经济观察报 陈跃琴 文章多位物业高管曾用“长坡厚雪”一词来形容房地产行业的经营特点和前景：发展潜力充足，空间大，必须坚持长远原则。 2023年，上市物业公司的内外部环境发生了许多变化。
外部方面，资本市场正在退潮。
物业的服务内容虽然没有变，但依然在为千万社区提供“四包一服务”（安保、保洁、绿化、保修、客服），甚至一再拓宽服务边界，想做小区的**（社区零售）、壳牌（楼盘出租销售）、家装、教育等， 但股票和债券市场的投资者正在争先恐后地撤离，无法激起更多的火花。在二级市场，许多小型物业公司或无品牌物业公司几乎没有成交量。
据Wind统计，截至2月3日，62家上市物业公司市值合计约为2,114亿港元，在巅峰时期，碧桂园服务和恒大物业的市值已创下超过2,500亿港元的纪录。 如今，市值最大的是华润万象人寿（517亿港元），也有市值超过100亿元的物业公司，包括万武云、中国海外地产、碧桂园服务、保利地产和招商局积利。 超过一半的房地产公司的市值低于10亿港元。
物业企业内部，为了保住房地产母公司，物业公司屡次“榨干”，这体现在**物业权益、提供给房地产公司的巨额贷款无法收回、开发商的增值服务欠款、未售出的空置房物业费欠款等，相关应收账款大幅增加， 而将房产卖给房地产母公司讨债的闹剧也频频上演。
新房的销售和交付直接影响物业公司的业绩。 当整体发展规模增速放缓时，楼企需要在股市上竞争，比如2023年标志性事件就是万武云等企业“资本入市”，引发争议。 通过开发“两非一改革”（非住宅、非开发商、老改）的新客户来填补空白，也是增加收入的主要思路。
凭借稳定的物业费收入，物业一直被关联房地产公司或投资者视为“摇钱树”。 如今，“摇钱树”已经瘦了，但它仍然是一个与民生息息相关的“长坡薄雪”型产业。 因此，如何围绕C端、B端和G端客户提供良好的服务，如何充分发挥物业在不同业态和空间中的连接作用，是物业企业走出差异化需要思考的命题。
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