**：新视角**。
房地产行业已经洗牌了好几年，相关统计数据显示，本轮供给侧房企接近50%，一些原有的玩家逐渐开始考虑，转而寻求国有资产。
最新一案发生在1月8日晚间，当时“新湖系统”下属的上市房地产公司新湖中宝披露，控股股东将公司转让给衢州智宝企业管理合伙企业（有限合伙）1568亿股，占总股本的18%43%，总转让价格为306亿元。
转让完成后，新湖集团及新湖中宝一致行动人的持股比例由47人增加09% 至 2839%、衢州智宝与关联方衢州新安彩通智能制造股权投资合伙企业（有限合伙）持股10家00% 上升到 2854%。
持股比例方面，衢州国资经过2024年2月和今年1月的两次股权转让，成为新湖中宝的第一大股东。
新湖中宝仍以新湖集团占据董事会多数席位为由，认定本次股权转让“不会导致上市公司实际控制人变更”。
不仅是新湖中宝，红星美凯龙、奥园健康、三香印象、三重索道、凯撒旅游等房地产相关公司去年都引进了不同地区的国有资产作为大股东。
除了国有企业改革受到政策的鼓励外，收购标的本身面临的困难和转型需求也是重要原因。
从这个角度来看，新湖中宝不会是最后一家寻求国有援助的房地产公司。
流动性状况
新湖中宝是近三年来为数不多的没有债务违约的民营企业之一。 除了自身运营相对稳定外，来自当地**的帮助也起到了很大的作用。
2024年7月，新湖中宝宣布成功发行7亿元3年期中期票据，票面利率为425%，这也是公司近两年来首次在内发行债券，也是浙江首家获得“二箭”扶持的民营房企。
受此影响，在去年9月中旬召开的新湖中宝2024年半年度简报会上，管理层强调，公司不存在债务违约问题，近期到期债券的赎回资金已经安排好。
去年11月，新湖中宝申请注册发行经中国证监会核准的不超过30亿元的公司债券，该债券由浙商资管提供债务管理服务，浙商资产在特定情况下对债券负有全额收购义务。
上述申请30亿元公司债券在2024年年报中有所提及，当时新湖中宝表示，与浙商资管合作发行公司债券的模式创新，突破了房地产企业债券募集资金只能“借还旧”的限制， 同时创新了添加新的方式。
然而，新湖中宝并不是一家纯粹的房地产开发企业，在创始人黄伟的创立下，它有着浓厚的投资公司色彩。
中信银行、温州银行、盛京银行、万得银行、绿城中国、阳光保险、祥财**、浙商工融、浙商银行、宏华数码科技等企业均在新湖中宝投资名单上，其中公司投资30家。 在2020之内7亿港元增资入绿城中国，持有12家95%。
2024年至2024年及2024年上半年，新湖中宝录得投资收益2297亿元，1740 亿美元和 22 美元90亿元。 截至去年6月底，公司长期股权投资40344亿元，以及其他非流动金融资产 6799亿元，3189亿美元。
相比之下，新湖中宝的总收入为16891亿元，12899 亿美元和 28.8 美元38亿元;其中，房地产贡献最大，结算毛利率95%。
因此，不难看出，在房地产业务承压的情况下，实际上为新湖中宝提供稳定利润的却是投资业务。
去年1-9月，新湖中宝仅新增了22个储土面积42万平方米，无新增建筑面积;竣工结算收入 4590亿元，同比下降1198%；合同销售 2360亿元，同比减少7657%。
据惠誉**称，截至去年11月底，新湖中宝的销售额降至30亿元左右，低于该机构的预期。
在这种情况下，房地产销售收益提供了流动性缓冲，新湖中宝需要依靠现金储备、融资渠道和投资组合来弥补到期债务。
截至去年6月底，新湖中国有52笔短期借款87亿元，一年内到期的非流动负债6657亿元;货币资金 6422亿元，其中2392亿美元是限制性基金。
同年7月，新湖中宝宣布将把持有的3833股股份回售给万得150,000股，总价为227 亿美元，并从交易中获得超过 6 亿美元的收益。
此外，去年4月，新湖集团将祥财**转入新湖中宝名下，以抵销所欠相关贷款的本息34。57亿元后，新湖中宝将这部分股权质押，以换取新的贷款。
与惠誉的预期一致，新湖中宝的杠杆率（以净债务物业资产衡量）将在2023-2024年小幅下降至70%以下，主要由于处置金融资产和出售上海项目产生的现金。
寻求国有股东
国盛**在12月下旬的一份研究报告中提出，本轮房企保险首先出现的是现金流危机而非资产风险，而现金流危机的真正拐点是资金链的变化，即融资端和销售端的双向翻车。
现金流危机后，投保房企因资产量大而面临资产风险。
该机构继续指出，本轮供给侧房地产企业清算近50%，短期内竞争格局相对稳定，其余参与者主要为部分国企、高信用民企、区域龙头民营企业。 2024年下半年，行业将继续下行趋势，引发房企新一轮现金流危机。
面对房地产行业缓慢触底反弹，包括新湖中宝在内的企业早已将转型提上日程。 据冠信**介绍，早在2024年12月，新湖中宝的注册地就由浙江嘉兴变更为浙江衢州。
2024年12月，新湖中宝联合当地其他国有资产，为衢州曲法瑞新能源材料搭建新平台，计划利用衢州新材料产业集聚的优势，征用衢州智藻新城450亩土地，建成投产后形成年产40万吨新型高性能负极材料的生产能力。
这被视为新湖中宝向高端制造转型的标志性事件。
在此基础上，新湖集团于去年2月21日将新湖中宝10.转让给衢州新安彩通智能制造股权投资合伙企业（有限合伙）。00%的股份，总对价为2270亿元。 转让于同年8月21日完成。
去年9月，新湖中宝管理层也表示，在传统房地产业务增长有限的情况下，公司在高科技领域的布局，拓展了公司未来的发展空间。
加1月8日，新湖宝1843%的股份转让给新安财通的合计演员曲州智宝，新湖集团一年累计套现近53亿元。
因此，新湖中宝目前的最大股东已变更为地方国有企业。
不过，从新湖中宝传统房地产业务减少投资、新业务转型明确的情况来看，这家上市公司引入国企后，可能就不复存在房地产公司了。
类似的情况也发生在此前引进国有企业的三乡印象中。 去年11月17日晚间，三向印象披露，湖北联合投资旗下武汉联投置业收购公司25%股权，同时大股东放弃剩余股份表决权。
民生**表示，三象印象2024年陷入亏损，2024年前三季度利润仅为033亿元。 对于湖北联合投资来说，通过收购三湘印象，一方面可以逐步加载其房地产资产;另一方面，三乡印象文化演艺板块也可以与自身旅游板块资源协同联动。
湖北联合投资计划通过收购三湘印象，为集团的第二大主营业务——城市更新板块增加上市实力。 ”
除了上述两家面临转型的企业外，去年引进国企的企业，如奥园健康、红星美凯龙、凯撒文旅等，也存在经营不善、债务压力大等问题。
反过来，对于国有企业，民生**也指出了他们并购的另一个原因。
具体来看，各地**土地流转压力较大，有望做大做强其房地产平台，提升规模和容量。
这些企业发展到一定规模后，一方面基于更专业化管理的需要，另一方面基于国有企业对一流率考核的要求，上市需求非常明显。