2月1日，第三方机构中国指数研究院发布《2024年1月全国房地产企业征地100强榜单》，按征地金额计算，前100名房企征地总量约为856亿元，同比增长44%8%。
乍一看，似乎房地产企业收购土地的意愿有所恢复，但实际上并非如此。
首先，去年同期全国重点城市只有1个城市举办土地拍卖活动，加之春节假期影响，首成交量季节性下滑，今年1月同比基数太小。
其次，从《2024年1月全国房地产企业征地100强榜单》中可以明显看出，征地金额前10名和征地面积前10名中，80%为国有企业开发商。
据估计，在上榜的200家企业中，国有开发商的比例也在80%左右。
除非民营开发商比例大幅上升，否则说市场正在回暖是掩饰市场的问题。
为了刺激私人开发商获得土地，仅仅取消土地价格限制是不够的。
尤其是在当前形势下，即使完全解除购房限制，也很难产生立竿见影的刺激效果。
真正的大动作是完全取消对别墅的禁令！
因为在14亿总人口的96%中，中小微韭菜只占社会财富的4%。
即使完全解除购房限制，在宏观经济持续低迷的背景下，即使他们愿意，也没有钱买房。
更糟糕的是，你不仅没有钱买房，甚至为了还贷款，还要低价卖房。
比如我一个同事，原本在石中区有第二套房子，疫情前觉得自己收入还可以，就抵押了郊区一套改良的三套房子。
如此一来，自疫情爆发以来，收入急剧减少，现在为了偿还新房的房贷，市中心区的第二套不得不以低于市场水平的价格出售。
然后，它也被有意向的买家继续降低。
亿万富翁占14亿总人口的4%，尽管他们拥有96%的巨额社会财富，但他们无意买房。
毕竟有钱人不是傻子，他们买房的目的无非是两个，投资和享受。
投资房子的原则一直是买高，而不是低买。
当宏观经济持续低迷，全国房价持续下跌，中小韭菜无法接手时，此时投资住房就是把钱扔进水里。
就算房价触底反弹，就像**一样，成交量的真实底部小得可怜，连续成交量只会出现在上涨通道**。
因此，在宏观经济好转之前，富人是不可能买房投资的。
十年前，90 70商业住宅区限制政策解除，在大城市，富人长期居住在高楼豪宅和豪华公寓中。
这样的房子，两个在大城市就够了，第三个真的是多余。
以前我还以为，全国各大城市完全解除限购限制后，富人就可以在户籍所在地以外的每个大城市买一栋豪宅作为宫殿。
现在想想，没有必要这样做。
如果你想去居住地以外的大城市度假，住在豪华酒店不是很好吗？
为什么你必须自己买？
买房、装修、维修都非常昂贵，而房款的银行利息远比豪华酒店的度假费用还要多，更何况，买房装修不仅成本高、麻烦、费力，实际效果也未必令人满意。
住豪华酒店不仅性价比更高，省心，而且今年和明年还可以住在这里，享受不同的环境和服务。
唯一能让富人买单的，就是大城市郊区的超低密度别墅，甚至是大城市主城区的超低密度别墅。
因为只有在这样的房子里，他们才能享受到在高层大公寓里无法享受的生活方式。
因此，只解除了对别墅的禁令，竞拍、拍卖、挂牌的容积率小于10 在大城市郊区甚至主城区，4%的富人会有买房的意愿，私人开发商会有买地的积极性，为了再次带动房地产行业上下游约50个行业，96%的大中小韭菜有喝一点汤甚至吃一点肉的希望， 只有这样，他们才有能力购买第二套和第三套改进的高层住宅。
只有这样，楼市才能真正缓和下来。