兴趣，有传言称很可能是码头。 但最终在 2021 年底，由大牌嘉里地产中标该地块首批地块，总价1332907亿，地块包主要用于住宅开发，地块包底价约6710,000平方米。 去年6月，嘉里集团以87%的价格拿下了剩余地块的土地使用权83亿，截至目前，嘉里在金陵路项目中收购的土地总量同样高221亿元根据相关文件，未来该项目低密度别墅与房地产的联动价格可能250,000 . 许多上海人也熟悉嘉里、静安嘉里、浦东嘉里和嘉里公寓，这些都已成为上海的知名地标。 建造地块项目也是当之无愧的。 而福佑地块也将在2022年全面开花。 2022年10月，豫园股份发布公告，宣布其与蚂蚁集团的财团将达到1293亿元拿地。 该地块距离路香园二期和金陵东路玉园站上方地块也有几条街之遥。
豫园股份大股东为复星，郭广昌为实际控制人。 据传闻，福佑阴谋的主要发起人和当事人应该还是豫园股份，是复星体系的成员。 据悉，该地块的拆迁和资金成本已投入超过500亿。 据悉，福佑地块建成后，蚂蚁集团还将新增约6万平方米的自有写字楼物业。 因此，如此规模大、价值高的地块，只能由复星、蚂蚁集团等资金实力雄厚、上下游资源丰富的企业来做。 豫园股份还公布了未来的总体规划方案，感觉很有特色，老城区的底蕴也得到了很好的体现，期待项目正式竣工的那一天。
此外，黄浦老城区小区地块尚未转让，预计未来1-2年内将完成转让。 一般来说，能够拿下黄埔地王的房地产企业，要么是上海城投等当地知名国企; 无论是在香港还是具有成熟住宅和商业能力的外国资本，例如嘉里; 要么是资源丰富、资金实力雄厚的多元化集团，比如复星。 结论鲁香源二期的入市，让人期待它将引发什么样的市场反应。
精致的地理位置和豪宅的属性估计会再次吸引很多关注。 都说上海豪宅市场从来不缺买家，上海城投或许收获大，但也可能有一点压力。 让我们拭目以待，看看会发生什么。
当然，背后还有凯瑞和复星的故事。
我们还在鲁香花园建立了一批买家
欢迎对项目感兴趣的朋友。
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